(Xây dựng) - Đây là một trong những điểm đáng chú ý của Nghị định 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP liên quan đến bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư vừa được Chính phủ ban hành. Với hành lang pháp lý chặt chẽ hơn, quy định này được cho là một chế tài mạnh nhằm chấm dứt các vụ việc bức xúc kéo dài liên quan đến việc chủ đầu tư phớt lờ trách nhiệm bàn giao quỹ bảo trì cho cư dân.

Chủ đầu tư “om” quỹ bảo trì là một trong những nguyên nhân chính xảy ra tranh chấp chung ce kéo dài nhiều năm nay (Nguồn: Internet).

Tranh chấp chung cư chủ yếu liên quan đến quỹ bảo trì

Thời gian qua, các cơ quan báo chí cũng như các chuyên gia đã đề cập rất nhiều đến vấn đề tranh chấp chung cư, trong đó việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư luôn là vấn đề nóng và là một trong những bất cập chủ yếu dẫn tới tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân.

Riêng tại Hà Nội, thống kê từ Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy, tính đến hết năm 2020, thành phố có 845 nhà chung cư thương mại được đưa vào sử dụng, đã thành lập 632 Ban Quản trị nhà chung cư; bàn giao 560 hồ sơ cho Ban Quản trị; bàn giao kinh phí bảo trì 2% cho 399/526 Ban Quản trị. Việc chậm trễ thành lập Ban Quản trị, bàn giao hồ sơ, quỹ bảo trì 2% tập trung nhiều ở quận Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Thanh Xuân...

Trên thực tế, khi Luật Nhà ở 2014 được ban hành, đã quy định rất rõ về việc khi dự án đi vào vận hành thì chủ đầu tư phải tổ chức Hội nghị nhà chung cư, thành lập Ban quản trị, bàn giao quỹ bảo trì (2%). Nhưng rất nhiều trường hợp chủ đầu tư đã lách luật vì nhiều dự án đi vào hoạt động từ trước khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, ở thời điểm trước đó thì luật cho phép chủ đầu tư được quản lý, sử dụng phần phí bảo trì này.

Rồi đến khi Nghị định 99/2015/NĐ-CP có hiệu lực thi hành đến nay, việc chủ đầu tư chây ì, không hợp tác, không chịu bàn giao quỹ bảo trì vẫn xảy ra ngày càng nhiều và phức tạp hơn, mặc dù dự án đi vào vận hành hàng chục năm, là một trong những nguyên nhân chính xảy ra tranh chấp chung cư kéo dài không hồi kết nhiều năm nay.

Cưỡng chế chủ đầu tư “om” quỹ bảo trì

Nghị định 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành một số điều Luật Nhà ở 2014, trong đó sửa đổi, bổ sung Điều 37 thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư..., cụ thể: Ban Quản trị nhà chung cư có Văn bản đề nghị UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định.

Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của ban quản trị nhà chung cư, UBND cấp tỉnh có văn bản yêu cầu tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì cung cấp thông tin về số tài khoản, số tiền trong tài khoản. Trong thời hạn 7 ngày, kể từ ngày nhận được Văn bản của UBND cấp tỉnh, tổ chức tín dụng có trách nhiệm cung cấp thông tin cho UBND cấp tỉnh.

Căn cứ vào thông tin do tổ chức tín dụng cung cấp, UBND cấp tỉnh ban hành Quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho Ban Quản trị nhà chung cư.

Nghị định 30/2021/NĐ-CP nêu rõ: Trong thời hạn 5 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định cưỡng chế của UBND cấp tỉnh, tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì có trách nhiệm chuyển kinh phí này sang tài khoản do Ban Quản trị nhà chung cư lập để quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Cũng theo Nghị định 30/2021/NĐ-CP, trong trường hợp tài khoản kinh doanh chủ đầu tư không còn tiền hoặc còn tiền nhưng không đủ để bàn giao thì UBND cấp tỉnh có văn bản yêu cầu tổ chức tín dụng cung cấp thông tin về tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư và số tiền trong tài khoản này. Trong thời hạn 7 ngày, kể từ ngày nhận được Văn bản của UBND cấp tỉnh, tổ chức tín dụng có trách nhiệm cung cấp các thông tin liên quan cho UBND cấp tỉnh.

Căn cứ vào thông tin do tổ chức tín dụng cung cấp, UBND cấp tỉnh ban hành Quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư để chuyển giao cho ban quản trị nhà chung cư.

Trong thời hạn 5 ngày, kể từ ngày nhận được Quyết định cưỡng chế, tổ chức tín dụng có trách nhiệm chuyển tiền từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư sang tài khoản của ban quản trị nhà chung cư theo đúng số tiền ghi trong Quyết định cưỡng chế.

Có thể thấy, vấn đề xảy ra tranh chấp về quỹ bảo nhà chung cư do một số chủ đầu tư không đủ năng lực về tài chính để thực hiện dự án, chú trọng đến lợi nhuận thu được để bán căn hộ, chưa quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng nên không mở tài khoản riêng để quản lý kinh phí bảo trì và trì hoãn kéo dài bàn giao khoản kinh phí này cho Ban Quản trị. Mặt khác, vai trò quản lý của cơ quan xây dựng cũng chưa thực hiện đầy đủ việc tuyên truyền, kiểm soát vi phạm trong quản lý nhà chung cư.

Do đó, các chuyên gia cho rằng, Nghị định 30/2021/NĐ-CP được ban hành cần phải thực hiện một cách nghiêm túc, chặt chẽ. Nếu chủ đầu tư nào cố tình xâm phạm thì khởi tố hình sự. Nhà nước đã có công cụ rồi phải siết chặt chế tài, khi đó luật pháp sẽ được thực thi một cách nghiêm minh nhất.

Luật đã quy định sau khi dự án đi vào vận hành chủ đầu tư phải bàn giao số tiền bảo trì 2% cho đối tượng có thể là doanh nghiệp vận hành, Ban quản trị nhà chung cư do người dân thuê hoặc bầu lên. Khi Nhà nước ban hành Quyết định hành chính mà không thực hiện phải có Quyết định cưỡng chế hành chính. Mong rằng, cùng với sự quyết liệt vào cuộc giải quyết các tranh chấp, sẽ không còn tình trạng chủ đầu tư chây ì việc bàn giao quỹ bảo trì và việc sử dụng quỹ bảo trì tại các chung cư sẽ được minh bạch, trả lại quyền lợi chính đáng cho người mua nhà…