(Xây dựng) – Căn cứ Điều 132, Luật Nhà ở năm 2014 có quy định về việc “Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở” thì trường hợp người thuê nhà chậm trả tiền thuê dưới 3 tháng thì chủ nhà không được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở.

Ảnh minh họa (Nguồn: Internet).

Khách chậm đóng tiền thuê nhà, chủ nhà không có quyền đuổi

Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại Khoản 2, Điều 132, Luật Nhà ở 2013.

Về mặt nguyên tắc thì một bên chỉ có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên đã được thỏa thuận, thống nhất cam kết thực hiện hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Do đó, trường hợp người thuê nhà chậm trả tiền thuê dưới 3 tháng thì chủ nhà không được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở.

Đồng thời căn cứ vào Khoản 4, Điều 132, Luật Nhà ở năm 2014, ngay cả trường hợp bên thuê chậm trả tiền thuê từ 3 tháng trở lên, chủ nhà muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở trước thời hạn cũng phải thông báo cho bên thuê biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định về thời gian báo trước mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Pháp luật không cho phép chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà trước thời hạn khi người thuê nhà chậm trả tiền nhà dưới 3 tháng; do đó, để tránh trường hợp người thuê nhà có tiền mà cố tình không trả đúng hạn thì trong hợp đồng thuê nhà ở cần có điều khoản quy định rõ nếu trả tiền nhà trễ sẽ tính theo một phần lãi suất. Như vậy, sẽ đảm bảo hài hòa lợi ích chính đáng cho chủ nhà lẫn người thuê.

Một số trường hợp bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng

Theo quy định của pháp luật thì bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật nhà ở năm 2014 bao gồm các trường hợp bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014.

Hết thời hạn thuê theo hợp đồng mà bên thuê không còn nhu cầu thuê tiếp hoặc khi hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở; Bên thuê, bên thuê mua trả lại nhà ở đang thuê, thuê mua; Bên thuê không còn đủ điều kiện được thuê nhà ở theo quy định của pháp luật. Bên thuê chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà không có ai đang cùng sinh sống; trường hợp thuê nhà ở công vụ thì khi người được thuê nhà ở công vụ chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án; Bên thuê, thuê mua nhà ở không nộp tiền thuê nhà ở từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng; Nhà ở cho thuê, cho thuê mua thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Bên thuê, bên thuê mua sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà ở hoặc tự ý chuyển đổi, bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở hoặc tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê, thuê mua.

Hiện nay, thì bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng.

Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà do bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

Trong quá trình sử dụng nhà thì bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường như là bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê mà không được sử đồng ý của bên cho thuê.

Theo quy định của pháp luật thì bên thuê phải sử dụng tài sản thuê theo đúng công dụng của tài sản và đúng mục đích đã thỏa thuận. Trong trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở mà mình đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê; Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục mà vẫn tiếp tục vi phạm không khắc phục thì bên cho thuê nhà cũng có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà.

Theo quy định trên, trường hợp Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng thì bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê.