“Lâu nay sai phạm trong xây dựng là dạng sai phạm phổ biến, xây dựng càng phát triển thì kéo theo sai phạm trong xây dựng cũng tăng lên song hành. Việc xử lý sai phạm trong xây dựng là đúng, người dân đồng tình, nhưng cũng chính người dân khi bắt tay vào xây dựng lại vướng vào sai phạm và phải sai phạm. Đó là câu hỏi cần có lời giải phù hợp. Để tìm được câu trả lời, loạt bài “Sai phạm trong xây dựng -Ý kiến của người trong cuộc” sau đây sẽ phác họa phần nào nguyên nhân gây nên sai phạm trong xây dựng đã và đang tồn tại, nhức nhối, gây nên nhiều hệ lụy cho xã hội, làm trở ngại việc xử lý và cũng gây khó cho người dân khi có nhu cầu xây dựng ảnh hưởng đến cuộc sống an cư, lạc nghiệp. Tất cả vì nguyên nhân sai phạm trong xây dựng chưa được, chưa bao giờ được phân loại xem xét thực trạng, do vậy giải pháp đưa ra chưa phù hợp thực tế và quan trọng là ý thức của nhà đầu tư chưa tâm phục khẩu phục, phải chấp nhận phụ thuộc theo cơ chế xin, cho” – Ông Nguyễn Xuân Lam (Phó Chủ tịch phụ trách phía Nam - Hiệp hội thông tin, Tư vấn Kinh tế Thương mại Việt Nam) .

(Xây dựng) - Vào năm 2016-2017 cơ quan Thanh tra xây dựng vào cuộc thanh tra một số công trình tại quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh đã phát hiện các sai phạm, sau đó kỷ luật Trưởng phòng Quản lý đô thị và các cán bộ liên quan. Ông Đoàn Ngọc Hải - Phó Chủ tịch Quận, người ký Giấy phép xây dựng đã nhận trách nhiệm về điều hành nên chỉ nhắc nhở, nguyên nhân là do “Cán bộ tham mưu sai?”.

Căn nhà 157 Lê Thánh Tôn, phường Bến Thành, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh đã được hợp thức hóa sai phạm xây dựng (ảnh chụp màn hình).

Đối với công trình sai phạm, UBND Quận 1 báo cáo UBND Thành phố lấy ý kiến các Sở, ngành về việc quản lý đô thị phù hợp với quy hoạch. Ngày 31/05/2019 các cơ quan chức năng cho rằng: “Kiến nghị của UBND Quận 1 là có cơ sở” nhằm ổn định đời sống, tránh phát sinh tranh chấp khiếu nại của người dân trong thời gian gian điều chỉnh đồ án quy hoạch khu trung tâm 930ha. Điển hình của câu chuyện này là căn nhà 157 Lê Thánh Tôn, phường Bến Thành, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh đã được hợp thức hóa sai phạm xây dựng.

Theo đồ án 930ha, căn nhà 157 Lê Thánh Tôn, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh, với diện tích 76m2 thì mật độ xây dựng được phép là 80%, chiều cao 30m, hệ số sử dụng đất 3.0. Như vậy nhà đầu tư chỉ được xây dựng 228m2 sàn cụ thể là được đổ 3 tấm (tổng cộng là 4 tấm). Cụ thể 3 tầng và sân thượng, nhưng thực tế chủ nhà đã đổ 9 tấm (8 tầng) và ban công 0,8m với diện tích khoảng 600m2, hệ số sử dụng đất khoảng 7,0, mật độ xây dựng khoảng 100%. Thay đổi công năng từ nhà ở riêng lẻ chuyển thành khách sạn, quán cà phê.

Sai phạm là vậy nhưng khi kiểm tra thì thanh tra chỉ phát hiện hệ số sử dụng đất là 3,8, (sai phạm là 0,8), với các chỉ tiêu mật độ xây dựng, chiều cao được cho tồn tại. Từ dẫn chứng cụ thể nêu trên, người viết đề nghị các sai phạm hiện tại của các chủ đầu tư tại khu trung tâm hiện hữu 930ha đều phải được tồn tại. Thực tế các sai phạm đã xảy ra ít vi phạm về chỉ tiêu kiến trúc (nhà 157 Lê Thánh Tôn 100%). Hệ số sử dụng đất 3,0 lên 7,0, cũng không có sai phạm nào như vậy. Hệ số sử dụng đất và độ cao theo quy chế 930ha tại Quyết định 3457/QĐ-UBND ngày 28/06/2013 thì chỉ xây giếng chứ không phải xây nhà (theo quy định tại ô phố thì chiều cao được 25m. Hiện tại công trình đã xây vượt chiều cao). Vì vậy các sai phạm để lấp giếng sau hoàn công, cơ quan liên quan phải đề ra phương án giải quyết phù hợp, kịp thời, nếu để kéo dài sẽ gây ra nhiều hệ lụy trong kinh doanh và chuyển đổi chủ quyền.

