(Xây dựng) - Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 Hội nghị lần thứ Năm, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao (Nghị quyết số 18-NQ/TW) đã xác định một trong những định hướng hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý và sử dụng đất là: “Cơ bản thực hiện hình thức cho thuê đất trả tiền hằng năm và quy định cụ thể các trường hợp trả tiền thuê đất một lần, phù hợp với tính chất, mục đích sử dụng đất, bảo đảm nguồn thu ổn định, tránh thất thoát ngân sách Nhà nước”.

Thể chế hóa chủ trương, đường lối của Đảng, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã có nhiều quy định mới liên quan tới hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm. Bài viết đề cập tới một số nội dung liên quan tới hình thức cho thuê đất này theo Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) (Dự thảo lấy ý kiến nhân dân), đề xuất giải pháp hoàn thiện nhằm góp phần giúp hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm phát huy hiệu quả trên thực tế.

Ông Đoàn Văn Bình - Tiến sĩ, Luật sư, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

Quy định về đất thuê trả tiền hàng năm

Thể chế hóa Nghị quyết 18/NQ-TW, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã thu hẹp các trường hợp cho phép thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Theo khoản 2, khoản 3 Điều 120 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) các trường hợp cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê rất hạn chế, chỉ bao gồm sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Các trường hợp khác (ngoài trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất) như sử dụng đất làm dự án thương mại, dịch vụ, du lịch, kinh doanh… Nhà nước đều cho thuê đất trả tiền hàng năm.

Quy định này xuất phát từ thực tế thời gian qua nhiều địa phương khuyến khích doanh nghiệp trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhằm tăng tính chủ động cho doanh nghiệp bởi chi phí thuê đất là thành tố quan trọng để xây dựng phương án sản xuất, kinh doanh; địa phương cũng có ngay một khoản thu lớn về ngân sách trong nhiệm kỳ. Tuy nhiên, việc xác định giá thuê trong thời gian dài (tới 50 -70 năm) khó chính xác, đồng thời nguồn thu vào ngân sách chỉ tập trung vào một thời điểm nhất định, không bền vững. Quy định của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trên cơ sở thể chế hóa chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW sẽ giúp bảo đảm nguồn thu ổn định, tránh thất thoát ngân sách nhà nước. Về phía nhà nước, điều này được hiểu là có nhiều ưu điểm.

Tuy vậy, nếu xem xét tổng thể lợi ích của nhà nước, doanh nghiệp và người dân, việc chỉ áp một hình thức duy nhất là cho thuê đất trả tiền hàng năm với đất thương mại, dịch vụ, thì cái khó đang bị đẩy về phía doanh nghiệp, người dân và tiếp tục tạo ra sự bất cân xứng về thể chế đối với loại đất “kim cương” này, tiếp tục coi nó là “con nuôi”. Điều này có thể “giết chết” phân khúc bất động sản du lịch để bán.

Từ thực tiễn thị trường, một dự án bất động sản đô thị hay du lịch khi triển khai phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Trong quy hoạch chi tiết 1/500, diện tích đất xây các công trình để kinh doanh thường chiếm 30-50% (A), diện tích còn lại (B) là cây xanh, hạ tầng kỹ thuật (đường, bãi đỗ xe, trạm điện, trạm cấp nước, thoát nước, trạm xử lý nước thải, trạm viễn thông…), hạ tầng xã hội (thể dục thể thao, vui chơi giải trí, trường học…). Sự khác nhau rất cơ bản giữa thực hiện dự án đô thị (đất ở) và dự án du lịch (đất thương mại dịch vụ) ở chỗ, toàn bộ diện tích đất B để làm hạ tầng, cây xanh sẽ không phải tính tiền sử dụng đất và sau khi hoàn thành xây dựng, được chủ đầu tư bàn giao cho nhà nước quản lý, vận hành, đi theo là chi phí quản lý, vận hành do nhà nước chi trả. Doanh nghiệp hoàn thành dự án, bán hết các sản phẩm nhà ở, bàn giao hạ tầng cho Nhà nước là xong. Nếu dự án có nhà chung cư thì có Ban quản trị chung cư chịu trách nhiệm về công tác quản lý, vận hành. Ngược lại, doanh nghiệp chủ đầu tư dự án du lịch phải “sống, chết” và “nuôi” dự án đến hết vòng đời. Nghĩa vụ của chủ đầu tư cũng “nặng” hơn rất nhiều, thể hiện ở việc: (i) chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ về tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích dự án và (ii) chủ đầu tư phải quản lý, vận hành bằng chi phí của mình cho suốt vòng đời dự án. Trong khi đó, đất thương mại dịch vụ được chứng minh là tài sản công dành cho tương lai của đất nước, hiệu quả hơn về kinh tế, tài chính, thuế, việc làm… Đây là ví dụ sinh động về chuyện coi đất thương mại, dịch vụ là “con nuôi” trong thể chế, pháp luật.

