(Xây dựng) – Pháp luật đã quy định cụ thể về những điều kiện cần và đủ đối với các dự án bất động sản trước khi mở bán. Tuy nhiên, tại nhiều địa phương vẫn có thực trạng các dự án mở bán khi chưa đủ các điều kiện pháp lý, huy động vốn chưa đúng quy định pháp luật... gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường.

Tại một số địa phương vẫn có việc các dự án bất động sản mở bán khi chưa đủ điều kiện pháp lý (ảnh: TL).

Luật quy định cụ thể

Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và các quy định pháp luật đã quy định cụ thể về điều kiện cần và đủ đối với các dự án bất động sản trước khi mở bán, trong đó có dự án đất nền, nhà ở chung cư, bất động sản hình thành trong tương lai.

Đối với dự án đất nền, điều kiện pháp lý trước mở bán gồm các giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt và chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Việc nghiệm thu này được thực hiện sau khi chủ đầu tư thực hiện xong việc xây dựng cơ sở hạ tầng trong dự án, được cơ quan chức năng địa phương có văn bản nghiệm thu, chấp thuận…

Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định, nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện: “a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án”.

Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện: “a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất”.

Đối với điều kiện mở bán nhà chung cư, Khoản 1, Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định: Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau: “a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này; b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn; c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền. Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”.

Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản quy định đối với bất động sản hình thành trong tương lai khi đưa vào kinh doanh phải đủ các điều kiện: “1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. 2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do”.

Như vậy, đối với dự án nhà chung cư có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Đồng thời phải có phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh và được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chấp thuận về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua…

Chính phủ cũng vừa ban hành Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. Nội dung Nghị định cũng nêu rõ, chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9 và Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Nhưng… thực thi lỏng lẻo?

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng về nhà ở và thị trường bất động sản trong quý I/2022, cả nước hiện có 56 dự án bất động sản đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, với khoảng 10.357 căn. Trong đó, khu vực miền Bắc có 27 dự án với 3.870 căn; miền Trung 7 dự án với 2.746 căn; miền Nam 22 dự án với 3.741 căn.

Riêng tại Thành phố Hà Nội, báo cáo tổng hợp của Bộ Xây dựng cho thấy có 2 dự án nhà ở với 331 căn. Tại Thành phố Hồ Chí Minh có 5 dự án với 1.172 căn.

Cũng theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý I/2020, số lượng bất động sản được Cục Quản lý hoạt động xây dựng thẩm định gồm: Nhà ở 1.410 căn; biệt thự du lịch 540. Riêng phòng kết hợp lưu trú và căn hộ du lịch không có căn nào.

Bộ cũng đã kiểm tra nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng đối với các dự án bất động sản là nhà ở, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú. Trong số đó, có 7.305 căn hộ nhà ở; 1.825 căn hộ du lịch.

Thực tế trên cũng cho thấy, những dự án bất động sản đủ điều kiện bán đã được công khai, tuy nhiên, thực tế tại một số địa phương vẫn xuất hiện một số các dự án “ma”, dự án bán khi chưa đủ điều kiện pháp lý.

Cụ thể, tại Hòa Bình có tới 8 dự án “ma” bao gồm: Green Oasis Villas Hòa Bình, Beverly Hill, Mountain Villa-Lương Sơn, Vịt Cổ Xanh Ecologe Việt Pháp (Lương Sơn); Sun Legend Villa-Đà Bắc Ecolodge (Đà Bắc). Các dự án còn lại nằm trên địa bàn thành phố Hòa Bình là Kai Village Resort, Ohara Villas & Resort tại xã Mông Hóa, The Moon Village tại xã Yên Quang.

Theo Sở Xây dựng Hòa Bình, các dự án này đều không nằm trong quy hoạch, chưa được cấp phép đầu tư, không đủ cơ sơ pháp lý và điều kiện huy động vốn.

Riêng dự án Green Oasis Vilas, sau thời gian dài bị lên án, mới đây chính quyền huyện Lương Sơn mới “xuống tay” xử lý, buộc chủ đầu tư phải tháo dỡ theo quy định.

Tại Bắc Giang, những năm gần đây nhằm minh bạch thị trường, cảnh báo các nhà đầu tư, Sở Xây dựng thường xuyên công bố danh sách các dự án bất động sản đủ điều kiện và chưa đủ điều kiện bán. Cụ thể mới đây, Sở Xây dựng Bắc Giang đã công khai danh sách 10 dự án nhà ở chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và 50 dự án khu đô thị, khu dân cư chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.

Theo Sở Xây dựng Bắc Giang, toàn tỉnh hiện có 19 dự án bất động sản nhà ở hình thành trong tương lai, trong đó 10 dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, cụ thể: Phân lô (A-HH-3, A-HH-4, A-HH5, A-HH-6) thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại số 1, khu đô thị phía Nam do Công ty CP Đầu tư Hải Phát làm chủ đầu tư; Dự án nhà ở thương mại cạnh công viên Ngô Gia Tự do Công ty CP Vinhomes làm chủ đầu tư; Dự án nhà ở HH4 do Công ty CP Đầu tư Thiên Ân và Công ty CP Đầu tư xây dựng Tuấn Quỳnh làm chủ đầu tư…

Để cảnh báo tới các nhà đầu tư, đại diện Sở Xây dựng Bắc Giang cũng cho biết hiện có 50 dự án khu đô thị, khu dân cư chưa đủ điều kiện chuyển nhượng tại thành phố Bắc Giang và một số huyện như Việt Yên, Yên Dũng, Lạng Giang, Lục Nam…

Tại Hà Nam, hiện cũng có nhiều dự án bất động sản bán khi chưa đủ điều kiện pháp lý, tuy nhiên nhà quản lý tại địa phương vẫn chưa có thông báo cụ thể về việc này. Trao đổi với PV Báo điện tử Xây dựng, đại diện Sở Xây dựng Hà Nam cho hay, hiện còn vướng ở một số quy định nên Sở chưa có thông tin cụ thể về các dự án bất động sản đủ điều kiện bán trên địa bàn.

Phân tích về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam từng cho rằng, các địa phương cần tăng cường tuyên truyền, khuyến cáo người dân không tham gia giao dịch đối với các bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Người dân cũng nên tìm hiểu các thông tin về dự án bất động sản trên các kênh chính thống hoặc có thể liên hệ tới Sở Xây dựng địa phương để có được thông tin chính xác nhất.