(Xây dựng) – Bộ Xây dựng đã biên soạn để Bộ Khoa học và Công nghệ công bố tiêu chuẩn quốc gia về loại hình căn hộ lưu trú (Condotel), Văn phòng kết hợp lưu trú (Officetel - Office + hotel), Nhà thương mại liền kề (Shophouse) và Biệt thự nghỉ dưỡng (Resort Villa). Phóng viên Báo điện tử Xây dựng đã có cuộc trao đổi với TS.KTS Đào Thị Tiến Ngọc - Giám đốc Viện Nghiên cứu Tiêu chuẩn và Thiết kế điển hình hóa xây dựng (Viện Kiến trúc Quốc gia) về vấn đề này.

TS.KTS Đào Thị Tiến Ngọc - Giám đốc Viện Nghiên cứu Tiêu chuẩn và Thiết kế điển hình hóa xây dựng (Viện Kiến trúc Quốc gia).

PV: Thưa bà, vì sao nói tình trạng phát triển mạnh loại hình bất động sản Condotel, Officetel, Shophouse và Resort Villa đang tạo ra nhiều áp lực trong quản lý và bảo đảm tính bền vững, an toàn, tiện nghi cho công trình?

TS.KTS Đào Thị Tiến Ngọc: Mỗi loại hình bất động sản này đều mang những đặc thù riêng. Cụ thể, căn hộ lưu trú có thiết kế như một căn hộ chung cư cao tầng với các dịch vụ của khách sạn, có nhiều điểm tương đồng và cũng không ít khác biệt với căn hộ chung cư. Việc áp dụng “linh hoạt” giữa thiết kế căn hộ ở và thiết kế khách sạn cũng dẫn đến một số những bất hợp lý trong sử dụng và vận hành công trình, gây lãng phí cho đầu tư.

Văn phòng kết hợp lưu trú là mô hình văn phòng đa năng, có thể sử dụng làm văn phòng làm việc vừa có thể cư trú qua đêm. Văn phòng kết hợp lưu trú được thiết kế theo tiêu chuẩn văn phòng làm việc cao cấp với các tiện ích công cộng. Tuy nhiên, nguy cơ lách luật dùng Văn phòng kết hợp lưu trú để làm nhà ở ngày càng hiển hiện vì sự khác biệt giữa cư trú và lưu trú chỉ là sổ hộ khẩu và chưa được cơ quan chức năng giám sát chặt.

Nhà thương mại liền kề sở hữu nhiều lợi thế về diện tích, vị trí, mặt tiền, thường được đặt tại các khu trung tâm thương mại. Xét về mặt công năng đây là một loại hình công trình có chức năng kinh doanh thương mại là chính.Vì vậy cần phải có các yêu cầu thiết kế phù hợp với tính năng vận hành để giảm nguy cơ biến thành nhà ở với sở hữu lâu dài.

Biệt thự nghỉ dưỡng là một trong những sản phẩm tiêu biểu của dòng phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, được chọn thiết kế xây dựng tại các khu đất bên bờ biển đẹp. Biệt thự nghỉ dưỡng đang tạo ra những áp lực trong việc xây dựng, quản lý, vận hành bảo đảm tính bền vững và an toàn cho công trình.

Thời gian qua, tại một số dự án xây dựng Condotel, Officetel, Shophouse, Resort Villa, mặc dù đất chỉ được sử dụng làm dự án xây dựng cơ sở thương mại, dịch vụ có thời hạn nhất định nhưng bên bán vẫn quảng cáo bán nhà ở, người mua có thể sinh sống như nhà ở thông thường, có sở hữu vĩnh viễn nên đã gây lầm tưởng đối với người mua.

Về mặt quy hoạch, khi thay đổi mục đích sử dụng đất đai, đồng nghĩa với việc phá vỡ quy hoạch tổng thể và gia tăng mật độ dân số, phát sinh hệ lụy lâu dài, gây mất kiểm soát về hạ tầng đô thị và quản lý cư trú. Các giấy tờ pháp lý trong hồ sơ giao đất (văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đầu tư; Quyết định giao đất hoặc Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất…) thể hiện yêu cầu chỉ sử dụng Condotel, Officetel, Shophouse, Resort Villa cho mục đích kinh doanh thương mại/dịch vụ du lịch với cơ sở hạ tầng được chuẩn bị không dành cho đơn vị ở.

PV: Vì sao không thể xem Condotel, Officetel, Shophouse, Resort Villa như một loại hình bất động sản để ở, thưa bà?

