(Xây dựng) - Dù có hiện trạng xuống cấp, xập xệ thế nhưng nhiều căn hộ tập thể cũ tại địa bàn Thủ đô Hà Nội đang được rao bán với mức giá “trên trời”, tuy nhiên vẫn thu hút một lượng lớn người mua quan tâm.

Nhà tập thể xuống cấp vẫn thu hút nhiều người mua.

Giá rao bán từ vài chục triệu đến trăm triệu đồng mỗi mét vuông

Theo khảo sát của phóng viên Báo điện tử Xây dựng, nhiều căn hộ tập thể cũ đã xuống cấp nhưng vẫn được rao bán với mức giá bán đắt đỏ từ 60 - 80 triệu đồng/m2, thậm chí lên tới 100 triệu đồng/m2. Trong đó, một số căn được chủ chia nhỏ, cơi nới tự phát hoặc không có pháp lý rõ ràng.

Chủ căn hộ tầng 2 tại Tập thể Thành Công khu G, chị V.T.P liên tục đăng tin rao bán căn hộ của mình trên các hội nhóm mua bán nhà đất. Căn hộ có diện tích 42m2 hiện đang được rao bán với giá 3 tỷ đồng, tương đương 71,5 triệu đồng/m2.

Mặc dù các căn hộ tập thể xuống cấp, cũ kỹ nhưng mức giá bán thời gian qua liên tục tăng nhiệt.

"Trên sổ đỏ thì căn này có diện tích 42m2 nhưng diện tích thực tế sử dụng lên tới 96m2. Nhà được thiết kế với 2 phòng ngủ, 1 phòng khách rất rộng, bếp và wc riêng biệt rất tiện lợi. Đặc biệt, vì sổ đỏ là chính chủ nên gia đình sẵn sàng giao dịch ngay. Ai có thiện chí mua, gia đình sẽ cân nhắc và bán với mức giá hợp lý nhất”, chị P cho biết thêm.

Tương tự, bà L.C cũng đang rao bán căn hộ tập thể Thanh Xuân Bắc (Thanh Xuân, Hà Nội). Căn hộ của gia đình nằm ở tầng 5, có diện tích 60m2, trong đó sổ đỏ chính chủ 35m2, còn 25m2 còn lại đã cơi nới thêm ban công. Căn hộ được thiết kế với 2 phòng ngủ, 1 nhà vệ sinh, 1 phòng khách và bếp đang được rao bán với giá 2,1 tỷ đồng.

“Trước đây, vì tầng cao nên tôi rao mãi mà không có ai hỏi. Nhưng dạo này, điện thoại tôi reo liên tục, rất nhiều người hỏi mua, đặc biệt là các khách ngoại tỉnh có nhu cầu mua nhà để thuận tiện cho con cái học đại học trên thành phố nên nhà rất được giá”, bà C tâm sự.

Có căn được chủ nhà cơi nới gấp gần 3 lần diện tích trên sổ đỏ và trang bị đầy đủ nội thất rao bán giá cao ngất ngưởng.

Giá bán “hot” nhất phải kể đến khu tập thể Hồ Đắc Di (Nam Đồng, Đống Đa). Mới đây, một căn hộ có diện tích trên sổ 23m2 gồm 2 phòng ngủ, 1 phòng khách, 1 bếp, 1 vệ sinh đang được rao bán trên các hội nhóm với mức giá 2,95 tỷ đồng.

Theo người bán cho biết, căn hộ nằm ở vị trí tầng 4 khu tập thể 5 tầng, diện tích tích sử dụng là 70m2, trong đó diện tích thực tế trên sổ là 23m2, còn 47m2 là diện tích cơi nới. Như vậy, nếu tính theo diện tích thực trên sổ, giá căn hộ này lên tới hơn 128 triệu đồng/m2.

Nhiều căn hộ khu tập thể khu vực Nghĩa Tân rao bán gần 4,5 tỷ đồng/căn.

Thông tin từ các sàn giao dịch, giá bán các căn hộ tại khu tập thể phường Nghĩa Tân, quận Cầu Giấy hiện đang ở mức cao. Cụ thể, một căn hộ tại khu tập thể Nghĩa Tân với diện tích tổng cộng 80m2 (trong khi sổ đỏ chỉ ghi 45m2), bao gồm 3 phòng ngủ, mặt tiền rộng 7m và vị trí "sát phố, tầm nhìn đẹp" đang được rao bán với mức giá 4,2 tỷ đồng.

Tương tự, một căn hộ khác ở ngõ 120 Hoàng Quốc Việt có diện tích sử dụng thực tế lên đến 110m2, trong khi diện tích trên sổ đỏ chỉ là 46m2, được rao bán với giá 3,9 tỷ đồng. Mức giá cao này không chỉ phản ánh xu hướng gia tăng giá bất động sản tại khu vực mà còn cho thấy sự biến động trong giá trị căn hộ khu tập thể dựa trên các yếu tố như vị trí và diện tích sử dụng thực tế thay vì chỉ dựa vào diện tích ghi trên giấy tờ.

