(Xây dựng) - Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Long An cho rằng, việc UBND tỉnh quyết định chủ trương đầu tư, trong quyết định này đã chỉ định Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng An Phú Sinh là nhà đầu tư và không tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Lý do Sở này cho rằng: Dự án “khu dân cư”, không phải “nhà ở thương mại” và không hiểu thế nào là “quỹ đất có giá trị thương mại cao” là hiểu biết không đầy đủ quy định pháp luật về đầu tư, về nhà ở, về đấu thầu. Từ đó dẫn tới tham mưu sai cho UBND tỉnh, hệ quả có thể xảy ra tình trạng tương tự tại nhiều dự án khác trên địa bàn tỉnh.

Dự án khu dân cư An Phú Sinh còn có tên gọi khác là Grand Park City.

Tại Văn bản số 3333/SKHĐT-KTĐN ngày 12/8/2022 do Giám đốc Sở Kế hoạch và Đầu tư Huỳnh Văn Sơn ký, báo cáo, giải trình UBND tỉnh lý do dự án Khu dân cư An Phú Sinh được UBND tỉnh Long An quyết định chủ trương đầu tư, trong Quyết định này đã chỉ định nhà đầu tư mà không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Mục tiêu của giải trình này là giải thích việc tham mưu của mình trong việc chỉ định nhà đầu tư Khu dân cư An Phú Sinh sau khi Báo điện tử Xây dựng đăng tải bài viết “Long An: Cần xem xét lại quy trình, thủ tục đầu tư Dự án khu dân cư An Phú Sinh?”.

Sở Kế hoạch và Đầu tư Long An cho rằng, chỉ có “quỹ đất có giá trị thương mại cao để xây dựng công trình khu đô thị, khu đô thị mới; nhà ở thương mại mới phải đấu thầu; tuy nhiên dự án Khu dân cư An Phú Sinh không thuộc khu đô thị mà thuộc xã Phước Lý; dự án không phải khu đô thị mới; ngoài ra dự án có tên là Khu dân cư An Phú Sinh, nhà đầu tư không đăng ký tên dự án là nhà ở thương mại do đó theo cách hiểu các ngành chuyên môn tỉnh Long An là không thuộc đối tượng đấu thầu (theo Nghị định 30/2015/NĐ-CP thì nhà ở thương mại thuộc đối tượng đấu thầu)”.

Và Sở này giải thích tiếp “Nghị định 30/2015/NĐ-CP không quy định cụ thể, không giải thích từ ngữ do đó các ngành chức năng tỉnh Long An không thể xác định được khu đất, quỹ đất có giá trị thương mại cao để làm cơ sở lập danh mục dự án phải đấu thầu, đặc biệt là dự án tại các khu vực nông thôn, xã…”.

Ngoài ra, trong Tờ trình Sở này cũng cho rằng: Vị trí dự án phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 của huyện Cần Giuộc. Mục tiêu đầu tư dự án là hạ tầng kỹ thuật khu dân cư, đầu tư tại địa bàn xã Phước Lý, do đó không thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị định 30/2015/NĐ-CP.

Dự án Khu dân cư An Phú Sinh đang triển khai làm hạ tầng.

Cũng tại Văn bản số 3333/SKHĐT-KTĐN, Sở này giải thích: Tại thời điểm Quyết định chủ trương đầu tư thì các Sở, ngành, huyện không có đề xuất tỉnh ban hành danh mục dự án đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong đó có Khu dân cư An Phú Sinh. Đối với dự án nhà ở thương mại, căn cứ theo điểm a, khoản 1 Điều 1 Nghị Định 30/2015/NĐ-CP thì xem xét đấu thầu. Nhưng theo điểm a, khoản 1, Điều 10 căn cứ lập danh mục dự án có sử dụng đất để đấu thầu là phải có danh mục dự án cần thu hồi đất được phê duyệt. Tuy nhiên theo khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai 2013 thì các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất không có ghi tên dự án là “nhà ở thương mại”.

