(Xây dựng) - Thực tế diễn biến của thị trường bất động sản và quá trình triển khai các dự án nhà ở thương mại có quy định phải dành 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội khiến các chủ đầu tư bế tắc không thể thực hiện được vì quy định này đang nảy sinh rất nhiều bất cập.

Quy định dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội đã không còn phù hợp (Ảnh minh họa).

Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP quy định: “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội”.

Chính sách lạc hậu so với thực tiễn

Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) nêu quan điểm, có những dự án nhà ở thương mại phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% của dự án; nhưng có nhiều dự án nhà ở thương mại không phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% của dự án. Nếu có cơ chế chuyển giao quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20% mà trước đây đã được quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP thì vừa sát với thực tiễn, vừa có được quỹ nhà ở xã hội nhiều hơn với giá thành hợp lý hơn, phù hợp hơn với khả năng tài chính của đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội.

Phân tích sâu hơn, HoREA cho rằng, các dự án nhà ở thương mại (khu đô thị, khu nhà ở) rất đa dạng về phân khúc thị trường từ cao cấp đến bình dân; về quy mô diện tích từ dưới 1ha đến vài chục, hàng trăm, thậm chí hàng ngàn hec-ta. Do vậy, cần có cơ chế phù hợp để chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ dành một phần quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội.

Theo ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng, Phó Giám đốc Khối điều hành dự án Thành phố Hồ Chí Minh, Tập đoàn Novaland cho rằng, việc bắt buộc dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội tại một dự án sẽ khiến kiến trúc, cảnh quan, không gian chung của cả dự án không đồng bộ, thiếu mỹ quan, giảm hiệu quả đầu tư và khó khăn trong việc cung cấp các dịch vụ, tiện ích...

Còn ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh thì lấy ví dụ một dự án rộng 2ha tại thành phố Thủ Đức, chủ đầu tư đã phải bồi thường giá cao, trong khi tiền đất được khấu trừ cho quỹ đất nhà ở xã hội theo đơn giá Nhà nước với chênh lệch rất lớn và doanh nghiệp phải gánh. “Điều này chắc chắn sẽ đội giá nhà thương mại lên cao”, ông Dũng nói.

Chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhìn nhận, khi nói đến nhà ở xã hội, đa phần người ta sẽ nghĩ đến nhà ở chất lượng thấp, hạ tầng xã hội ở mức tối thiểu vì giá rẻ. Vì vậy, việc đặt nhà ở xã hội ngay bên cạnh nhà ở thương mại, đặc biệt là nhà ở trung - cao cấp, chắc chắn sẽ có sự chênh lệch về nhu cầu sử dụng hạ tầng xã hội và các tiện ích.

Một quy định, “tắc” cả hai phân khúc

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nói rằng trước đây, để tránh việc phải dành quỹ đất 20% xây dựng nhà ở xã hội, nhiều doanh nghiệp sẽ chọn cách nộp tiền thay vì triển khai dự án và Nghị định 100 vẫn “dễ thở” hơn vì phạm vi áp dụng là dự án từ 10ha. Tuy nhiên, Nghị định 49 đã nới rộng đối tượng áp dụng quy định trích lập quỹ đất 20%, đồng thời “triệt hạ” lựa chọn nộp tiền thay vì xây dựng nhà ở xã hội của doanh nghiệp.

Điều này khiến các doanh nghiệp phát triển dự án khu đô thị tầm trung - cao cấp quy mô từ 2ha trở lên đang rất loay hoay trong “chiếc vòng kim cô”, bởi nếu triển khai theo quy định thì cũng tắc, mà không triển khai thì có nghĩa là đang vi phạm. Nghị định trên tinh thần tháo gỡ các bất cập, nhưng nhìn ở góc độ xã hội, thì càng gỡ lại càng rối.

Đại diện một doanh nghiệp khác chia sẻ, khi trình một dự án dù là dự án thương mại hay nhà ở xã hội thì đều phải phù hợp quy hoạch. Theo quy định, các dự án nhà ở xã hội thì được tăng hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần. Tuy nhiên, trên thực tế quy hoạch tổng thể 1/2000 đã có hệ số sử dụng đất nên khi thực hiện quy hoạch 1/500 không thể tăng hệ số riêng cho đất nhà ở xã hội thêm 1,5 lần. Đồng thời, quy định cho tăng hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần nhưng không được tăng tầng cao và dân số nên cũng rất khó thực hiện.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu – Chủ tịch Trung tâm trọng tài thương mại Luật gia Việt Nam, Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh trăn trở, tại Thành phố Hồ Chí Minh, có rất nhiều doanh nghiêp rất tâm huyết muốn làm nhà ở xã hội như một phân khúc riêng sau khi đã làm các dự án nhà ở thuộc phân khúc trung - cao cấp. Có cơ chế tốt, họ sẵn sàng làm.

“Làm sao để giá nhà rẻ đi, nguồn cung nhà tăng lên nhưng chất lượng vẫn tốt, đó mới là điều chính sách cần quan tâm để tìm ra giải pháp phù hợp. Tuy nhiên, nếu cứ quy định cứng nhắc, doanh nghiệp có muốn trả nợ cho thành phố phần 20% quỹ đất dành cho nhà ở xã hội, thực hiện trách nhiệm xã hội của mình, họ cũng không biết "trả" thế nào vì rất vướng mắc”, Luật sư Nguyễn Văn Hậu nhấn mạnh thêm.

Như vậy, một quy định, cả hai phân khúc là nhà ở thương mại lẫn nhà ở xã hội đều “tắc”, đòi hỏi cần có sự điều chỉnh kịp thời từ các cơ quan quản lý Nhà nước để thị trường bất động sản ổn định hơn trong bối cảnh khó khăn như hiện nay.

Bài 2: Các hiệp hội, doanh nghiệp đồng loạt lên tiếng bỏ quy định 20% dành làm nhà ở xã hội