(Xây dựng) - Thị trường BĐS vài năm trở lại đây vẫn tồn tại nhiều vướng mắc liên quan đến vấn đề pháp lý. Đặc biệt năm 2020, do ảnh hưởng của dịch Covid-19, thị trường đã có nhịp chững ở mức thấp nhất trong nhiều năm qua, nguồn cung và giao dịch đều có xu hướng giảm tại một số phân khúc như BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, văn phòng, bán lẻ và nhà ở cao cấp. Bước sang năm 2021, việc tháo gỡ nút thắt về pháp lý sẽ là yếu tố đưa thị trường BĐS trở về trạng thái cân bằng và phát triển ổn định hơn.

Thị trường BĐS năm 2020 được đánh giá đã có sự chuyển biến mạnh mẽ trong việc xây dựng cơ chế pháp lý cho BĐS.

Nếu như vài năm trước đây, vấn đề của thị trường là nhu cầu mua ít trong khi nguồn cung lớn thì nay tình hình đã đảo ngược, nguồn cầu lớn nhưng nguồn cung ngày càng khan hiếm, giao dịch đều có xu hướng giảm tại một số phân khúc như BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, văn phòng, bán lẻ và nhà ở cao cấp.

Theo các chuyên gia, thực tế trên có liên quan đến nhiều vướng mắc, tuy nhiên điểm nghẽn lớn nhất chính là pháp lý. Lĩnh vực BĐS phải chịu sự chi phối của nhiều luật (Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đấu thầu...) dẫn đến sự chồng chéo trong quy định.

Liên quan đến một số vướng mắc pháp lý đối với từng loại hình BĐS, chuyên gia Đặng Hùng Võ cho rằng, nhu cầu về BĐS nhà ở rất còn rất lớn nhưng nguồn cung lại khó thỏa mãn; BĐS nông nghiệp đang tiềm năng nhưng hệ thống pháp luật hầu như chưa có nhiều quy định; BĐS công nghiệp cũng nhiều lợi thế, cần có cơ chế chính sách để thu hút đầu tư; BĐS du lịch cũng cần được cởi trói để phát triển mạnh hơn… Do đó, Nhà nước và DN cần có tiếng nói chung để ban hành một luật duy nhất có thể bao quát toàn bộ các vấn đề của thị trường BĐS hiện nay.

Để tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển ổn định, một số cơ chế chính sách mới có tính đồng bộ, tính liên thông đang được đẩy mạnh trong năm 2020, tạo đà cho thị trường BĐS năm 2021.

Cụ thể, Quốc hội đã thông qua nhiều dự án luật trong năm 2020, trong đó, Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP), kết hợp sửa đổi một số điều của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Bảo vệ môi trường, có hiệu lực từ ngày 01/01/2021, có tính đồng bộ, tính liên thông, tháo gỡ được các "vướng mắc" về khái niệm "nhà đầu tư - chủ đầu tư"…

Gần đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020, có hiệu lực kể từ ngày 08/02/2021 "Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai", quy định nhiều cơ chế hợp lý tháo gỡ được các "vướng mắc" về xử lý "các thửa đất công nằm xen kẽ trong dự án đầu tư, dự án nhà ở"…; Nghị quyết 164/2020/NQ-CP về tháo gỡ vướng mắc đầu tư trong khu đô thị, Luật Đầu tư sửa đổi có hiệu lực vào 01/01/2021 đã phần lớn tháo gỡ được pháp lý cho thị trường BĐS.

Dự kiến trong quý I/2021, Chính phủ sẽ ban hành các nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 và hoàn thiện cơ chế chính sách để đẩy mạnh công tác xây dựng lại các khu nhà chung cư cũ kết hợp với chỉnh trang khu vực đô thị; chỉnh trang di dời nhà trên và ven kênh rạch; phát triển mạnh mẽ nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp; tăng cường hiệu quả công tác quản lý vận hành nhà chung cư; tháo gỡ các vướng mắc để vận hành trở lại các dự án đầu tư, dự án nhà ở có liên quan đến sử dụng quỹ đất do sắp xếp lại trụ sở cơ quan, di dời nhà xưởng ô nhiễm… sẽ tạo điều kiện để thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ trong năm 2021 và các năm tiếp theo.

Đề xuất tháo gỡ các nút thắt cho thị trường BĐS, Bộ Xây dựng cho biết, cần tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định liên quan đến hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS để đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật.

Ngoài ra, Bộ cũng đang nghiên cứu, xây dựng nghị quyết của Chính phủ về khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp để bán với tiêu chuẩn thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sử dụng dưới 70 m2, giá bán không quá 20 triệu đ/m2…

Đây là chính sách mới liên quan đến nhiều hệ thống pháp luật hiện hành như: Pháp luật về quy hoạch, pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở… Do đó, Bộ Xây dựng đã chủ động phối hợp với các Bộ, ngành liên quan tích cực nghiên cứu, xây dựng dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp và đã lấy ý kiến góp ý của Bộ Tư pháp, trong đó tập trung vào một số ưu đãi về quy hoạch, bố trí quỹ đất; thủ tục đầu tư xây dựng; cơ chế huy động vốn.

Khi Nghị quyết nêu trên được Chính phủ thông qua, ban hành trong thời gian tới sẽ là giải pháp hữu hiệu để tạo động lực, khuyến khích của doanh nghiệp kinh doanh BĐS đầu tư, phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở cho đại bộ phận người dân ở có thu nhập thấp và trung bình, đồng thời góp phần cân đối cơ cấu hàng hóa thị trường BĐS.