TS.KTS Đào Thị Tiến Ngọc: Khi các khu đất được quy hoạch với chức năng thương mại dịch vụ, việc đầu tư xây dựng dự án tuân thủ tính chất kinh doanh rõ ràng sẽ góp phần làm gia tăng nguồn thu ngân sách, lợi ích kinh tế từ hoạt động đầu tư, kinh doanh, khai thác dịch vụ của dự án. Trong trường hợp chỉ xem Condotel, Officetel, Shophouse, Resort Villa như một loại hình bất động sản để ở thì giá trị đóng góp cho nguồn thu ngân sách từ hoạt động kinh doanh là rất hạn chế.

Condotel, Officetel, Shophouse, Resort villa đều được xác định không thuộc bất kỳ khái niệm về nhà ở nào được giải thích tại Điều 3 về “Giải thích từ ngữ” trong Luật Nhà ở năm 2014, gồm “nhà ở”, “nhà ở riêng lẻ”, “nhà chung cư”, “nhà ở thương mại”, “nhà ở công vụ” hay “nhà ở xã hội”.

Nếu coi các loại hình nhà ở trên là một dạng nhà ở nhưng lại xây dựng trên đất kinh doanh thì đã vi phạm pháp luật hiện hành theo quy định tại Khoản 4, Điều 6 về “Các hành vi bị nghiêm cấm Luật Nhà ở năm 2014. Cụ thể một trong những hành vi bị nghiêm cấm là: “4. Xây dựng nhà ở trên đất không phải là đất ở; xây dựng không đúng tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn diện tích đối với từng loại nhà ở mà Nhà nước có quy định về tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở”.

Nếu coi các loại hình nhà ở trên như một căn hộ như chung cư thì lại không được phép sử dụng vào mục đích kinh doanh theo quy định tại Khoản 11, Điều 6 về “Các hành vi bị nghiêm cấm Luật Nhà ở năm 2014. Cụ thể, một trong những hành vi bị nghiêm cấm là: “11. Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; sử dụng phần diện tích được kinh doanh trong nhà chung cư theo dự án được phê duyệt vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn hoặc các hoạt động khác làm ảnh hưởng đến cuộc sống của các hộ gia đình, cá nhân trong nhà chung cư theo quy định của Chính phủ”.

PV: Vậy, nội dung cơ bản của bốn tiêu chuẩn này là gì, thưa bà? (Tiêu chuẩn quốc gia Biệt thự nghỉ dưỡng - yêu cầu chung về thiết kế TCVN 12870:2020; Tiêu chuẩn quốc gia văn phòng kết hợp lưu trú - yêu cầu chung về thiết kế TCVN 12871:2020; Tiêu chuẩn quốc gia Nhà ở thương mại liền kề - yêu cầu chung về thiết kế TCVN 12872:2020; Tiêu chuẩn quốc gia Căn hộ lưu trú - yêu cầu chung về thiết kế TCVN 12873:2020)?

TS.KTS Đào Thị Tiến Ngọc: Các tiêu chuẩn này đã định nghĩa cụ thể, chính xác bốn loại hình công trình. Theo đó, Condotel – căn hộ lưu trú được hiểu là căn hộ phục vụ mục đích cho thuê lưu trú (tương tự căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch…), có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết để người thuê có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú. Officetel – văn phòng kết hợp lưu trú được hiểu là không gian bố trí các trang thiết bị và dịch vụ cần thiết phục vụ cho một hay nhiều cá nhân làm việc kết hợp lưu trú. Shophouse – Nhà thương mại liên kế được hiểu là nhà thấp tầng liên kế xây dựng trên đất sử dụng vào mục đích thương mại – dịch vụ theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Resort villa – Biệt thự nghỉ dưỡng được hiểu là biệt thự xây dựng trong khuôn viên đất của khách sạn nghỉ dưỡng, có trang thiết bị, tiện nghi cho khách du lịch thuê và có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú.

Bên cạnh đó, còn bao gồm các nội dung cụ thể về vị trí xây dựng công trình (trên đất sử dụng vào mục đích thương mại - dịch vụ theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt, phục vụ mục đích cho thuê lưu trú/kinh doanh thương mại); Yêu cầu về không gian kiến trúc (quy mô căn hộ, các không gian phải có trong căn hộ và diện tích tối thiểu cho từng loại căn hộ, có giới hạn phần diện tích cho hoạt động lưu trú); Yêu cầu về kết cấu, hệ thống kỹ thuật bên trong, hệ thống PCCC… (viện dẫn các TCVN lựa chọn áp dụng hoặc quy định hiện hành).

PV: Xin trân trọng cảm ơn bà!