(Xây dựng) – Theo khung giá đất ở tại Thành phố Hồ Chí Minh (thuộc loại đô thị đặc biệt) có mức tối thiểu là 1,5 triệu đồng/m2 và tối đa là 162 triệu đồng/m2, nhưng thực tế giá đó chỉ nằm trong “khung” giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường chênh lệch rất lớn.

Ảnh minh hoạ.

Theo quy định hiện hành, cứ 5 năm Chính phủ sẽ ban hành khung giá đất trên toàn quốc. Dựa vào khung giá đất này, hàng năm Thành phố Hồ Chí Minh sẽ ban hành hệ số K (hệ số điều chỉnh giá đất) theo từng khu vực và có bảng giá đất riêng. Tuy nhiên, bảng giá đất này vẫn thấp hơn nhiều so với giá thị trường và áp dụng bảng giá đất, khung giá đất xuất hiện nhiều bất cập.

Theo đó, khung giá đất ở tại Thành phố Hồ Chí Minh (thuộc loại đô thị đặc biệt) có mức tối thiểu là 1,5 triệu đồng/m2 và tối đa là 162 triệu đồng/m2, có chênh lệch rất lớn so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh dẫn chứng trường hợp áp dụng cơ chế xây dựng “khung giá đất”, “bảng giá đất” để xác định giá đất tại 03 tuyến đường có mức giá cao nhất là Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ thuộc quận 1 Thành phố Hồ Chí Minh là 162 triệu đồng/m2. UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quyết định quy định về “bảng giá đất” giai đoạn 2020-2024, giữ nguyên mức giá đất tối đa 162 triệu đồng/m2, giá đất 03 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ là 162 triệu đồng/m2.

Hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng cho quận 1 là 2,5 và theo cách tính của “khung giá đất-bảng giá đất-hệ số điều chỉnh giá đất”, thì giá đất của 03 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ là 405 triệu đồng/m2. Nhưng trên thực tế, giá đất thị trường của 03 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ quận 1 lên đến hơn 1 tỷ đồng/m2- có sự chênh lệch lớn giữa giá thực tế thị trường và giá theo khung giá đất, bảng giá đất mà thành phố ban hành.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu, cơ chế ban hành “khung giá đất” và “bảng giá đất” thể hiện một số bất cập như sau: Thứ nhất, Khoản 1, Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định cơ chế xây dựng “khung giá đất” và “bảng giá đất” là không phù hợp, thậm chí đã mâu thuẫn, xung đột với nguyên tắc giá đất “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” được quy định tại Điều 112, Luật Đất đai 2013, về “nguyên tắc, phương pháp định giá đất”.

Thứ hai, “khung giá đất” được xây dựng giai đoạn 05 năm là không phù hợp. Mặc dù Khoản 1, Điều 9 Nghị định 44/2014/NĐ-CP đã quy định việc điều chỉnh khung giá đất “khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong khung giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất”. Nhưng, trong nhiều năm qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc các địa phương chưa trình Chính phủ thực hiện điều chỉnh khung giá đất khi giá đất trên thị trường tăng.

Thứ ba, việc phân vùng kinh tế chưa thật hợp lý,đồng thời việc không được quy định mức giá thấp hơn mức giá tối thiểu của “khung giá đất” dẫn đến một số căn nhà có vị trí đất thuộc các hẻm sâu (hẻm của hẻm của hẻm; ngách sâu) “bị” tính tiền sử dụng đất cao hơn so với trước đây, kể từ ngày Luật Đất đai có hiệu lực (01/07/2014).

Theo Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, giá thành nhà ở bao gồm nhiều yếu tố, trong đó, có chi phí thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước. Tiền sử dụng đất thường chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ dự án nhà chung cư; trên dưới 30% giá thành dự án nhà phố; trên dưới 50% giá thành dự án biệt thự và là căn cứ để chủ đầu tư quyết định giá bán sản phẩm nhà ở ra thị trường. Do vậy, mức giá của “khung giá đất”, “bảng giá đất” tăng, tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà tăng, dẫn đến khả năng người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị khó tạo lập nhà ở hơn.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, khung giá đất và bảng giá đất tác động đến giá cả thị trường bất động sản, vì việc bảng giá đất tăng, sẽ kéo giá nhà ở sẽ tăng theo. Bên cạnh đó, khung giá đất và bảng giá đất tác động trực tiếp đến nguồn thu ngân sách của Nhà nước từ đất đai và thị trường bất động sản.

Theo Hiệp hội, nên xem xét bãi bỏ phương thức thu tiền sử dụng đất “kiểu tận thu, thu trước một lần”, mà nên chuyển thành “sắc thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất, từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, đất ở”, với thuế suất có thể bằng khoảng 15-20% “bảng giá đất”, để giảm nhẹ gánh nặng “tiền sử dụng đất” hiện nay. Đồng thời, bổ sung “thuế bất động sản” theo phương án đề xuất của Bộ Tài chính, để tạo nguồn thu ổn định và bền vững cho ngân sách Nhà nước.

Nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất đai rất lớn, đặc biệt là các nguồn thu sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất đô thị, đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, là nguồn thu thứ cấp, phái sinh từ đất đai. Đơn cử, tại Thành phố Hồ Chí Minh: Đất nông nghiệp tạo giá trị khoảng 500 triệu đồng/ha/năm, nhưng khi chuyển thành đất đô thị, đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, thì cho giá trị lên đến 59 tỷ đồng/ha/năm. Ở quận 7 khi thành lập năm 1997, thì thu ngân sách Nhà nước chỉ có 55 tỷ đồng, nhưng đến năm 2019, tổng thu ngân sách Nhà nước lên đến khoảng 6.000 tỷ đồng (gấp 109 lần), trong đó, có vai trò của các khu đô thị mới, như: Phú Mỹ Hưng, Him Lam…

Hiệp hội thống nhất với UBND Thành phố Hồ Chí Minh kiến nghị bãi bỏ quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần” tại Điều 113 Luật Đất đai, theo Chương trình xây dựng pháp luật của Quốc hội. Trong lúc chưa sửa đổi Luật Đất đai, Hiệp hội kiến nghị Chính phủ đề xuất Ủy ban Thường vụ Quốc hội thí điểm giao thẩm quyền cho HĐND, UBND Thành phố Hồ Chí Minh chịu trách nhiệm ban hành “bảng giá đất”, đảm bảo nguyên tắc giá đất “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”.