Lối cầu thang lên xuống khu nhà tập thể Nghĩa Tân (quận Cầu Giấy, Hà Nội).

Vì sao nhà khu tập thể cũ hút khách?

Theo phân tích của các chuyên gia từ Savills Hà Nội, giá chung cư tại Hà Nội trong năm 2024 đang tăng cao, dẫn đến sự gia tăng giá của các loại hình bất động sản có nhu cầu ở thực như: Nhà tập thể cũ, chung cư cũ và nhà trong ngõ. Thị trường hiện đang chứng kiến sự mất cân đối giữa nguồn cầu và nguồn cung căn hộ, đặc biệt là đối với các sản phẩm thuộc phân khúc vừa túi tiền. Vì vậy, căn hộ nhà tập thể cũ với diện tích vừa phải nằm tại nội đô là một sự lựa chọn cho các gia đình nhỏ, ít người.

Chia sẻ với phóng viên, chị M.T (Hoài Đức, Hà Nội) cho biết: “Gần đây, tôi đã tìm hiểu nhiều dự án căn hộ để mua, nhưng giá cả quá cao. Các dự án ở ngoại thành đều có giá trên 60 triệu đồng/m2, với những căn nhỏ nhất diện tích 54m2 có 2 phòng ngủ cũng trên 3 tỷ đồng. Cuối cùng, tôi đã mua được một căn hộ tập thể tại Nguyễn Trãi, Thanh Xuân với giá hơn 2 tỷ đồng nhưng diện tích sử dụng là 80m2, khá hợp lý trong bối cảnh hiện tại”.

Với số vốn tích lũy khoảng hơn 2 tỷ đồng, anh Đ.Q quê ở Nam Định đang tìm kiếm một căn nhà tập thể cũ tại khu vực Đống Đa để “an cư lạc nghiệp” trên thành phố sau nhiều năm thuê trọ.

Anh Q cho biết, mặc dù căn nhà tập thể có dấu hiệu xuống cấp, nhưng vị trí của nó thuận tiện cho việc di chuyển đến nơi làm việc và đưa đón con đi học. Thêm vào đó, với mức giá hiện tại, anh gần như không có sự lựa chọn nào khác ở khu vực trung tâm.

Giá căn hộ nhà tập thể cũ tăng theo giá chung cư ở Hà Nội năm 2024.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, nguyên nhân khiến nhiều nhà tập thể cũ trở thành sản phẩm "hot" do nằm tại những vị trí “vàng” tại trung tâm Hà Nội. Bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở mới khan hiếm nên nhu cầu săn tìm các loại hình nhà ở ngày càng lớn, đặc biệt khu vực các quận nội thành.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Đính cũng cảnh báo người mua cần chú ý đến diện tích thực tế và diện tích cơi nới khi mua nhà tập thể. Trong quá trình sử dụng, nhiều hộ dân đã cơi nới thêm “chuồng cọp” rộng hàng chục m2, điều này có thể gây rủi ro về an toàn cũng như ảnh hưởng đến giá trị đầu tư đối với người mua sau.

Nhiều chuyên gia bất động sản khuyến cáo người mua căn hộ nhà tập thể cũ về một số vấn đề quan trọng. Trước hết, nhà tập thể cũ thường đã bị xuống cấp, trừ khi được mua từ người đã cải tạo để bán lại. Vì vậy, nếu có ý định mua, người mua cần chuẩn bị nguồn tài chính để thực hiện việc cải tạo.

Bên cạnh đó, cần lưu ý về diện tích thực tế và diện tích cơi nới được ghi trên sổ đỏ. Nhiều căn nhà tập thể cũ đã được cơi nới vượt quá diện tích ghi trên sổ và trong trường hợp có dự án đi qua, việc đền bù chỉ được tính theo diện tích trên sổ đỏ.

Người mua cũng nên kiểm tra xem khu nhà có nằm trong diện quy hoạch cải tạo hay xây dựng lại không, để có thể tính toán phương án tối ưu. Hơn nữa, hệ thống phòng cháy chữa cháy và hệ thống cấp thoát nước cũng cần được xem xét cẩn thận, vì nhiều khu tập thể đã bị sửa đổi cấu trúc bê tông, tiềm ẩn nguy cơ về an toàn cho cư dân.

Một vấn đề khác là khu tập thể cũ thường không có không gian riêng để đốt vàng mã, dẫn đến việc cư dân đốt vàng mã ở những nơi không phù hợp, gây ảnh hưởng đến công tác phòng cháy chữa cháy. Ví dụ điển hình là vụ việc một phụ nữ bị xử phạt hành chính vì đốt vàng mã tại tầng 4 khu tập thể Thành Công (Ba Đình, Hà Nội) vào ngày 31/5 vừa qua.