(Xây dựng) - “Xẻ thịt” đất nông nghiệp, tự làm hạ tầng rồi “phân lô bán nền”, thậm chí huy động vốn bằng hợp đồng góp vốn (không phải hợp đồng mua bán) với giá bán dự kiến rất “hời”… cách làm sai trái này của nhiều chủ đầu tư đã khiến không ít khách hàng nhận “trái đắng” khi mãi chạy đuổi bắt “vịt trời”, tiền đã mất nhưng đất thì không có.

Ảnh minh họa.

Theo ông Lê Cao Tuấn - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng, thời gian qua, một số doanh nghiệp mua đất nông nghiệp (đất trồng cây lâu năm, đất trồng lúa…) sau đó tự làm hạ tầng rồi “phân lô bán nền”, không làm các thủ tục của dự án phát triển nhà. Như vậy, mảnh đất đó vẫn chưa phải là đất ở.

Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng phân tích: Theo quy định hiện hành, để chuyển nhượng đất nền trong dự án cần phải làm các bước sau: Một là doanh nghiệp phải được công nhận là chủ đầu tư dự án thông qua đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư. Hai là quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Ba là hoàn thành việc bồi thường giải phóng mặt bằng. Bốn là chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất và được Nhà nước giao đất. Năm là, thiết kế cơ sở hạ tầng kỹ thuật đã được cấp có thẩm quyền thẩm định. Sáu là, có giấy phép xây dựng hạ tầng kỹ thuật. Bảy là, hạ tầng kỹ thuật đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận việc quản lý chất lượng của chủ đầu tư bằng văn bản (thường gọi là nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật). Tám là, có văn bản chấp thuận của Bộ Xây dựng các vị trí được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nền, vị trí phải xây dựng hoàn thiện mặt ngoài công trình.

Như vậy, từ đất nông nghiệp, phải trải qua 8 bước thực hiện, chủ đầu tư mới được chuyển nhượng đất nền trong dự án và đất nền này mới đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở.

Lách luật bằng hợp đồng góp vốn, vẫn sai

Nhiều doanh nghiệp mua đất nông nghiệp xong tự phân lô bán nền. Để tránh bị “soi”, doanh nghiệp chưa làm hợp đồng mua bán mà làm hợp đồng góp vốn. Nhưng hợp đồng góp vốn này vẫn sai theo quy định của pháp luật.

Theo ông Lê Cao Tuấn, quy định của pháp luật hiện hành, chủ đầu tư chỉ được huy động vốn khi đã thực hiện đầy đủ các bước sau: Một là doanh nghiệp phải được công nhận là chủ đầu tư dự án thông qua đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư; hai là quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; ba là đã hoàn thành việc bồi thường giải phóng mặt bằng theo tiến độ; bốn là thiết kế cơ sở đã được cấp có thẩm quyền thẩm định; năm là đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án; sáu là đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng.

Đặc biệt, pháp luật còn quy định: Việc huy động vốn, bên góp vốn chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn. Như vậy, việc huy động vốn của chủ đầu tư tại thời điểm nêu trên chưa đủ điều kiện; không đúng thời điểm và sai cả về hình thức phân chia sản phẩm.

Trước khi “xuống tiền”, người mua nên tìm hiểu kỹ thông tin dự án và đặc biệt tuân thủ đúng các quy định của pháp luật để tránh bị lừa.