(Xây dựng) - Trong quý II/2023, tình hình thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh Sóc Trăng vẫn tiếp tục bị trầm lắng giống như quý I/2023. Hiện tượng "sốt ảo" giá đất, bong bóng bất động sản gần như không còn xuất hiện. Dự án nhà ở xã hội còn gặp khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng nên triển khai chậm so với tiến độ phê duyệt.

Giá bất động sản (nhà ở và đất nền) tại Sóc Trăng hiện nay vẫn ở mức cao so với thu nhập của đại đa số người dân và tình hình kinh tế trên địa bàn tỉnh đang gặp nhiều khó khăn.

Đó là những thông tin được Sở Xây dựng tỉnh Sóc Trăng đưa ra tại Báo cáo số 1448/BC-SXD về tình hình nhà ở và thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh trong quý II năm 2023.

Theo đó, tính đến tháng 6/2023, tỉnh Sóc Trăng có 40 dự án nhà ở thương mại (trong đó, các dự án có quy mô nhỏ dưới 10ha là 35 dự án, chiếm tỷ lệ khoảng 88%). Tổng diện tích đất theo quy hoạch là 354,54ha; tổng số căn nhà là 14.330 căn.

Tình hình tồn kho tại các dự án trong quý II/2023 vẫn còn khá cao (khoảng 190 căn và 50 nền), lượng giao dịch thấp hơn so với quý I/2023. Lý do là giá nhà ở hiện tại của các dự án vẫn còn khá cao so với thu nhập của đa số người dân và tình hình kinh tế trên địa bàn tỉnh cũng đang gặp nhiều khó khăn.

Việc triển khai các dự án nhà ở xã hội còn gặp khó khăn

Hiện nay, trên địa bàn tỉnh Sóc Trăng có nhiều doanh nghiệp đăng ký thực hiện dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại nhưng do gặp những khó khăn, vướng mắc liên quan đến các quy định pháp luật về Đất đai, Nhà ở và Đầu tư nên không thể tiếp tục triển khai được. Vừa qua, Sở Xây dựng tỉnh Sóc Trăng đã phối hợp với các Sở, ngành có liên quan tham mưu UBND tỉnh ban hành Công văn số 3028/UBND-TH ngày 28/12/2022 để kiến nghị Tổ Công tác của Chính phủ để giải quyết những khó khăn nêu trên.

Trong quý II/2023, tình hình thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh Sóc Trăng vẫn tiếp tục bị trầm lắng giống như quý I/2023. Hiện tượng "sốt ảo" giá đất, bong bóng bất động sản gần như không còn xuất hiện.

Dự báo trong thời gian tới, qua những giải pháp và chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ tại Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 thì thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh Sóc Trăng sẽ dần được tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc; ngày càng được gia tăng về chất lượng, sự an toàn, minh bạch và niềm tin cho thị trường nhằm tạo ra lực đẩy giúp thị trường thoát khỏi cảnh trầm lắng.

Ngoài ra, một số dự án nhà ở trên địa bàn tỉnh Sóc Trăng nếu được Tổ Công tác của Chính phủ sớm xem xét, hướng dẫn tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc thì có thể triển khai xây dựng trong năm 2023 và cung cấp cho thị trường nhiều phân khúc giá thành từ thấp đến cao cấp (Khu Nhà ở thương mại Phường 7, Khu dân cư Khải Hoàng, Khu nhà ở thương mại Hoàng minh, Khu nhà ở thương mại Tuấn Lan...) làm cho sản phẩm đa dạng tiếp cận nhiều đối tượng có nhu cầu và thu nhập phù hợp hơn.

Giá bất động sản (nhà ở và đất nền) hiện nay vẫn ở mức cao so với thu nhập của đại đa số người dân và tình hình kinh tế trên địa bàn tỉnh đang gặp nhiều khó khăn. Do vậy, người có thu nhập thấp, công chức, viên chức... rất khó mua được nhà ở, đặc biệt là nhà ở trong các dự án.

Đối với dự án nhà ở xã hội còn gặp khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng nên triển khai chậm so với tiến độ phê duyệt.

Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 84 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở thì việc cho phép điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội sẽ do Bộ Xây dựng quyết định để thực hiện chính sách điều tiết thị trường bất động sản theo chủ trương của Chính phủ, theo yêu cầu của Thủ tướng Chính phủ hoặc khi có đề nghị của UBND cấp tỉnh. Năm 2013, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 02/2013/TT-BXD hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ. Tuy nhiên, Thông tư này đã hết hiệu lực thi hành kể từ ngày 31/12/2015 và hiện nay việc chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội vẫn chưa có quy định cụ thể về điều kiện, trình tự, thủ tục, gây khó khăn cho việc triển khai thực hiện việc điều chỉnh dự án đầu tư. Trong khi đó, nhu cầu phát sinh về việc chuyển đổi dự án từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Sóc Trăng rất lớn.

Theo quy định của Luật Đất đai và Luật Nhà ở có hướng dẫn cụ thể về thủ tục đấu giá đối với đất đã giải phóng mặt bằng và đấu thầu đối với đất chưa giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, đối với trường hợp trong cùng 01 dự án có 02 loại đất (xen cài) gồm đất đã giải phóng mặt bằng và đất chưa giải phóng mặt bằng thì chưa có văn bản hướng dẫn phải thực hiện đấu thầu hay đấu giá. Địa phương phải tách riêng đấu thầu đối với phần đất chưa giải phóng mặt bằng và đấu giá đối với đất đã giải phóng mặt bằng nên khá khó khăn trong triển khai thực hiện của cùng một dự án.

Hiện nay, trên địa bàn tỉnh có nhiều nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để lập thủ tục đầu tư dự án nhà ở thương mại. Tuy nhiên, theo Khoản 4 Điều 23 của Luật Nhà ở thì hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở được quy định như sau: “Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại”. Như vậy, theo quy định nêu trên thì nhà đầu tư muốn thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mục đích sử dụng đất 100% diện tích là đất ở khiến cho nhiều nhà đầu tư không thể tiếp tục thực hiện được.

Hiện nay, Luật nhà ở hiện chưa có quy định cụ thể về hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội, mà hiện nay chỉ có quy định nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở để xây dựng dự án nhà ở thương mại theo Khoản 4 Điều 23 của Luật Nhà ở (là phải có 100% diện tích đất ở) nên các doanh nghiệp đang gặp vướng mắc trong việc nhận chuyển nhượng đất từ cá nhân sang doanh nghiệp để thực hiện dự án nhà ở xã hội.

Cần đơn giản và rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội

Trên cơ sở đó, Sở Xây dựng tỉnh Sóc Trăng có kiến nghị Tổ Công tác của Chính phủ sớm giải đáp, hướng dẫn tháo gỡ những khó khăn vướng mắc tại Công văn số 3028/UBND-TH ngày 28/12/2022 của UBND tỉnh Sóc Trăng.

Ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể về thủ tục lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án có 02 loại đất (xen cài) gồm đất đã giải phóng mặt bằng và đất chưa giải phóng mặt bằng.

Ban hành quy định và hướng dẫn cụ thể về điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội. Ban hành nhiều chính sách ưu đãi hơn nữa nhằm thu hút các nhà đầu tư tham gia, giảm gánh nặng cho ngân sách để đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội cho thuê, cho thuê mua, nhất là nhà ở cho công nhân, sinh viên.

Nghiên cứu quy trình theo hướng đơn giản và rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội.

Xem xét điều chỉnh bổ sung Khoản 4 Điều 23 của Luật Nhà ở từ cụm từ “Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại” thành “Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại” nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc và thúc đẩy phát triển các dự án nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh sóc Trăng nói riêng và trên cả nước nói chung.

Xem xét bổ sung quy định hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội theo hướng: “Doanh nghiệp, hợp tác xã được phép nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội” để tạo điều kiện cho doanh nghiệp, hợp tác xã có quyền sử dụng đất hợp pháp phát triển nhà ở xã hội.