(Xây dựng) – Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh chỉ ra 10 vướng mắc trong tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở.

Ảnh minh họa.

Ngoại trừ những dự án bất động sản quy mô nhỏ, có giá trị tiền sử dụng đất dưới 30 tỷ đồng được áp dụng "phương pháp bảng giá đất" để tính tiền sử dụng đất dự án, thì tất cả các dự án còn lại phải áp dụng các phương pháp xác định giá đất theo quy định của Nghị định 44/2014/NĐ-CP, để xác định "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường để tính tiền sử dụng đất dự án.

Theo Hiệp hội này, trong 02 năm qua, nhiều dự án nhà ở thương mại chưa được tính tiền sử dụng đất nên các chủ đầu tư không thể thực hiện được dự án, làm tăng chi phí tài chính, chi phí lãi vay phát sinh, phí quản lý và giá thành, mất cơ hội kinh doanh của doanh nghiệp.

Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh cho biết, công tác tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở đã phát sinh một số vướng mắc như: Quy trình, thủ tục xác định giá đất, thẩm định giá đất bị kéo dài, thường trên dưới 02 năm hoặc lâu hơn, trong đó có nguyên nhân vướng quỹ đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý xen cài trong dự án làm chậm trễ thủ tục ban hành "Quyết định thu hồi đất, giao đất";

Việc áp dụng "phương pháp thu nhập" và "phương pháp thặng dư" để xác định giá đất, theo quy định tại Thông tư 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường còn nhiều bất cập, chưa phù hợp với thực tế, dẫn đến việc xác định giá đất dự án không hợp lý;

Nhiều chi phí thực tế, chi phí hợp lý của chủ đầu tư dự án chưa được Sở Tài nguyên & Môi trường và Sở Tài chính chấp nhận, hoặc bị tính thấp hơn, dẫn đến doanh nghiệp bị thiệt;

Mức khấu trừ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng quá thấp, chỉ chiếm khoảng 25% chi phí bồi thường thực tế mà doanh nghiệp phải chi trả. Như vậy, doanh nghiệp gần như đã phải mua lại quyền sử dụng đất lần thứ hai khi nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách Nhà nước. Phần chi phí này cũng không được tính vào chi phí doanh nghiệp, nên doanh nghiệp lại phải chịu thêm thuế thu nhập doanh nghiệp, mà cuối cùng người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà;

Cách tính hệ số diện tích sàn kinh doanh căn hộ đang được Hội đồng thẩm định giá đất thành phố tính phổ biến bằng khoảng 80 - 85% tổng diện tích sàn xây dựng. Tuy nhiên trong thực tế, hệ số này tùy theo chung cư cao cấp, trung cấp hoặc bình dân thì doanh nghiệp chỉ tính bằng khoảng 65 - 75% tổng diện tích sàn xây dựng, mà tổng diện tích sàn theo quy định tại Thông tư 03/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng bao gồm tổng diện tích sàn của tất cả các tầng, các tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng kỹ thuật, tầng áp mái và tầng tum, tường bao, lô gia, ban công, cầu thang, giếng thang máy, hộp kỹ thuật, ống khói;

Doanh thu bãi giữ xe gắn máy, bãi giữ xe ôtô (phần không thuộc sở hữu của chủ đầu tư) được tính vào doanh thu dự án là không chính xác. Đây là nguồn thu của Ban quản trị chung cư chứ không phải là nguồn thu của chủ đầu tư;

Doanh thu giá bán căn hộ và doanh thu cho thuê phần diện tích thương mại, dịch vụ trong dự án được tính chưa phù hợp với thực tế thị trường, chưa tính hết các yếu tố rủi ro đối với chủ đầu tư;

Chi phí đầu tư hạ tầng hiện nay chỉ được tính khoảng 660.000 đồng/m2 theo Quyết định 66/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 của Ủy ban nhân dân thành phố là quá thấp, chỉ bằng 1/3 chi phí thực tế của doanh nghiệp (1,9 triệu đồng/m2);

Suất đầu tư xây dựng chung cư cao tầng do Ủy ban nhân dân thành phố quy định thấp hơn khoảng 10 - 15%, so với suất đầu tư theo quy định của Bộ Xây dựng làm cho doanh nghiệp bị thiệt;

Ách tắc trong công tác tính tiền sử dụng đất đối với phần diện tích tầng hầm vượt ngoài ranh khối đế tòa nhà chung cư. Đây cũng là vướng mắc chung của nhiều dự án có diện tích của tầng hầm lớn hơn diện tích khối đế tòa nhà chung cư cao tầng. Do vướng mắc này mà đến nay nhiều dự án chưa được cấp sổ đỏ phần diện tích tầng hầm vượt ngoài ranh khối đế chung cư, dẫn đến nhiều dự án nhà chung cư chưa thể thực hiện nộp tiền sử dụng đất để được cấp “sổ đỏ” cho chủ đầu tư và người mua nhà.

Nhằm quyết các vướng mắc này, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố chỉ đạo Sở Tài nguyên & Môi trường và Sở Tài chính hoàn thiện quy trình, thủ tục xác định giá đất, thẩm định giá đất để rút ngắn thời gian làm thủ tục và bảo đảm kết quả tính tiền sử dụng đất hợp lý, không làm thất thoát ngân sách nhà nước. Sở Tài nguyên & Môi trường và Sở Tài chính xem xét, chấp nhận các chi phí thực tế hợp lý của chủ đầu tư và cách tính doanh thu dự án (Chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư hạ tầng, hệ số diện tích sàn kinh doanh căn hộ, doanh thu bãi giữ xe gắn máy, bãi giữ xe ôtô, doanh thu bán căn hộ, doanh thu cho thuê phần diện tích thương mại, dịch vụ, chi phí đầu tư hạ tầng, suất đầu tư xây dựng chung cư cao tầng…).

Ủy ban nhân dân thành phố chấp thuận cấp “sổ đỏ” cho toàn bộ diện tích tầng hầm mà không phải thực hiện đóng bổ sung nghĩa vụ tài chính với Nhà nước khi dự án được Sở Tài nguyên & Môi trường và Sở Tài chính tính đầy đủ doanh thu trên toàn bộ diện tích tầng hầm, có cả phần diện tích tầng hầm vượt ngoài ranh khối đế tòa nhà chung cư.