Từ đó có thể thấy, ngay tại Văn bản số 3333/SKHĐT-KTĐN của Sở Kế hoạch và Đầu tư Long An đã có nhiều mâu thuẫn, giải thích loanh quanh, khó hiểu. Ví dụ khái niệm thế nào là “khu dân cư” hay “nhà ở thương mại” hoặc không xác định được thế nào là “khu đất có giá trị thương mại cao”… đã làm cho các ngành chức năng và UBND tỉnh không hiểu rõ là Sở này định nói về vấn đề gì. Đặc biệt trong báo cáo lại nêu ra những vấn đề chồng chéo của pháp luật, những thuật ngữ trong pháp luật chưa được giải thích để làm rối tình hình và mục tiêu là Sở này khẳng định việc chỉ định nhà đầu tư đối với dự án Khu dân cư An Phú Sinh mà không thông qua đấu thầu là đúng.

Hay như việc khi thì áp dụng Nghị định 30/2015/NĐ-CP, lúc lại bảo không thuộc phạm vi Nghị định 30/2015/NĐ-CP điều chỉnh là vấn đề rất mâu thuẫn, cần phải được xem xét lại 1 cách nghiêm túc về trình độ hiểu biết và áp dụng pháp luật của các cán bộ này?

Chúng tôi cho rằng, Dự án khu dân cư An Phú Sinh không phải là dự án thuần túy về tái định cư, không phải dự án đầu tư công về cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, không phải dự án an ninh quốc phòng, dự án này đã được UBND tỉnh Long An quyết định thu hồi đất và sau đó giao cho Ban Quản lý dự án Đầu tư xây dựng huyện Cần Giuộc phối hợp với nhà đầu tư là Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng An Phú Sinh thực hiện việc bồi thường giải phóng mặt bằng.

Theo quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án này, thì ngoài việc phân lô thành các nhà ở, trong đó có 1 số lô sử dụng tái định cư tại chỗ, đa phần số lô còn lại là phục vụ cho công việc kinh doanh bất động sản. Trong quy hoạch chi tiết của dự án còn có phần dịch vụ, thương mại phục vụ người dân trong dự án và khu vực lân cận. Có thể nói, đây là 1 khu nhà ở được hình thành với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, dịch vụ thương mại đồng bộ.

Cũng trong Văn bản số 33333/SKHĐT- KTĐN thì Sở Kế hoạch và Đầu tư trích dẫn ý kiến của Sở Xây dựng Long An khi tham gia về dự án này, Sở Xây dựng cho rằng: “Loại hình dự án đầu tư hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu dân cư là một trong các loại dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Trình tự thủ tục lựa chọn chủ đầu tư (thông qua đấu giá, đấu thầu, chỉ định chủ đầu tư) và chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Nhà ở 2014”.

Nếu như Sở Kế hoạch và Đầu tư tham mưu cho tỉnh việc lựa chọn chủ đầu tư dự án này theo ý kiến của Sở Xây dựng như đã nêu thì chắc chắn sẽ không dẫn đến việc sai sót trong việc chỉ định nhà đầu tư.

Cần nhắc lại rằng, việc tham mưu của Sở Kế hoạch và Đầu tư cho UBND tỉnh Long An không tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư mà chỉ định nhà đầu tư tại dự án Khu dân cư An Phú Sinh là trái với các quy định của Luật Nhà ở 2014 và Luật Đầu tư 2014.

Theo quy định tại khoản 2, Điều 22 Luật Nhà ở 2014:

2. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua các hình thức sau đây: a) Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; b) Đấu thầu dự án có sử dụng đất; c) Chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện quy định tại Điều 21 và khoản 1, khoản 4 Điều 23 của Luật này:

Điều 21 quy định như sau: Điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

1. Doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam.

2. Có vốn pháp định theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư.

3. Có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra còn phải có quyền sử dụng đất hợp pháp quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 23 của Luật này:

Điều 23. Hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

1. Sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại.

4. Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.

Đối chiếu với khoản 1 và khoản 4 Điều 23 và pháp luật liên quan thì dự án Khu dân cư An Phú Sinh không thuộc diện đấu giá, không đủ điều kiện chỉ định nhà đầu tư mà phải thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Chúng tôi cho rằng, Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Long An có trách nhiệm xem xét pháp luật 1 cách đúng đắn và nghiêm túc để tham mưu lại cho UBND tỉnh, UBND tỉnh cũng cần xem xét trách nhiệm cá nhân người đứng đầu và Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Long An trong việc tham mưu không đúng pháp luật, nhưng không kịp thời sửa chữa mà còn cố tình giải thích “loanh quanh” sai pháp luật.