(Xây dựng) - Sau 6 năm, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cùng với các văn hướng dẫn bắt đầu xuất hiện nhiều hạn chế. Đặc biệt những tồn tại quy định về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản và sàn giao dịch bất động sản cần sửa đổi, bổ sung để phù hợp với thực tiễn.

Các quy định về kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản và môi giới bất động sản dần xuất hiện những hạn chế, tồn tại cần phải sửa đổi, bổ sung để phù hợp với thực tiễn.

Chất lượng đội ngũ môi giới bất động sản chưa cao

Hiện nay, nhiều chuyên gia cho rằng nguồn nhân lực trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản (BĐS) có thể nói thừa về số lượng nhưng lại thiếu về chất lượng. Đội ngũ môi giới BĐS hoạt động thiếu chuyên nghiệp, kiến thức pháp luật căn bản còn thấp, nặng tính “chụp giật”, kiếm lời, chưa tôn trọng và gây thiệt hại cho khách hàng dẫn đến tình trạng khiếu kiện kéo dài. Bộ Xây dựng trong báo cáo gần đây, đã chỉ ra một số quy định pháp luật về quản lý hoạt động môi giới BĐS còn khá lỏng lẻo dẫn đến tình trạng các tổ chức, cá nhân môi giới có cơ hội “lách luật” trốn thuế, cụ thể:

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về điều kiện các tổ chức, cá nhân được kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, điều kiện được thi sát hạch về trình độ hiểu biết pháp luật, về kỹ năng hoạt động môi giới quá dễ dàng, không quy định buộc phải có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học thì mới được dự thi lấy chứng chỉ môi giới nên dẫn đến tình trạng đội ngũ hoạt động trong lĩnh vực này phần lớn yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật còn hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp. Mặt khác, một bộ phận còn yếu kém về đạo đức kinh doanh dẫn đến tình trạng làm ăn “chụp giật”, không chịu trách nhiệm, gây thiệt hại cho khách hàng khi tư vấn không đúng, thậm chí còn lũng đoạn thị trường, góp phần gây ra những cơn “sốt ảo” để kiếm lợi.

Bên cạnh đó, pháp luật hiện hành chưa bắt buộc cá nhân thực hiện môi giới bất động sản có trách nhiệm phải báo cáo với cơ quan quản lý Nhà nước về các hoạt động của mình. Do đó những cá nhân này hoàn toàn có thể tự do hành nghề ở bất kỳ đâu. Thực tế cho thấy có hai xu hướng hoạt động kinh doanh: Một là ăn theo các sàn giao dịch BĐS để lấy thông tin, để làm cộng tác viên hoặc môi giới thứ cấp. Hai là tự đi khai thác nguồn thông tin sản phẩm có nhu cầu bán và chủ yếu là nhà, đất ở có sẵn để môi giới cho khách hàng có nhu cầu mua. Mục tiêu của họ chỉ là làm cách nào để bán được sản phẩm nhanh và hiệu quả nhất và thường không có trách nhiệm với khách hàng, người tiêu dùng đối với các sản phẩm đã tư vấn môi giới.

Khó kiểm soát các sàn giao dịch bất động sản

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng): Đến nay, trên cả nước đã có khoảng 1.600 sàn giao dịch BĐS được thành lập và đa phần các sàn giao dịch có quy mô nhỏ, tính chuyên nghiệp chưa cao, năng lực tài chính thấp, điều kiện về cơ sở vật chất, chuyên môn của đội ngũ nhân sự còn yếu, chưa chú trọng xây dựng tiêu chuẩn, quy trình quản lý và cung cấp dịch vụ chất lượng. Phần lớn các sàn BĐS chỉ làm chức năng quảng cáo cho các chủ đầu tư và làm môi giới BĐS chứ chưa thực hiện hết chức năng của mình như việc báo cáo thông tin về tình hình hình giao dịch, kiểm tra tính pháp lý của các sản phẩm BĐS trước khi đưa vào giao dịch… Và có hiện tượng “ôm” hàng, “thổi giá” ăn chênh lệch gây xáo trộn thị trường còn diễn ra rất phổ biến.

Luật hiện hành quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch BĐS. Tuy nhiên, trước sự phục hồi của thị trường và sự phát triển nhanh chóng của các sàn giao dịch từ năm 2014 đến nay, những cơ chế chính sách này không còn phù hợp với tình hình thực tế của thị trường, thiếu tính chặt chẽ, tạo cơ sở cho việc hình thành các dự án ma, nhiều vụ việc lừa đảo từ các chủ đầu tư không tuân thủ quy định pháp luật. Bên cạnh đó, khi các giao dịch không bắt buộc qua sàn BĐS, các cơ quan chức năng cũng gặp rất nhiều khó khăn trong việc quản lý thông tin về thị trường bất động sản diễn ra thực tế. Chính vì khó kiểm soát, khó quản lý dẫn đến tình trạng thất thu thuế, thất thoát cho ngân sách Nhà nước. Đồng thời, người tiêu dùng mất đi một kênh tham khảo thông tin và một tổ chức chính thống để thẩm định, thẩm tra sản phẩm trước khi đưa ra quyết định mua hoặc đầu tư.

