(Xây dựng) - Trước khi vào nội dung bài viết, xin được kể câu chuyện như sau: “Thực hiện theo quy định của pháp luật”. Các quy định cụ thể bằng văn bản từ Trung ương xuống địa phương đều có cụm từ “thực hiện đúng quy định của pháp luật” về một số vấn đề nào đó khi triển khai. Cụm từ “thực hiện đúng quy định của pháp luật” còn được các vị lãnh đạo các cấp bút phê vào bên góc trái của lá đơn mà người dân, doanh nghiệp gửi đến để truyền đạt ý kiến xuống cấp có thẩm quyền.

Chung cư mini sau cưỡng chế tại Thủ Đức.

Người đại diện cụ thể của cơ quan có trách nhiệm viện dẫn nội dung của quy định, điều khoản, văn bản hướng dẫn, để người trực tiếp thi hành áp dụng. Thói quen học thuộc hay trình độ chuyên môn không phù hợp khi thực thi công vụ hoặc là vì lý do nào khác đã vô tình làm khó cho người dân, nhà đầu tư, khi không nêu rõ các điều khoản cụ thể. “Thực hiện cụ thể các quy định của pháp luật” là cụm từ cần được bổ sung vào văn bản pháp quy, để cán bộ trực tiếp hướng dẫn áp dụng.

Trở lại tiêu đề bài viết “Quy hoạch được duyệt” cũng có bóng dáng của câu chuyện đã nêu ở trên. Ví dụ: Câu hỏi được nêu ra tại Hội nghị đối thoại Doanh nghiệp - chính quyền Thành phố Hồ Chí Minh ngày 24/05/2022.

Câu hỏi 1: Theo quy định tại điều 1.4.21 của Thông tư số 01/2021 ngày 19/05/2021 của Bộ Xây dựng. Quy định về hệ số sử dụng đất là… Tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm (trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, PCCC, gian lánh nạn và để xe của công trình trên diện tích lô đất). Vậy xin cho hỏi diện tích thanh máy, thang thoát hiểm, thang bộ có tính là diện tích sàn hay không. Nếu có tính hay không tính xin được hướng dẫn cụ thể. Trân trọng cảm ơn!

Phòng cấp phép xây dựng – Sở Xây dựng trả lời: Về cách tính diện tích thang máy, thang thoát hiểm, thang bộ... đề nghị doanh nghiệp tham khảo tại Tiêu chuẩn quốc gia về Tiêu chuẩn tính năng trong tòa nhà – Định nghĩa, phương pháp tính các chỉ số diện tích và không gian TCVN 9255:2012 (ISO 9836:2011) do Viện Kiến trúc, Quy hoạch Đô thị và Nông thôn (Bộ Xây dựng) biên soạn, Bộ Xây dựng đề nghị, Tổng cục Tiêu chuẩn – Đo lường – Chất lượng thẩm định, Bộ Khoa học và Công nghệ công bố (tại Quyết định số 3621/QĐ-BKHCN ngày 28/12/2012). Cơ quan cấp Giấy phép xây dựng là nơi áp dụng cụ thể quy định của pháp luật để nhà đầu tư thực hiện.

Thay vì trả lời có hay không thì phòng cấp phép lại đề nghị doanh nghiệp tham khảo các quy định (câu hỏi có 7 ngày chuẩn bị trả lời) và thực tế áp dụng không đúng với quy định như văn bản đã viện dẫn.

Câu hỏi 2: Đề nghị quý Sở giải thích rõ về việc cấp Giấy phép xây dựng theo chỉ tiêu kiến trúc (Đô cao, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất) tại Thành phố Hồ Chí Minh thấp hơn tiêu chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng hiện hành, điển hình là hệ số sử dụng đất của 4 lô đất đã đấu giá tại khu đô thị mới Thủ Thiêm (2,33; 2,93; 3,99; 8,95). Việc cấp chỉ tiêu hệ số sử dụng đất chưa đúng với điểm 4.1 của QCVN 01:2021 là “phải tuân thủ các quy định của quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về quy hoạch xây dựng”. Xin quý Sở cho biết nguyên nhân và lý do tại sao lại cấp chỉ tiêu kiến trúc thấp hơn Quy chuẩn xây dựng Việt Nam.

Phòng cấp phép xây dựng – Sở Xây dựng trả lời: Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (QCVN) là căn cứ để xây dựng quy hoạch, nên các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc được duyệt không vượt quá QCVN.

