(Xây dựng) - Hơn 10 năm qua, tỷ lệ nhà chung cư đã được cải tạo, sửa chữa mới chưa đầy 3%. Điều đó cho thấy việc “hồi sinh” của những chung cư cũ đang gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc. Trong đó, nan giải nhất là những vướng mắc về cơ chế, chính sách, về lợi ích hài hòa giữa doanh nghiệp tham gia cải tạo và người dân.

Cải tạo chung cư cũ vẫn đang là bài toán đầy nan giải ở nước ta.

Chủ trương cải tạo chung cư cũ được xác định là nhiệm vụ quan trọng, cấp bách được Bộ Xây dựng, Hà Nội và các ngành chức năng bàn thảo nhiều năm nhưng tiến độ vẫn rất chậm.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện cả nước có hơn 2.500 chung cư cũ, với khoảng hơn 3 triệu m2 sàn được xây dựng trước năm 1994. Khoảng 25% số nhà chung cư này thuộc diện hư hỏng, nguy hiểm, nhưng 10 năm qua, tỷ lệ nhà chung cư đã được cải tạo, sửa chữa mới chưa đầy 3%.

Vướng mắc về cơ chế, chính sách

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, doanh nghiệp, nguyên nhân cốt lõi khiến việc cải tạo, sửa chữa chung cư cũ đang “giậm chân tại chỗ” là do vướng mắc về cơ chế, chính sách của Nhà nước.

Trao đổi với Báo điện tử Xây dựng, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng: “Hiện nay, tổng thể chính sách của nước ta tại Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ là tương đối tốt so với trước đây. Tuy nhiên, vẫn còn bị vướng một số điểm. Đầu tiên là về mặt quy chuẩn kỹ thuật. Hiện nay, trong chỉ tiêu quy hoạch đang thiếu một chỉ tiêu cực kỳ quan trọng, đó là chỉ tiêu về dân số. Bởi vì, chúng ta vẫn nói bình quân 25m2/người, nhưng lại không được thể hiện trong Nghị định 101. Tuy nhiên, yếu tố bình quân mỗi người 25m2/sàn xây dựng là bất khả thi vì quá cao. Trên thực tế, khi nhận cải tạo chung cư cũ thì chủ đầu tư phải có lượng căn hộ dôi dư để bán nhằm thu hồi vốn, khi đó sẽ liên quan tới chỉ tiêu dân số. Đây chính là rào cản lớn nhất.

Thứ hai là về nguyên tắc đồng thuận. Theo nguyên tắc hiện nay, chung cư hạng D Nhà nước sẽ cưỡng chế phá dỡ, hạng A tới hạng C sẽ theo nguyên tắc đồng thuận 100%. Đây là một nguyên tắc phi lý.

Thứ ba là tiền sử dụng đất. Luật Đất đai và Luật Nhà ở đều có quy định, khi xây dựng chung cư cũ phải kết hợp chỉnh trang khu vực lân cận. Nghị định 101 cho phép cơ chế, dự án nhà ở xã hội bao gồm cả chỉnh khu vực lân cận là được miễn tiền sử dụng đất. Trên thực tế, Bộ Tài chính lại không chấp nhận, do vậy cũng tạo ra rào cản không nhỏ.

Trước đó, trả lời Báo điện tử Xây dựng, ông Nguyễn Văn Mí (Tập đoàn Sao Mai Hà Nội) cũng đã chỉ ra một số bất cập trong Nghị định 101/2015/NĐ-CP của Chính phủ như: Không quy định thời gian cụ thể để UBND tỉnh (thành phố) phải phê duyệt quy hoạch các chung cư cũ bao gồm các chỉ tiêu quy hoạch để cấp phép xây dựng và để các nhà đầu tư tính toán khi tham gia đấu thầu lựa chọn làm chủ đầu tư; Thiếu quy định cụ thể quy trình đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; Thiếu trình tự các bước thủ tục cụ thể của các Sở, ban, ngành và UBND tỉnh (thành phố) thực hiện Dự án; Không quy định cụ thể quy trình giải quyết chủ đầu tư khi chủ đầu tư vi phạm dừng thi công xây dựng tòa nhà mới quá 90 ngày với bất kỳ lý do gì dẫn đến dự án bị kéo dài nếu chủ đầu tư không thực hiện được…

Bài toán hài hòa lợi ích

Trong kinh doanh, bất kỳ một doanh nghiệp nào khi tham gia vào các dự án đều đặt vấn đề lợi nhuận làm kim chỉ nam. Đối với việc sửa chữa, cải tạo chung cư cũ, UBND Thành phố Hà Nội đã giao các nhà đầu tư tự bỏ kinh phí, triển khai lập nghiên cứu, lập ý tưởng quy hoạch cải tạo, xây dựng lại 30 khu chung cư cũ trên địa bàn.

Để có lợi nhuận, hầu hết các chủ đầu tư đều mong muốn xây thêm tầng để tăng diện tích mặt sàn. Nhưng quy hoạch lại khống chế về dân số, độ cao của tòa nhà khiến chủ đầu tư không tạo ra quỹ sàn mới để bù đắp chi phí. Trong khi đó, nhà quản lý quan tâm đến phát triển đô thị bao gồm phát triển giao thông, cơ sở hạ tầng xã hội khác.

Mặt khác, việc chủ đầu tư phải đàm phán với chủ căn hộ chung cư cũ về tỷ lệ đền bù diện tích 1-1, 1-2, cũng là vấn đề hóc búa. Điều này càng khó khăn hơn đối với những hộ kinh doanh tại tầng 1 ngay sát mặt đường.

Chính những nguyên nhân trên khiến nhiều doanh nghiệp không mặn mà với việc cải tạo chung cư cũ. Chắc hẳn, chẳng doanh nghiệp nào lại muốn mình sa lầy trong bài toán “cải tạo chung cư cũ” khi chưa có những chính sách nhằm đảm bảo lợi ích cho mình.

Về phía người dân, hầu hết người dân đang sinh sống tại các khu chung cư cũ đều mong muốn được cải tạo, sửa chữa nơi ở của mình. Tuy nhiên, chỉ khi được đảm bảo lợi ích thì việc cải tạo, sửa chữa mới có thể diễn ra suôn sẻ.

Chính những bất cập trên, đòi hỏi bên đứng giữa là chính quyền địa phương và cơ quan quản lý Nhà nước phải tìm ra giải pháp nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên. Chỉ khi đó, việc cải tạo chung cư cũ mới có thể được đẩy nhanh tiến độ.

Những bất cập về chính sách, về đảm bảo lợi ích giữa các bên liên quan đã được chỉ ra tại rất nhiều cuộc họp, hội thảo, hội nghị. Thế nhưng, làm cách nào để có thể giải quyết được những khó khăn, vướng mắc đó vẫn đang là một câu hỏi khó dành cho các cơ quan quản lý.

Tựu chung lại, để thúc đẩy tiến độ hiệu quả của công tác cải tạo chung cư cũ cần phải tạo được cơ chế thuận lợi, chính sách ưu đãi đối với các đơn vị tham gia vào lĩnh vực cải tạo chung cư cũ. Đồng thời, cũng cần phải có chính sách phù hợp dành cho người dân khi di dời cải tạo chung cư cũ. Nếu Nhà nước chưa thực sự tạo điều kiện cho doanh nghiệp về mặt cơ chế, chính sách, quy hoạch tái định cư thì doanh nghiệp sẽ rất khó chung tay cùng xã hội để cải tạo chung cư cũ.