(Xây dựng) - Những năm qua, sự phát triển của thị trường bất động sản đã góp phần thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản cố định lớn cho nền kinh tế và là động lực cho công tác phát triển đô thị. Trong đó, hình thức đấu giá quyền sử dụng đất là phương thức giúp các địa phương huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế - xã hội.

Vụ việc đấu giá quyền sử dụng đất tại Thủ Thiêm có tiêu cực tác động lớn đến thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (Ảnh: Q.Danh).

Hoạt động định giá, đấu giá quyền sử dụng đất bộc lộ hạn chế

Theo quy định hiện hành, việc định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo các quy định của pháp luật về đất đai, về đấu giá tài sản và về quản lý thuế. Trong pháp luật về đất đai đã quy định việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Giá đất do Nhà nước xác định bao gồm: Khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể; quy định các trường hợp được áp dụng giá đất trong bảng giá đất và các trường hợp phải xác định giá đất cụ thể theo thị trường để thực hiện. Đồng thời, cũng quy định cơ quan xây dựng giá đất, cơ quan thẩm định giá đất của Nhà nước và tổ chức tư vấn xác định giá đất.

Với khung pháp lý trên, đến nay đã có 100% tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương triển khai xây dựng Bảng giá đất, ban hành và công bố công khai theo quy định. Công tác xác định giá đất cụ thể cũng đã được các tỉnh, thành phố quan tâm tổ chức thực hiện và cơ bản đáp ứng được yêu cầu; góp phần tăng thu cho ngân sách, bảo đảm quyền lợi của người có đất thu hồi. Việc định giá đất cụ thể mỗi dự án đã được các địa phương cân nhắc thực hiện nghiêm túc, cơ bản bảo đảm đúng quy định pháp luật và nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.

Bên cạnh đó, về đấu giá quyền sử dụng đất cũng được pháp luật về đất đai quy định rõ về nguyên tắc, điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất và điều kiện đối với tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Các trường hợp phải đấu giá và không phải đấu giá quyền sử dụng đất; quy định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất là giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định...

Theo tổng hợp của Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng số liệu thống kê từ các địa phương cho thấy việc giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đã hạn chế được tiêu cực, lợi dụng cơ chế chỉ định đối tượng được giao đất, thuê đất để mưu lợi cá nhân, làm thất thoát tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Việc giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất ngày càng được thực hiện phổ biến, mở rộng hơn, góp phần bổ sung nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước và tăng giá trị thu được qua các năm.

Tuy nhiên, hoạt động định giá, đấu giá quyền sử dụng đất cũng dần bộc lộ những hạn chế, bất cập như: Việc tổ chức thực hiện của một số địa phương còn lúng túng, vai trò giám sát chưa nghiêm túc. Cũng chính các quy định của pháp luật về đấu giá chưa đồng bộ, chưa đầy đủ. Có thể thấy, việc nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong đấu giá quyền sử dụng đất giữa pháp luật về quản lý thuế (Điều 59 Luật Quản lý thuế) và pháp luật về đất đai (Khoản 21 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP) chưa có sự thống nhất với nhau.

Nhiều chuyên gia nhận định, pháp luật hiện nay chưa có quy định dừng cuộc đấu giá khi có dấu hiệu bất thường; chưa có chế tài xử lý khoản tiền người trúng đấu giá đã nộp dở dang trong trường hợp phải hủy hợp đồng trúng đấu giá. Và thời gian từ khi trúng đấu giá đất đến khi hết hạn nộp tiền trúng đấu giá là quá dài tận 180 ngày...

Trong thời gian hơn 2 năm trở lại đây, những hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất “dậy sóng” dư luận, thu hút sự quan tâm của xã hội. Như vụ việc tại Thái Bình năm 2020; huyện Đông Anh, Hà Nội năm 2021; đặc biệt vụ đấu giá quyền sử dụng đất tại Thủ Thiêm, Thành phố Hồ Chí Minh năm 2021 gây tác động tiêu cực đến sự phát triển ổn định, lành mạnh của thị trường bất động sản phía Nam nói riêng và cả nước nói chung.