Ý của câu hỏi là tại sao Thành phố Hồ Chí Minh lại cho phép hệ số Sử dụng đất (cụ thể là tại đô thị mới Thủ Thiêm) thấp hơn QCVN thì phòng cấp phép không trả lời?

Nội dung bài viết này, người viết chỉ nêu cụm từ “Quy hoạch được duyệt” áp dụng cho việc đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ, nhà liên kế. “Quy hoạch được duyệt” được hiểu đó là: Quy hoạch chi tiết 1/2000, 1/500 cụ thể hơn là chỉ tiêu kiến trúc gồm: Độ cao, mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất.

Ví dụ: Ô phố L2 khu trung tâm thành phố (khu 930ha). Chiều cao cho phép tối đa là 100m. Hệ số sử dụng đất là 5.0. Mật độ xây dựng là: 70%. Diện tích căn nhà 100m2 sẽ được xây 500m2 sàn. Mỗi sàn được xây 70m2, như vậy được 7 tấm, cụ thể là 6 tầng (kể cả tầng hầm) và sân thượng. Chiều cao khoảng 27m (mỗi tầng cao khoảng 4m và tum 3m). Trong khi đó quy hoạch 1/2000 cho phép cao 100m. Việc cho phép xây 6 tầng, với hệ số sử dụng đất là 5.0, nếu hệ số sử dụng đất là 4.0, 3.0 thì nhà đầu tư chỉ xây được 3-4-5 tầng là những bất cập của chỉ tiêu kiến trúc theo Quyết định 56/2021/QĐ-UBND ngày 25/12/2021 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh (Phụ lục 18).

Khu trung tâm hiện hữu, đa số các ô phố được xây theo hệ số sử dụng đất là 3.0, 4.0, độ cao 50m như vậy chỉ xây được 3,4,5 tầng. Để xây được 6 tầng theo quy định cho nhà liên kế thì phải đục lỗ sàn. Khi thi công sàn phải trừ lỗ trống và sau khi ký vào bản vẽ hoàn công phải lấp lại đã gây nên tốn kém và bức xúc cho nhà đầu tư.

Những bất cập về chỉ tiêu kiến trúc, thiếu đồng bộ đã tạo lỗ hỗng lớn cho cơ chế xin, cho là nguyên nhân ảnh hưởng đến hài hòa tuyến phố, phát sinh vi phạm xây dựng sau hoàn công.

“Quy hoạch phê duyệt” phải căn cứ theo Quy chuẩn xây dựng Việt Nam, chỉ tiêu kiến trúc phù hợp để xây một căn nhà bình thường, với các nhà liên kế khu trung tâm, cần thống nhất chiều cao, khoảng lùi trước, sau đảm bảo mỹ quan đô thị, khuyến khích việc hợp khối. Do vậy mật độ xây dựng sẽ tùy thuộc vào diện tích của từng căn nhà. Hệ số sử dụng đất cho phép đủ để xây đúng chiều cao, đảm bảo khoảng lùi (việc trừ lỗ thông tầng là tự nguyện của chủ đầu tư, không phải yêu cầu của cơ quan cấp phép). Mật độ xây dựng thấp, chủ đầu tư phải để lại đất trống gây nên lãng phí. Hệ số sử dụng đất thấp, chủ đầu tư phải trừ lỗ thông tầng “giả vờ”. Trước khi cấp phép, cán bộ cần xuống hiện trường để khảo sát theo quy định của pháp luật.

Việc cấp Giấy phép xây dựng căn cứ “Quy hoạch được duyệt” phải phù hợp với quy định của pháp luật. Những ví dụ nêu trên đã thể hiện “Quy hoạch được duyệt” chưa phù hợp quy định của pháp luật. Cần thiết phải thành lập hội đồng giải quyết cụ thể những bật cập về chỉ tiêu kiến trúc chưa phù hợp với quy định của pháp luật, thành phần hội đồng phải là những người không liên quan đến việc tham gia quy hoạch và cấp phép.

Nội dung “Quy hoạch được duyệt” là căn cứ để xem xét nguyên nhân khi xử phạt và giải quyết cụ thể các sai phạm đang bị treo từ nhiều năm nay (kể cả việc xây sai phép đã được cập nhật trên giấy chủ quyền nhà từ năm 2006 đến nay). Giải quyết triệt để các sai phạm xây dựng treo, kéo dài là thực sự khuyến khích việc xây dựng tuân thủ pháp luật và trực tiếp góp phần hạn chế tối đa vi phạm xây dựng sau hoàn công đang có xu hướng gia tăng.