Mặt khác, theo quy định của Luật Phòng chống rửa tiền thì sàn giao dịch BĐS là một trong 3 đối tượng phải báo cáo về các giao dịch lớn, giao dịch đáng ngờ. Tuy nhiên, với quy định không bắt buộc các giao dịch phải thông qua sàn cũng đã gây ra những khó khăn trong công tác thu thập thông tin, số liệu về các giao dịch trên thị trường, đồng thời chưa phù hợp với Luật Phòng chống rửa tiền.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết: Các quy định về điều kiện thành lập sàn giao dịch BĐS còn nhiều bất cập dẫn đến khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước, tạo kẽ hở cho các sàn giao dịch lách luật để hoạt động kinh doanh.

“Pháp luật hiện nay quy định về điều kiện thành lập sàn giao dịch BĐS chỉ cần có ít nhất 02 nhân sự có chứng chỉ hành nghề (CCHN), không quy định về năng lực tài chính, quy trình trình thủ tục trong giao dịch của những doanh nghiệp này. Mặt khác, hầu hết các sàn BĐS quy mô nhỏ và vừa bình quân đạt từ 30 đến 50 nhân viên. Sàn giao dịch lớn có quy mô từ 50 đến 300 nhân viên. Đặc biệt những sàn giao dịch lớn có thể lên tới trên 500 đến 1.000 nhân viên. Trong số đó chỉ cần 02 người có CCHN theo quy định là có thể “bao trọn” cho hoạt động hành nghề của tất cả các nhân viên còn lại là không phù hợp”, ông Khởi phân tích thêm.

Đồng thời có thể thấy rằng, luật hiện hành cũng chưa có quy định về hệ thống mạng lưới sàn giao dịch BĐS do Nhà nước trực tiếp quản lý, mới chỉ có các tổ chức nghề nghiệp như Hiệp hội môi giới bất động sản, Hiệp hội bất động sản Việt Nam, câu lạc bộ BĐS Hà Nội… Do vậy, Nhà nước thiếu đi một công cụ quản lý, một kênh thông tin thông tin chính thống, xuyên suốt cả nước đối với hoạt động giao dịch của thị trường BĐS.

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tới đây sẽ đảm bảo sự đồng bộ của hệ thống pháp luật, tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch và lành mạnh.

Sửa đổi, bổ sung để theo theo kịp thực tiễn

Trong thời gian tới đây Bộ Xây dựng sẽ trình Chính phủ dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) phù hợp hơn với sự phát triển của thị trường hiện nay. Đặc biệt sẽ sửa đổi, bổ sung nhiều quy định cho các hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản, trong đó có dịch vụ sàn giao dịch và môi giới bất động sản.

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng): Dịch vụ môi giới bất động sản sẽ được sửa đổi, bổ sung quy định phải có Giấy chứng nhận hoàn thành khóa học thì mới được thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS. Đồng thời, bổ sung các quyền, nghĩa vụ của môi giới BĐS và quy định về quản lý các cá nhân hoạt động môi giới BĐS; quy định về hình thức quản lý đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài hành nghề môi giới tại Việt Nam. Luật cũng sửa đổi, bổ sung về thẩm quyền cấp chứng chỉ hành nghề môi giới và quy định về thẩm quyền tổ chức thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS.

Đối với kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS thì sẽ sửa đổi, bổ sung theo hướng: Quy định điều kiện về năng lực tài chính đối với việc thành lập sàn giao dịch BĐS, các mô hình sàn giao dịch phù hợp với thực tế của thị trường; bổ sung quy định về chế độ báo cáo của các sàn giao dịch. Sẽ có quy định bắt buộc các giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch theo trình tự, thủ tục chặt chẽ hơn. Luật cũng sẽ sửa đổi, bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, các nhân khi tham gia sàn giao dịch BĐS.

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân thực hiện môi giới BĐS được chuyên nghiệp, nâng cao chất lượng trong tư vấn, môi giới bất động sản. Đồng thời, xây dựng cơ chế thuận lợi cho công tác quản lý, kiểm tra, bảo về quyền lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Đồng thời, việc sửa đổi sẽ đảm bảo sự đồng bộ của hệ thống pháp luật, hoàn thiện cơ chế phòng, chống rửa tiền và tài trợ khủng bố ở Việt Nam nhằm tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh lành mạnh.