Trong báo cáo mới đây, Bộ Xây dựng đã phân tích, chỉ ra rõ những hạn chế, tiêu cực đối với hoạt động này. Đó là, tại một số nơi xuất hiện “cò đấu giá”, “quân xanh-quân đỏ”; hiện tượng thông đồng giữa Tổ chức tư vấn định giá với người tham gia đấu giá để “dìm giá”; bỏ giá rất cao một số lô đất, rồi "bỏ cọc", tạo mặt bằng "giá ảo" với mục đích thao túng thị trường... Những tiêu cực trên tác động làm tăng giá bất động sản, nhà ở, ảnh hưởng đến công tác bồi thường, thu hồi đất và thu hút đầu tư của địa phương. Đặc biệt, việc mua đi, bán lại nhiều lô đất trúng đấu giá làm “loạn” mặt bằng giá bất động sản.

Hình thức phân lô, bán nền có tiêu cực

Thời gian qua, tại một số địa phương hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền chưa được quản lý chặt chẽ, quyết liệt. Việc thiếu trách nhiệm trong công tác lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đặc biệt là việc điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất tùy tiện gây ra những tiêu cực không đáng có.

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), nhiều nơi có việc chia, tách thửa đối với các loại đất nông nghiệp, đất khác không phải là đất ở diễn ra phổ biến. Đây chính là nguyên nhân đã dẫn đến tình trạng lợi dụng để “hô biến”, “ảo thuật” các lô đất nông nghiệp, phân lô - bán nền tràn lan, tạo ra các đợt sóng giá đất “sốt ảo”, phá vỡ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng tác động xấu đến sự phát triển ổn định, lành mạnh của thị trường bất động sản.

Trên góc độ pháp lý, việc chia, tách thửa đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền được thực hiện rất chặt chẽ theo quy định của pháp luật về đất đai (tại Điều 143, Điều 144 Luật Đất đai năm 2013). Cụ thể: Luật chỉ cho phép UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị và không cho phép tách thửa đối với “từng loại đất” hoặc các loại “đất nông nghiệp hoặc đất khác không phải là đất ở”.

Tuy nhiên, khi triển khai các văn bản dưới luật về quy định này thì dần bộc lộ những bất cập, như: Tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã không có quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất. Trong khi tại Điều 75 Nghị định này chỉ quy định trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất mà thôi.

Đến năm 2017, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP (tại khoản 3 Điều 2) mới bổ sung cho phép UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất. Sau đó, đến Nghị định số 148/2020/NĐ-CP (tại khoản 23 Điều 1) mới giao cho UBND cấp tỉnh quy định cụ thể điều kiện tách, hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất.

Có thể thấy rằng, trong thời gian dài từ năm 2014 đến năm 2020 việc chia, tách thửa đất để phân lô, bán nền có “lỗ hổng” về pháp lý, dẫn đến xuất hiện các tiêu cực trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức này.

Khu đất đấu giá 5ha tại huyện Đông Anh, Hà Nội có liên quan đến vụ án vi phạm các quy định về đấu giá đất, trong đó có hành vi định giá đất thấp hơn mặt bằng thị trường để dùng các thủ đoạn đấu giá để trúng thầu (Ảnh: Lê Quân).

Hội nghị Trung ương 5 (khóa XIII) vừa qua đã thống nhất cao ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách; nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai. Thời gian tới, chính sách, pháp luật có liên quan đến đất đai (Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở...) đang tiếp tục được nghiên cứu, sửa đổi, hoàn thiện để đồng bộ và phù hợp với phát triển của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Hoàn thiện thể chế sẽ khắc phục tình trạng đầu cơ đất, sử dụng đất không đúng mục đích, lãng phí, tham nhũng, tiêu cực, gây khiếu kiện, bức xúc trong xã hội.