(Xây dựng) – Ngày 30/9, tại Thành phố Hồ Chí Minh, Bộ Xây dựng đã tổ chức Hội thảo nhằm lấy ý kiến góp ý cho Dự thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị - Trưởng Ban soạn thảo chủ Hội thảo.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị - Trưởng ban soạn thảo phát biểu khai mạc Hội thảo.

Phát biểu khai mạc Hội thảo, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị - Trưởng Ban soạn thảo cho rằng, tất cả các nội dung đóng góp sẽ được Ban soạn thảo tiếp thu nhằm chung sức, góp phần để xây dựng Dự thảo sửa đổi, làm sao cho đảm bảo được các yêu cầu, tăng cường được công tác quản lý nhà nước về nhà ở và thị trường bất động sản. Đồng thời, phải tạo điều kiện thuận lợi, thông thoáng cho người dân và doanh nghiệp nhưng cũng đảm bảo phù hợp với hiến pháp, thống nhất, đồng bộ với hệ thống pháp luật của nước ta.

Trong những năm vừa qua, Đảng và Nhà nước ta đã luôn quan tâm đến công tác quản lý thị trường bất động sản, do đó đã có nhiều chủ trương, cơ chế, chính sách để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh làm động lực thúc đẩy sự phát triển cho các lĩnh vực, ngành nghề kinh tế khác. Sự quan tâm đó đã được thể hiện trong Hiến pháp, các văn kiện, Nghị quyết của Đại hội Đảng toàn quốc.

Sự cần thiết sửa Luật

Theo Ban soạn thảo, 2 Dự thảo Luật sửa đổi lần này nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội để từng bước cải thiện điều kiện nhà ở của nhân dân. Vì, Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở. Do đó, hoàn thiện pháp luật, cơ chế, chính sách để phát triển và vận hành thông suốt thị trường bất động sản. Xây dựng thể chế và các mô hình phù hợp để gắn kết quá trình công nghiệp hoá với đô thị hoá và xây dựng nông thôn mới. Xây dựng chính sách xã hội về nhà ở.

Đối với Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (Luật Kinh doanh bất động sản) giữ vị trí rất quan trọng, điều chỉnh một lĩnh vực rộng, tác động đến rất nhiều ngành, nhiều thành phần kinh tế, nhiều doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân. Sau khi được ban hành, Luật Kinh doanh bất động sản đã hoàn thiện hơn về khuôn khổ pháp lý cho các chủ thể tham gia thị trường bất động sản, đưa ra các quy tắc kinh doanh, giao dịch cho các chủ thể trong hoạt động kinh doanh bất động sản; thiết lập nền tảng, cơ sở pháp lý cho thị trường bất động sản vận hành. Việc thực thi các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản đã thu được nhiều kết quả, góp phần quản lý thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh hơn.

Toàn cảnh Hội thảo.

Sửa đổi Luật để đảm bảo sự thống nhất với các luật khác có liên quan

Trong thời gian gần đây, một số luật được sửa đổi, bổ sung và ban hành mới thay thế như: Bộ Luật Dân sự, Luật Xây dựng, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức hợp tác công-tư… và trong các Luật này có nhiều nội dung quy định liên quan đến Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014 như: Thủ tục đầu tư xây dựng, lựa chọn chủ đầu tư, ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở… hay Hợp đồng, đặt cọc, bảo lãnh trong các giao dịch; điều kiện đối với ngành nghề kinh doanh bất động sản; phân loại dự án và phê duyệt dự án đầu tư xây dựng; phân loại công trình xây dựng; chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản… Điều đó dẫn đến sự không đồng bộ trong các quy định của Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản hiện hành với các Luật này.

Mặt khác, các nội dung của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có liên quan đến các quy định của Luật Nhà ở năm 2014, Luật Đất đai năm 2013, đặc biệt là những chính sách lớn như mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất… Ngày 16/6/2022, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW, về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.

Do đó, việc bám sát Nghị quyết số 18-NQ/TW và các nội dung kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai để từ đó đề xuất chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 trình Quốc hội khóa XV cho ý kiến ngay sau khi Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật trong giai đoạn mới là hết sức cần thiết.

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA, Luật sửa đổi lần này có nhiều điểm rất phù hợp với thực tế.

Ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch Hiệp hội bất động sản Thành phôd Hồ Chí Minh (HoREA) đánh giá cao những điều khoản sửa đổi trong dự thảo. Ông Châu cho biết nhìn chung Dự thảo đã đi rất sát với thực tiễn và có nhiều điểm mới tháo gỡ những nút thắt lâu nay. Về vấn đề hoán đổi 20% dự án nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại nên tính bằng phương pháp hệ số. Ví dụ 100 căn hộ tại Quận 2 đổi thành 200 - 300 căn tại Bình Chánh. Còn vấn đề về tiền sử dụng đất tại các dự án vẫn luôn là “ẩn số” nên Luật ghi sao cho phù hợp.

Ngoài ra, Chủ tịch HoREA ấn tượng với tinh thần cầu thị, sửa đổi ngay những vấn đề bất cập, tiếp thu triệt để của Bộ Xây dựng. Thiếu sót của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 không quy định về giá trị đặt cọc trước khi ký hợp đồng mua bán. Quy định về kinh doanh bất động sản bắt buộc phải qua Sàn giao dịch bất động sản là không phù hợp, chỉ nên khuyến khích giao dịch qua sàn. Bổ sung thanh toán giao dịch bất động sản qua ngân hàng để thị trường bất động sản minh bạch và tránh rửa tiền qua bất động sản. Nâng tỷ lệ có chứng chỉ môi giới bất động sản đối với các Công ty môi giới chứ không chỉ có 2 người như quy định hiện hành. Xử phạt nghiêm các vấn đề trốn thuế. Thực hiện phổ biến đấu giá, đấu thầu. Dành 10% nguồn thu thuế bất động sản để đầu tư cho nhà ở xã hội rất khó thực hiện. Ví dụ như năm 2021, Thành phố Hồ Chí Minh thu ngân sách cho lĩnh vực này khoảng 11.300 tỷ đồng, chỉ để lại hơn 1.000 tỷ rất khó để triển khai NƠXH. Nên đưa vào luật đối với loại hình công trình xây dựng không phải nhà ở nhà ở nhưng có chức năng lưu trú (Condotel, officetel, smart home…).