Hiện trạng thực tế căn nhà 157 Lê Thánh Tôn, UBND Quận 1 đã cấp phép đúng theo quy định tại Quyết định số 29/UBND ngày 29/08/2014 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh (tại điều 2 của Quyết định 29 đã vô hiệu hóa Quyết định 3457/QĐ UBND từ tháng 11/2015 là quyết định hành chính được áp dụng để cấp Giấy phép xây dựng cho nhà 157 Lê Thánh Tôn là vi phạm pháp luật của cơ quan cấp Giấy phép xây dựng). Đề nghị các cơ quan liên quan hướng dẫn đầy đủ các quy định của pháp luật hiện hành về chỉ tiêu kiến trúc để xác định các công trình sai phạm đã xây dựng từ năm 2014 đến hết năm 2021 tại khu 930ha, trung tâm hiện hữu Thành phố Hồ Chí Minh.

Sai phạm xây dựng xảy ra tại khu Trung tâm hiện hữu Thành phố Hồ Chí Minh phần lớn tại các nhà liên kế (nhà liên kế chiếm khoảng 80% các loại nhà hiện hữu). Cơ quan quy hoạch chỉ cần nêu tiêu chí về độ cao, khoảng lùi trước, sau, mặt tiền hài hòa theo từng tuyến phố sẽ khuyến khích nhà đầu tư chỉnh trang đô thị. Chỉnh trang đô thị là nhu cầu cấp bách hiện nay, góp phần phát triển kinh tế - xã hội. Sai phạm xây dựng chỉ xuất hiện khi có sự bất cập, thiếu minh bạch về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và chiều cao của chung tuyến phố.

Kết luận: Các cơ quan chức năng của thành phố cần vào cuộc phân loại các sai phạm về số sử dụng đất, mật độ xây dựng và chiều cao công trình. Vấn đề là cho ai hay không cho ai, và làm sao để được Hội đồng Quy hoạch kiến trúc xem xét là câu hỏi cần được các cơ quan liên quan về quy hoạch, cấp phép và thanh tra trả lời.

Ví dụ: Thành phố đã cho phép lấp 18 lỗ thông tầng với hàng trăm m2 tại chung cư ở quận Tân Bình để chủ đầu tư xây tăng căn hộ hoặc Công văn của Sở Quy hoạch kiến trúc đề nghị cư dân chung cư chuẩn bị nhận bàn giao nhà tại Quận 6 để lấy ý kiến xin tăng thêm nhiều tầng cao, hệ số sử dụng đất, m2 sàn xây dựng, tăng căn hộ, tăng cư dân chung cư là phá vỡ quy hoạch của dự án đã được phê duyệt trước đó.

Hệ lụy của việc hợp thức hóa nhà ở tư nhân sai phép xây dựng, dẫn tới hợp thức hóa việc thay đổi công năng nhà ở biến thành khách sạn, quán cà phê tại căn nhà 157 Lê Thánh Tôn là hợp thức hóa sai phạm. Vấn đề cho ai và không cho ai chuyển đổi công năng từ nhà ở thành nơi kinh doanh, chuyển đổi chủ quyền khi mua bán là những sai phạm nối tiếp và hệ lụy khó khắc phục. Từ hệ lụy khó khắc phục sẽ ảnh hưởng đến sự phát triển của xã hội và thượng tôn pháp luật.

“Với triết lý ổn định đời sống giảm thiểu vi phạm xây dựng, tránh phát sinh tranh chấp khiếu nại của người dân” để cho ai và không cho ai là câu hỏi chưa dễ dàng có câu trả lời, khi mà pháp luật chưa được hiểu đúng tại cơ quan công quyền có liên quan.