(Xây dựng) - Quan niệm “giàu nhà quê không bằng ngồi lê thành phố” đang khiến áp lực dân số gia tăng cực nhanh ở các đô thị lớn. Trong khi đó, quỹ đất nhà ở ngày càng eo hẹp, tỷ lệ nghịch với giá bất động sản chắc chắn sẽ đẩy nhiều người vào cảnh có tiền cũng khó có cơ hội sở hữu nhà thành phố.

Ảnh minh họa.

Bức tranh đô thị chỉ thấy người, không thấy chỗ ở

“Mỗi năm dân số Hà Nội tăng tương đương một huyện lớn”. Đó là cách nói dễ hình dung cho thấy áp lực dân số đang đè nặng lên Thủ đô với 160.000 người tăng thêm mỗi năm - tương đương với dân số hiện tại của quận Hoàn Kiếm. Nhìn rộng ra, dân số Hà Nội trong 5 năm qua tăng thêm 1,3 triệu người, riêng khu vực nội thành tăng 1,2 triệu, trong đó phần lớn là gia tăng cơ học từ người nhập cư.

Theo điều tra dân số 2019, Hà Nội có 8,053 triệu người. Với tốc độ tăng trung bình 2,2%/năm thì đến năm 2030 dân số ước tính sẽ khoảng hơn 9,7 triệu người (gần bằng dân số dự báo đến năm 2050), vượt quá xa so với dự kiến.

Chưa tính số lao động về Hà Nội làm ăn theo mùa vụ và người vãng lai, mật độ dân số trung bình hiện nay của Hà Nội khoảng 2.100 người/km2, gấp 10 lần với trung bình của trong khu vực ASEAN. Cá biệt có các quận Đống Đa (37.347 người/km2), quận Thanh Xuân (32.291 người/km2)…

Hà Nội không phải thành phố duy nhất trở thành siêu đô thị (megacity) tại Việt Nam. Thống kê mới nhất, Thành phố Hồ Chí Minh thực tế có hơn 13 triệu người đang sinh sống, làm việc, học tập, chiếm tỷ trọng 9,35% dân số cả nước

Thủ phủ kinh tế phía Nam ghi nhận tốc độ gia tăng dân số “chóng mặt”, khi mỗi năm tăng thêm 200.000 người, đẩy mật độ dân số Thành phố Hồ Chí Minh lên tới 4.292 người/km2 - cao nhất cả nước. Riêng quận 4, mật độ dân số là 41.945 người/km2.

Theo TS. Phùng Thanh Ngọc - chuyên gia quy hoạch, sự gia tăng dân số cơ học quá mức ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh sẽ đẩy các thành phố rơi vào tình trạng quá tải, đặc biệt là vấn đề nhà ở. Hiện hơn 663.000 người dân tại Thành phố Hồ Chí Minh đang sống trong những căn nhà chập hẹp dưới 6m2/người.

“Với quan niệm “giàu nhà quê không bằng ngồi lê thành phố” đã ăn sâu trong tiềm thức của nhiều thế hệ người dân Việt Nam, tình trạng gia tăng dân số cơ học tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh còn trầm trọng hơn. Tôi nghĩ cứ đà này, tương lai những căn hộ 50m2 trở lên trong các khu đô thị mới đủ đầy như bây giờ sẽ chỉ còn trong mơ thôi”, TS. Thanh nhận định.

Giấc mộng “bỏ quê lên phố thị” và thực tế “chiếc chăn hẹp”

Dân số gia tăng theo cấp số nhân, mà phần lớn là người nhập cư khiến vấn đề nhà ở tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh trở nên cấp thiết. Tâm lý “an cư lạc nghiệp”, mong muốn sở hữu nhà ở để ổn định cuộc sống và hưởng phúc lợi xã hội khiến nhu cầu thực về nhà ở là rất lớn. Tuy nhiên, quỹ đất ở ngày một khan hiếm, cùng với đó là việc các quy định về cấp phép xây dựng ngày một thắt chặt khiến nguồn cung “nhỏ giọt”.

Số liệu trên thực tế đang cho thấy điều này. Báo cáo thị trường bất động sản quý III của CBRE chỉ ra, nguồn cung chung cư tại Hà Nội giảm tới giảm 61% trong 9 tháng đầu năm 2020, với chỉ 10.700 căn chung cư mở bán mới (chủ yếu đến từ các dự án của Vinhomes, Ecopark). Còn tại Thành phố Hồ Chí Minh, suốt quý III chỉ có 4 dự án căn hộ được chào bán, tương đương 3.964 sản phẩm, giảm 70% so với cùng kỳ năm trước. Nếu cộng dồn rổ hàng chào bán 9 tháng, nguồn cung hiện nay đạt 9.214 căn hộ, thấp hơn 57% so với cùng kỳ.

Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2020 của Hội môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho thấy, tình trạng phát triển dự án bất động sản tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh trong khoảng thời gian 2- 3 năm trở lại rất ì ạch. Gần như không có dự án mới được phê duyệt đầu tư ở giai đoạn này.

“Các dự án đã được khởi công ở giai đoạn trước từ từ nhỏ giọt, cung cấp ra thị trường chỉ đạt khoảng hơn 2.000 sản phẩm/quý. Đây là con số quá nhỏ nhoi cho những thành phố có khoảng 10 triệu dân. Do khan hiếm nguồn hàng trong bối cảnh lượng cầu rất cao, dẫn đến giá căn hộ tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh này tăng vọt và tỷ lệ hấp thụ luôn ở mức cao”, báo cáo có đoạn viết.

Theo dõi thị trường bất động sản gần hai thập kỷ qua, chuyên gia Trần Minh An lấy hình ảnh “chiếc chăn hẹp” để nói về sự chênh lệch giữa cung và cầu nhà ở hiện nay ở hai thành phố lớn. Theo TS. An, với xu thế đổ ra thành phố gần như không thể đảo ngược này, người dân sẽ phải cạnh tranh để mong sở hữu được một phần trong “chiếc chăn hẹp” – tức quỹ nhà hạn chế. Đây cũng là lý do nhiều người cho rằng, thậm chí muốn mua nhà cho con cháu, phải đầu tư từ bây giờ mới kịp.

“Ngoài ra, trong quá trình phát triển thành những megacity, khi chưa thể mở rộng quỹ đất thì các khu đô thị ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh chắc chắn sẽ có xu hướng co hẹp diện tích, thiếu đồng bộ hơn về tiện ích, cảnh quan so với hiện tại, dù thu nhập người dân có tăng lên đến bao nhiêu đi nữa”, vị chuyên gia kết luận.