Đại diện Tập đoàn Novaland đề xuất bổ sung đất nông nghiệp vào các loại đất khác trong dự án đầu tư bởi gần như không có dự án nào có đủ 100% đất ở để làm nhà ở thương mại. Thời hạn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định 50 ngày là chưa hợp lý, cần tăng lên 90 ngày. Đối với phần diện tích nhà ở xã hội trong các dự án thương mại, có quyền lựa chọn hoặc chuyển đổi sang một khu đất khác của chủ đầu tư để thực hiện dự án nhà ở xã hội, điều này khắc phục được bất cập của cả chủ đầu tư cũng như người mua. Ủng hộ phương án chỉ định chủ đầu tư nhà ở xã hội.

Đối với Luật Kinh doanh bất động sản, Novaland đề xuất bỏ công bố thông tin cụ thể việc giao dịch bán hàng của chủ đầu tư, về giấy phép xây dựng làm rõ giấy phép cho phần móng hay toàn bộ dự án. Đơn vị tổ chức kiểm tra nghiệm thu công trình nhà ở hình thành trong tương lai là đơn vị nào, nhà nước hay chủ đầu tư và nhà thầu xây dựng. Được chuyển nhượng dự án khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận đầu tư.

Đại diện Tập đoàn Hưng Thịnh đóng góp ý kiến về thực hiện nhà ở thương mại.

Ông Trần Quốc Dũng - Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh đề xuất được thực hiện chuyển nhượng dự án sau khi có chấp thuận chủ trương đầu tư thay vì phải có quy hoạch 1/500 và quyết định giao đất. Về vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các loại hình không phải là dự án nhà ở như condotel. Trong Luật cũng không quy định phải giữ lại tỷ lệ khách sạn để kinh doanh nhưng một số địa phương quy định giữ lại 30% để vận hành khách sạn tại dự án. Hưng Thịnh đề xuất giữ lại 3% lợi nhuận để cùng vận hành dự án, gắn trách nhiệm của chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, việc chuyển đổi 20% đất nhà ở xã hội tại các dự án nhà ở thương mại được chuyển đổi thành tiền. Ông Dũng cho rằng quy định phải dùng 20% diện tích này để làm nhà ở xã hội tại các dự án nhà ở xã hội sẽ không còn phù hợp nữa, quy đổi ra tiền để địa phương có ngân sách để thực hiện giải phóng mặt bằng. Đối với sở hữu nhà chung cư giữ nguyên nhe hiện nay. Về vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ quy định nộp hồ sơ, thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thay vì quy định cấp giấy bởi trên thực tế vướng về xác định tiền đất phải nộp do Sở Tài nguyên và Môi trường quyết định. Đối với các dự án có nhiều dự án thành phần thì những hạng mục đủ điều kiện đưa vào sử dụng được phép sử dụng trước chứ không đợi toàn bộ dự án đủ điều kiện.

Đại diện Lê Thành có thêm ý kiến về thực hiện dự án Nhà ở xã hội.

Ông Huỳnh Thanh Khiết - Phó Giám đốc Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh đề xuất 10 nội dung, cho rằng Luật Kinh doanh bất động sản đang liên quan đến 12 luật khác, Sở Xây dựng cho rằng nếu điều chỉnh mà không phù hợp với các luật khác rất khó thực hiện. Chẳng hạn điều nào khác với Luật Đất đai thì làm theo luật Đất đai. Trong cách gọi tên nên quy về đơn vị ở và không phải đơn vị ở. Các vấn đề đã rõ trong Luật không cần phải có thêm Nghị định để tránh việc “hướng dẫn của hướng dẫn”.

Nên quy định số tiền đặt cọc không quá 5% vì người dân khiếu nại rất nhiều, có dự án đặt cọc lên đến 70%. Cho phép chuyển nhượng dự án tương ứng với giá trị đã thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước, phải điều chỉnh Luật Đất đai, Luật Thuế, Luật Đầu tư cho phù hợp. Làm rõ đối với Doanh nghiệp nhà nước phải được xử lý xong các vấn đề liên quan đến vốn Nhà nước trước khi chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án. Đối với quy định 30 ngày xử lý thủ tục hành chính phải đề rõ trừ ngày lễ, nghỉ, tết. Vấn đề làm rõ quy hoạch thì là quy hoạch nào, quy hoạch của ngành Tài nguyên Môi trường hay ngành Xây dựng. Phải có khung pháp lý chặt, quy định rõ ràng nếu thực hiện theo luật mới thì có được miễn trừ hồi tố hay không, nếu có thì có được miễn truy cứu trách nhiệm hình sự hay không. Khi mở bán các dự án bất động sản cho người dân, thông tin về thế chấp, bảo lãnh phải được kiểm soát để thông báo cho người dân, điều này nằm trong biện pháp đảm bảo của bên tư pháp.

Ông Hồ Văn Hà - Giám đốc Sở Xây dựng Đồng Nai đề xuất các nhà quản lý rất bất an khi so sánh Luật này với Luật khác khi các luật “vênh” nhau. Đề xuất giữ nguyên quy định cũ về thuế đối với các giao dịch bất động sản.