(Xây dựng) – Đó là một trong nhiều đề xuất mới đây của Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) tại Văn bản số 109/2024/CV-HoREA gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng. Theo HoREA, việc Ngân hàng Chính sách xã hội điều chỉnh mức lãi suất ưu đãi vay mua, thuê nhà ở xã hội (NƠXH) ký trước ngày 1/8 từ 4,8% lên 6,6% mỗi năm chưa phù hợp với bản chất của khoản vay NƠXH.

Ảnh minh họa.

Đề xuất nhiều giải pháp nhằm tăng nguồn cung

Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng nguồn cung NƠXH và ưu đãi tín dụng cho chủ đầu tư dự án, người mua, thuê mua NƠXH, đồng thời nhằm thực hiện Đề án "Chương trình phát triển ít nhất 01 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030", HoREA cho rằng, hiện nay, các quy định về tạo quỹ đất để thực hiện dự án NƠXH của Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 đã bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất.

Tuy nhiên, tất cả dự án NƠXH trong cả nước mà nhà đầu tư đã thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất và đang có quyền sử dụng đất đều bị ách tắc thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư do vướng quy định tại điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP.

Do vậy, Hiệp hội rất hoan nghênh Chính phủ đã giao Bộ Kế hoạch và Đầu tư đề xuất sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP để tháo gỡ vướng mắc về chấp thuận chủ trương đầu tư với đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư nhằm sớm đưa quỹ đất của các doanh nghiệp vào thực hiện các dự án NƠXH.

Hiệp hội cũng hoan nghênh cơ chế thực hiện quy định về ưu đãi chủ đầu tư dự án NƠXH đầu tư bằng nguồn vốn tư nhân được miễn tiền sử dụng đất của Luật Nhà ở 2023.

Trong đó, Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023 tiếp tục quy định chính sách miễn tiền sử dụng đất đối với tất cả dự án NƠXH được đầu tư bằng mọi nguồn vốn. Các quy định mới về cơ chế thực thi chính sách miễn tiền sử dụng đất rất hợp tình hợp lý tại điểm a khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023 quy định chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Cùng với đó, các Nghị định số 100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý NƠXH và Nghị định số 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đều quy định chủ đầu tư dự án NƠXH được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nên đơn giản, dễ thực hiện và khắc phục được bất hợp lý của Luật Nhà ở 2014.

Theo đó, kể từ ngày 1/8/2024, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không phải làm thủ tục thừa như phải định giá đất, tính tiền sử dụng đất của dự án NƠXH rồi sau đó lại ban hành quyết định miễn tiền sử dụng đất cho dự án NƠXH. Chủ đầu tư dự án cũng không phải làm đơn xin miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất như quy định trước đây của Luật Nhà ở 2014.

Bên cạnh đó, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, cụ thể: Đối với quy hoạch đô thị, nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch phân khu.

Trường hợp dự án được đề xuất tại khu vực không phải lập quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch phân khu phải điều chỉnh theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị hoặc cần phải điều chỉnh cục bộ theo đề xuất dự án của nhà đầu tư mà chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chung.

Quy hoạch phân khu phải được phê duyệt hoặc phê duyệt điều chỉnh hoặc phê duyệt điều chỉnh cục bộ theo quy định của pháp luật trước khi nhà đầu tư lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng và triển khai các bước tiếp theo của dự án.

Nên điều chỉnh lãi vay mua, thuê NƠXH ở mức 3 – 4,8%

HoREA thông tin, Ngân hàng Chính sách xã hội vừa điều chỉnh mức lãi suất ưu đãi vay mua, thuê NƠXH (ký trước ngày 1/8) từ 4,8% lên 6,6% mỗi năm, để đáp ứng Nghị định 100/2024/NĐ-CP vừa có hiệu lực từ đầu tháng.

Theo đó, các khoản vay nếu được ký trước ngày 1/8 sẽ áp dụng bằng lãi suất cho vay hộ nghèo là mức 6,6% mỗi năm. Mức cho vay với hộ nghèo được Thủ tướng quy định trong từng thời kỳ.

HoREA cho rằng, việc tăng như trên là chưa phù hợp với bản chất của khoản vay NƠXH. Mức lãi suất 6,6% không chỉ tăng 1,37 lần so với trước đây mà còn cao hơn lãi suất vay 5% của gói 30.000 tỷ đồng.

Vì vậy, HoREA đề xuất điều chỉnh giảm lãi suất cho vay xuống 3 – 4,8% mỗi năm; giữ nguyên mức lãi vay 4,8% mỗi năm với khoản vay mua NƠXH tại Ngân hàng Chính sách xã hội để tạo sự ổn định, nhất là trong lúc người mua nhà còn đang khó khăn.

Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, nhiều người mua NƠXH sẽ phải đối mặt áp lực trả lãi vay hàng tháng vượt dự kiến. Ví dụ trường hợp vợ chồng anh A ngày 1/6 mua NƠXH với giá 1 tỷ đồng, được vay 800 triệu đồng trong 20 năm, lãi suất ưu đãi 4,8% mỗi năm. Lãi vay của tháng 7 là khoảng 3,2 triệu đồng và trả nợ gốc khoảng 3,3 triệu đồng, tổng số tiền mua nhà phải trả của tháng là 6,5 triệu đồng.

Nhưng kể từ ngày 1/8, lãi suất ưu đãi tăng lên 6,6%, vợ chồng anh A phải trả lãi vay là 4,38 triệu đồng (tăng 1,18 triệu đồng) và trả nợ gốc khoảng 3,3 triệu đồng. Tổng số tiền mua nhà phải trả của tháng 8 là 7,68 triệu đồng. Nghĩa là, trong một năm, vợ chồng anh A phải chi thêm khoảng 14 triệu đồng ngoài nguồn tiền trả nợ dự tính ban đầu.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, bản chất của khoản vay khi thuê, mua NƠXH thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội mang tính trung, dài hạn đến 25 năm, khác với khoản vay ưu đãi dành cho hộ nghèo chỉ khoảng 3 năm trở lại. Việc áp dụng lãi suất vay trung, dài hạn giống như khoản vay cho vay hộ nghèo sẽ làm cho người vay bất an, bởi lãi suất có thể tiếp tục thay đổi, thậm chí điều chỉnh hằng năm.

Chưa kể hiện nay, Ngân hàng Chính sách xã hội có 2 danh mục cho vay ưu đãi về nhà ở là chương trình "hộ nghèo theo chuẩn hộ nghèo quy định trong từng thời kỳ" với lãi suất ưu đãi 6,6% một năm trong 10 năm và chương trình "cho vay hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở" với lãi suất cho vay ưu đãi 3% năm trong 10 năm.

"Như vậy căn cứ vào tiêu chí nào Ngân hàng Chính sách xã hội không áp dụng mức lãi suất cho vay là 3% mỗi năm mà lại chọn mức 6,6% để áp dụng cho người mua, thuê mua NƠXH", ông Lê Hoàng Châu nêu vấn đề.

Người mua, thuê, thuê mua NƠXH tại khu vực đô thị là nơi tập trung dân cư với mật độ cao, hoạt động chủ yếu trên lĩnh vực phi nông nghiệp nên có tính đặc thù về an sinh xã hội. HoREA cho rằng cần thiết kế các chính sách phù hợp, trong đó có chính sách ưu đãi tín dụng hợp lý, sát với thực tế để không cào bằng chính sách giữa "đối tượng hưởng chính sách về NƠXH" tại khu vực đô thị với "hộ nghèo theo chuẩn quy định trong từng thời kỳ".