(Xây dựng) - Hiện trên địa bàn cả nước vẫn tồn tại rất nhiều khu chung cư cũ đã xuống cấp, hết niên hạn sử dụng và có nguy cơ sụp đổ, đe dọa đến sự an toàn, tính mạng của người dân. Tuy nhiên, việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong nhiều năm qua vẫn chưa đạt hiệu quả. Do đó, theo các chuyên gia, cần phải xây dựng đồng bộ khung cơ chế đặc thù, các mô hình phù hợp để đẩy nhanh tiến độ thực hiện nhằm tái thiết, phát triển đô thị văn minh, hiện đại.

Trên địa bàn Thành phố Hà Nội hiện đang có hơn 1.500 khu chung cư cũ xuống cấp, ảnh hưởng đến cuộc sống người dân (Ảnh: Internet).

Trên 600 chung cư nguy hiểm, hư hỏng nặng

Theo số liệu tổng hợp của Bộ Xây dựng, hiện nay, tại các đô thị trên cả nước có khoảng 2.500 khối nhà chung cư cũ (tương đương khoảng hơn 3.000.000m2 sàn) được xây dựng từ trước năm 1994 với hơn 100.000 hộ dân đang sinh sống.

Qua rà soát, kiểm định an toàn chịu lực nhà chung cư cũ (chưa đầy đủ), hiện có trên 600/2.500 nhà chung cư nguy hiểm, hư hỏng nặng (chất lượng cấp C, cấp D), tập trung chủ yếu tại Hà Nội là 179 nhà chung cư, Thành phố Hồ Chí Minh là 130 nhà chung cư, Hải Phòng là 178 nhà chung cư, Quảng Ninh là 46 nhà chung cư, Nghệ An là 22 nhà chung cư.

Riêng tại Hà Nội hiện có 1.579 chung cư cũ, bao gồm 1.273 chung cư cũ thuộc 76 khu chung cư, trong đó 34 khu có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên, 42 khu có quy mô sử dụng đất dưới 2ha và 306 chung cư cũ độc lập.

Phần lớn các chung cư cũ được xây dựng từ năm 1960 đến 1992, tập trung tại các quận nội thành và khu vực nội đô lịch sử. Nhiều chung cư cũ đã xuống cấp nghiêm trọng, một số nhà hư hại nặng, nguy hiểm đối với người sử dụng, nhưng tiến độ cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ rất chậm trễ do cơ chế chính sách còn nhiều vướng mắc, chưa phù hợp.

Đến nay, Hà Nội mới có 14 dự án cải tạo, sửa chữa chung cư cũ hoàn thành, đưa vào sử dụng; 13 dự án đang triển khai. Qua kiểm định, đánh giá chất lượng 378 chung cư cũ, có 8 nhà nguy hiểm cấp độ D, trong đó mới có 2 nhà hoàn thành xây dựng lại, 6 nhà đang thực hiện di dời người dân và thực hiện thủ tục dự án.

Đề xuất thí điểm cơ chế đặc thù

Liên quan đến vấn đề cải tạo chung cư cũ, Bộ Xây dựng đã đề xuất bổ sung chính sách nhằm hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan đến hoạt động cải tạo chung cư cũ. Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh là 2 địa phương được đề xuất chọn thí điểm cơ chế đặc thù.

Cụ thể, Bộ Xây dựng đã có Văn bản trả lời kiến nghị của UBND Thành phố Hà Nội về việc tháo gỡ các khó khăn trong xây dựng và thực hiện thí điểm xây dựng khu nhà ở xã hội tập trung và Đề án cải tạo, xây dựng nhà chung cư cũ, nguy hiểm trên địa bàn.

Theo đó, có 03 khó khăn lớn trong cải tạo, xây dựng nhà chung cư cũ, đó là quy hoạch hạn chế chiều cao; mật độ các công trình nội đô, nguồn lực trong việc tái định cư cho người dân và việc sở hữu chồng chéo của người dân tại các chung cư cũ. Bộ Xây dựng đang nghiên cứu xây dựng Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư dự kiến trình Chính phủ ban hành vào quý II/2021.

Các vướng mắc, khó khăn trong việc triển khai thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ của Thành phố Hà Nội nêu trong Đề án, Bộ Xây dựng ghi nhận để tiếp thu, sửa đổi, bổ sung trong Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP.

Trước đó, nhằm đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố, UBND Thành phố Hà Nội đã giao Sở Quy hoạch - Kiến trúc thông báo tới các doanh nghiệp được UBND thành phố giao nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết các khu chung cư tạm dừng thực hiện và bàn giao hồ sơ các ý tưởng nghiên cứu cho Sở Quy hoạch - Kiến trúc tiếp nhận, kế thừa những nội dung phù hợp.

Trong đó, yêu cầu định hướng giải pháp quy hoạch theo ba mô hình cấp độ: lập đồ án quy hoạch chi tiết đối với các khu chung cư cũ, lập đồ án tổng mặt bằng đối với nhóm chung cư cũ và lập đồ án tổng mặt bằng nhà đơn lẻ cùng với đề án nghiên cứu phương thức thu gom tái định cư tại chỗ đối với các chung cư cũ độc lập, đơn lẻ.

Kế hoạch trên nhằm phát huy tối đa quỹ đất, khai thác hiệu quả kinh tế và tính khả thi của dự án; đồng thời bố trí tạm cư, tái định cư hợp lý. Các quy hoạch chi tiết có tính chất cải tạo tái thiết đô thị và thực hiện tổng thể cho toàn khu chung cư cũ, nhóm chung cư cũ, tập hợp chung cư cũ độc lập trên địa bàn, khu vực.

UBND Thành phố Hà Nội giao Sở Xây dựng chủ trì lập kế hoạch tổng kiểm tra, rà soát kiểm định, đánh giá chất lượng toàn bộ các chung cư cũ, lập danh mục phân loại để lập kế hoạch xây dựng, cải tạo lại. Sở Xây dựng cùng Tổ chuyên gia của thành phố nghiên cứu, tham mưu hoàn chỉnh đề án nghiên cứu xây dựng đồng bộ khung cơ chế, chính sách đặc thù cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, nhất là các chung cư nguy hiểm để đẩy nhanh tiến độ thực hiện nhằm tái thiết, phát triển đô thị văn minh, hiện đại.

Các chuyên gia nhận định, chung cư cũ chủ yếu tập trung ở khu vực nội đô của các đô thị, đặc biệt tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng... đều bị vướng về mật độ xây dựng, chỉ tiêu dân số, chiều cao. Cùng với đó, vấn đề bố trí nguồn lực của các địa phương để cải tạo, xây dựng lại nhà chung còn thiếu.

Vì vậy, để thực hiện thành công đề án xây dựng và cải tạo lại chung cư cũ tại các đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh thì cần phải đảm bảo các tiêu chí về quy hoạch, chiều cao. Trong khi đó, muốn huy động được nguồn lực từ tư nhân tham gia đầu tư cần phải có phương án để đảm bảo lợi nhuận cho doanh nghiệp, nghĩa là phải đảm bảo sự đồng thuận, hài hòa về lợi ích giữa các bên: Nhà nước, doanh nghiệp và người dân…