(Xây dựng) – Ông Huỳnh Minh Tuấn - Giám đốc môi giới Công ty TNHH Chứng khoán Mirae Asset cho rằng, dịch Covid-19 đã tác động khá mạnh đến nhiều phân khúc bất động sản nhưng cũng là cơ hội để săn các bất động sản phân khúc khách sạn, condotel, cho thuê… Lợi thế nằm ở phía người đi mua với tiềm lực tài chính tốt.

PV: Ông đánh giá thế nào về tiềm năng, cơ hội của thị trường bất động sản trong bối cảnh hiện nay?

Ông Huỳnh Minh Tuấn: Dù bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19 nhưng GDP 6 tháng đầu năm của Việt Nam vẫn đạt 1,81%, thuộc hàng tăng trưởng cao trên thế giới. Cùng với sự phát triển về kinh tế là sự dịch chuyển dân số về thành thị. Theo thống kê Tổng điều tra dân số và nhà ở 2019 thì dân số thành thị hiện nay chiếm 34,4% và tỷ lệ tăng dân số bình quân ở khu vực này là 2,64%/năm trong 10 năm qua, gấp đôi tỷ lệ tăng dân số. Điều này cho thấy tiềm năng của thị trường bất động sản của Việt Nam vẫn là rất lớn.

Trong giai đoạn hiện nay, do bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh nên nhu cầu tín dụng toàn thị trường đang đi xuống. Điều này kéo theo việc các ngân hàng giảm lãi suất để giảm chi phí vốn và kích thích tiêu dùng. Theo đánh giá của tôi thì xu hướng lãi suất thấp vẫn sẽ còn tiếp diễn và kéo dài trong thời gian tới. Việc này cũng sẽ tác động tích cực lên thị trường bất động sản vì lúc này chi phí vốn của người đi mua nhà cũng sẽ giảm theo. Kế đó là xu hướng Chính phủ đẩy mạnh đầu tư công cũng sẽ đem lại nhiều lợi ích cho thị trường bất động sản khi mà hạ tầng được kết nối đồng bộ và giao thông thuận tiện.

Bên cạnh đó, để thúc đẩy tăng trưởng tín dụng cho mảng bất động sản đã tắc từ 2 năm qua, các ngân hàng bắt đầu thiết kế nhiều gói cho vay với kỳ dạn dài hơn (25 -30 năm) giúp cho những người có thặng dự thấp nhưng có thu nhập cố định (từ 20 triệu/tháng trở lên) có khả năng tiếp cận với nhà ở là chung cư khá dễ dàng!

Các ông lớn trong ngành đang tập trung cho chiến lược chẻ nhỏ này khá rõ như Công ty Cổ phần Tập đoàn địa ốc Nova, Công ty Cổ phần Vinhomes hay Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (NVL, VHM hay DXG).

PV: Theo ông, phân khúc nào có tiềm năng, thế mạnh đặc biệt hơn cả?

Ông Huỳnh Minh Tuấn: Dịch Covid-19 xảy ra trong năm nay đã tác động khá mạnh đến nhiều phân khúc bất động sản, đặc biệt là các phân khúc khách sạn, condotel và bất động sản thương mại cho thuê. Tuy nhiên, đây chỉ là sự kiện nhất thời, mọi thứ sẽ sớm khôi phục lại khi chúng ta có Vaccine và dịch bệnh không còn bùng phát nữa. Do đó, đây cũng là cơ hội để săn lùng các bất động sản phân khúc này với giá rẻ và vị trí tốt. Lợi thế hiện nay đang nằm ở phía người đi mua với tiềm lực tài chính tốt.

Bài toán cần chú ý ở đây là bài toán phát sinh dòng tiền và tỷ suất ROI (return on investment) mong muốn, nếu ROI từ 5 - 6% là rất tốt và có thể đầu tư vì tỷ suất này đã cover được lạm phát trung bình hàng năm.

Ngoài ra, do chi phí lãi vay đang giảm nên bất động sản đất nền, nhà phố hiện cũng đang có tiềm năng tăng trưởng khá tốt. Đặc biệt là các dự án có vị trí đẹp, hạ tầng giao thông được kết nối thuận tiện và pháp lý dự án đầy đủ. Đất đai là hữu hạn trong khi dân số ngày càng tăng. Vì vậy, giá trị của đất nền, nhà phố hàng năm tăng cao hơn căn hộ chung cư.

PV: Có ý kiến cho rằng, thực trạng thị trường hiện nay cảnh tỉnh giới kinh doanh bất động sản buộc phải thay đổi tư duy, hành động để thích ứng với đòi hỏi cao hơn về tính bền vững của dự án bất động sản... Quan điểm của ông về vấn đề này?

Ông Huỳnh Minh Tuấn: Theo tôi thì đây là vấn đề tất yếu. Vì ngoài vấn đề về vị trí, thì giá cả là yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến quyết định mua nhà. Do đó, các đơn vị phát triển bất động sản buộc phải thiết kế các sản phẩm phù hợp đúng với nhu cầu của thị trường. Không chỉ vậy, ngoài việc mua nhà để ở, người mua nhà hiện nay còn quan tâm tới môi trường, không gian sống xanh, sạch cũng như các tiện ích đi kèm như: Công viên giải trí, trường học, bệnh viện… nên các nhà phát triển dự án buộc phải thay đổi để nắm bắt xu hướng và đáp ứng nhu cầu khách hàng.

Việc Ngân hàng Nhà nước thắt chặt tín dụng vào bất động sản từ năm 2018 đến nay đã có những ảnh hưởng nhất định đến thị trường chung. Tuy nhiên, điều này là cần thiết để thị trường có thể phát triển một cách ổn định và lành mạnh. Các nhà phát triển bất động sản phải tính toán cân nhắc kỹ không chỉ tiềm năng của dự án, mà còn các vấn đề pháp lý đi kèm cũng như mở rộng rổ sản phẩm để đáp ứng không những nhu cầu hiện tại mà tương lai của thị trường khi tầng lớp dân số ngày càng có tích lũy nhiều hơn (giàu lên), điều này ảnh hưởng tới nhu cầu và khẩu vị rất rõ của họ!

Những khái niệm về second home, time share, holiday share, farmstay… cũng sẽ được phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới.

PV: Xin trân trọng cảm ơn ông!