(Xây dựng) - Theo Chương trình xây dựng Luật, pháp lệnh của Quốc hội, tại kỳ họp thứ 4 (diễn ra từ ngày 20/10 - 15/11/2022), Chính phủ trình Quốc hội khóa XV xem xét, cho ý kiến đối với dự án Luật Đất đai sửa đổi. Dự kiến, Dự án Luật này sẽ tiếp tục được Quốc hội xem xét, cho ý kiến vào kỳ họp thứ 5 (tháng 5/2023) và thông qua tại kỳ họp thứ 6 (tháng 10/2023).

Nhiều nội dung mới được bổ sung trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.

Dự thảo Luật bổ sung một số nội dung mới Luật Đất đai sửa đổi do Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì xây dựng dự thảo, nhằm thể chế các định hướng trong Văn kiện Đại hội Đảng khóa XIII, các Nghị quyết của Đảng, của Quốc hội, trong đó bao gồm Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương và giải quyết các vấn đề đặt ra từ thực tiễn và xu thế phát triển.

Dự thảo Luật sửa đổi và bổ sung nhiều điểm đổi mới. Một trong những điểm mới được đề cập trong dự thảo Luật là bổ sung các nội dung công khai, minh bạch, bình đẳng trong giao đất, cho thuê đất. Đa số ý kiến thống nhất với việc dự thảo Luật bổ sung quyền chuyển nhượng, thế chấp tài sản gắn liền với đất và “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hành năm” để thể chế hóa chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW về “Đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất”, “cơ bản thực hiện hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm”.

Liên quan đến vấn đề này, PGS.TS Nguyễn Thị Nga - trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng: Cần phải hoàn thiện các quy định của pháp luật về điều kiện để nhận chuyển nhượng và nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất gắn gới với dự án đầu tư bất động sản. Các quy định hiện hành có phần “khắt khe” và chưa thực sự hợp lý khi không cho phép doanh nghiệp đã được phê duyệt dự án đầu tư thuê đất trả tiền hàng năm chuyển nhượng hoặc góp vốn dự án đầu tư.

Theo bà Nga, quy định này hạn chế cơ hội tiếp cận đất đai để thực hiện dự án đầu tư với tư cách là nhà đầu tư thứ cấp. Đây chính là một trong những rào cản pháp lý trong việc tiếp cận đất đai để thực hiện các dự án đầu tư bất động sản.

Hạn chế này cần thiết phải được gỡ bỏ trong thời gian tới nhằm khơi thông nguồn vốn, khơi thông thị trường. Cần ghi nhận và cho phép chủ đầu tư bất động sản có dự án đầu tư hợp pháp không phụ thuộc vào phương thức thực hiện nghĩa vụ tài chính một lần hay hàng năm đều được thực hiện giao dịch chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Với tư cách là đại diện các đơn vị phát triển dự án bất động sản, bà Trịnh Thùy Trang - Giám đốc phát triển dự án của Công ty Cổ phần bất động sản Đông Nam cũng cho rằng: Phương thức chuyển nhượng và góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hiện hành đang là cản trở lớn đối với các doanh nghiệp muốn tiếp cận đất đai để đầu tư bất động sản. Bởi các điều kiện quy định trong Luật Đất đai năm 2013 không tương thích và thông thoáng như tinh thần mở của Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Đầu tư.

Cụ thể, theo Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 thì nếu doanh nghiệp có dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, có bản đồ tỷ lệ 1/500, thực hiện xong bồi thường, giải phóng mặt bằng, thì được chuyển nhượng dự án đầu tư mà không phân biệt phương thức trả tiền sử dụng đất hàng năm hay trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê. Nhưng với quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm để thực hiện dự án đầu tư thì không được thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với dự án đầu tư.

“Sự không hợp lý đó cũng là một trong những yếu tố “châm ngòi” cho việc “lách luật” khi các doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm chuyển nhượng dự án thông qua các dạng như chuyển nhượng quyền thực hiện dự án đầu tư; thành lập công ty mẹ - công ty con, rồi chuyển dự án đầu tư từ công ty mẹ sang công ty con dưới hình thức chuyển nhượng vốn”, bà Trang chia sẻ.

Một nhà đầu tư bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh cũng cho rằng: Quyền sử dụng đất hay quyền thuê đất là một loại “tài sản” và tài sản thì có thể mang đi thế chấp. Quyền thuê cũng tương đồng như quyền sử dụng đất, khi nhà đầu tư đã được cấp Giấy chứng nhận và thực hiện nghĩa vụ tài chính đầy đủ với Nhà nước. Quan điểm nhà đầu tư lợi dụng chính sách này để thế chấp tài sản chiếm dụng vốn ngân hàng thì cũng chỉ là ý kiến mang tính chủ quan, bởi ngân hàng cần thẩm định giá trị quyền thuê đất đó trước khi cho vay và ngân hàng cũng có quyền phát mãi quyền thuê đất đó như quyền sử dụng đất của các tài sản khác.

Các chuyên gia bất động sản cho rằng: Việt Nam cần theo vòng quay của thế giới trước xu hướng phát triển các sản phẩm, dự án bất động sản có hình thức trả tiền thuế đất hàng năm.

Tại các nước phát triển, các sản phẩm bất động sản chủ yếu là sản phẩm nộp thuế đất hàng năm. Tại Việt Nam, những quan điểm đổi mới nói trên nếu được hoàn thiện, bổ sung trong dự án Luật Đất đai sửa đổi sẽ tác động tích cực tới thị trường bất động sản; tạo cơ hội mới cho các sản phẩm bất động sản có hình thức trả tiền thuế đất hàng năm, thuận lợi cho cả cơ quan quản lý, các tổ chức tài chính, Ngân hàng và người tiêu dùng.

Trước những ý kiến còn khác nhau liên quan đến dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết: Đất đai là nguồn lực quan trọng của quốc gia. Luật Đất đai sửa lần này không chỉ giải quyết khó khăn, mà mục tiêu là phải tạo ra đột phá mới, động lực mới cho phát triển kinh tế, xã hội. Bên cạnh việc quản lý chặt chẽ, dự án Luật phải tạo ra hệ thống công cụ quản lý đơn giản minh bạch, nhất là cải cách và đơn giản hóa thủ tục hành chính.