Khi triển khai dự án du lịch, phương án an toàn nhất cho doanh nghiệp và nhà nước là tính tiền cho thuê đất 1 lần. Nhà nước chỉ phải làm thủ tục hành chính 1 lần và thu ngay một khoản tiền lớn vào ngân sách. Doanh nghiệp thì chốt được chi phí thuê đất cho cả vòng đời dự án, tránh mọi rủi ro vì tiền thuê đất tăng nếu trả tiền hàng năm. Tuy nhiên, nếu tính tiền thuê đất một lần cho toàn bộ diện tích dự án, khoản tiền phải nộp sẽ rất lớn, giá vốn sản phẩm sẽ rất cao, khó có khả năng cạnh tranh. Vì thế, phương án hài hòa thường được doanh nghiệp và nhà nước thống nhất là trả tiền một lần hết vòng đời dự án cho diện tích đất A. Trả tiền hàng năm cho diện tích đất B và các hạng mục mà doanh nghiệp tự vận hành. Ngoài khoản thu lớn ngay vào ngân sách từ việc cho thuê thu tiền một lần đối với diện tích A, Nhà nước vẫn còn dư địa nguồn thu từ cho thuê diện tích còn lại B trong suốt vòng đời dự án.

Doanh nghiệp chốt được cơ bản chi phí tiền thuê đất để tính toán dự án khả thi phục vụ phê duyệt nội bộ, vay vốn ngân hàng, phân bổ chi phí vào giá vốn đối với các sản phẩm để bán. Chi phí thuê đất trả tiền hàng năm cho diện tích B được doanh nghiệp ước tính và dự phòng tăng giá để tính chi phí trong dự án đầu tư. Người dân là nhà đầu tư mua sản phẩm biết được giá mua sản phẩm đã bao gồm tất cả các chi phí để quyết định đầu tư, xác định vốn tự có, vốn vay, tính toán được dòng tiền ra và vào, có điểm tham chiếu “bench mark” để theo dõi giá trị tài sản tăng, giảm theo thời gian. Ngân hàng cũng dễ dàng đánh giá được tính khả khi của dự án, tính toán được giá trị bất động sản, tỷ lệ cho vay với dự án của chủ đầu tư và khách hàng đầu tư vào các sản phẩm của dự án đó.

Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, hình thức cho thuế đất thương mại dịch vụ thu một lần song hành với thu hàng năm là phương án linh hoạt và phù hợp với thực tiễn thị trường, mang lại lợi ích hài hòa giữa nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Ở một khía cạnh khác, ghi nhận cả phương thức thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê cùng với phương thức thu tiền thuê đất hàng năm và dành quyền chủ động cho các doanh nghiệp lựa chọn trong hai phương thức đó phương thức nào là nào phù hợp nhất với mục tiêu của dự án, với năng lực và chiến lược đầu tư của doanh nghiệp.

Đây là cơ hội tốt để thanh lọc thị trường, theo đó, những doanh nghiệp không có năng lực, thực lực sẽ phải nhường chỗ cho các doanh nghiệp có thế mạnh về tài chính, có khả năng đa dạng hoá các sản phẩm bất động sản trong cùng một dự án đầu tư nhằm phúc đáp tốt các nhu cầu và thị hiếu của thị trường; giải phóng nguồn lực đất đai; đảm bảo dự án đầu tư đúng tiến độ.

Theo Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, chỉ có một hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm đối với đất thương mại, dịch vụ thì phân khúc thị trường bất động sản du lịch, vốn là thế mạnh của quốc gia biển như nước ta, sẽ vô cùng khó khăn. Việc quy định như Dự thảo Luật Đất đai sẽ không khuyến khích hoặc không phát triển được loại hình du lịch nghỉ dưỡng, trong khi đó đây là loại hình du lịch đã góp phần quan trọng vào quá trình hình thành và phát triển hạ tầng du lịch trong thời gian qua. Việc phát triển hạ tầng du lịch, trong đó có phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sẽ hình thành điểm đến, thu hút khách du lịch đến Việt Nam; tạo động lực thông qua hợp tác giữa doanh nghiệp chủ đầu tư và người mua bất động sản nghỉ dưỡng, theo đó người mua bất động sản nghỉ dưỡng sẽ cho chủ đầu tư thuê lại để khai thác, kinh doanh. Việc phát triển loại hình du lịch nghỉ dưỡng theo hình thức này sẽ tạo điều kiện hỗ trợ, kết hợp kinh nghiệm kinh doanh và vốn từ nhà đầu tư thứ cấp thông qua việc mua lại bất động sản nghỉ dưỡng và cho doanh nghiệp chủ đầu tư thuê lại. Việc hình thành nên hạ tầng du lịch nghỉ dưỡng sẽ góp phần đạt được mục tiêu thu hút khách du lịch trong thời gian tới mà Việt Nam đang có kết quả kém hơn so với các quốc gia trong khu vực. Cụ thể, Việt Nam phấn đấu trong năm 2023 thu hút 5 triệu khách du lịch quốc tế, trong khi đó Thái Lan dự kiến đạt lượng khách du lịch quốc tế là 25 triệu khách trong năm 2023 và đặt mục tiêu 80 triệu khách năm 2027.

Phải nói thêm rằng, bất động sản du lịch do doanh nghiệp làm chủ đầu tư, sau khi hoàn thành xây dựng, không bán cho các nhà đầu tư mà đưa vào vận hành như hiện nay, như vậy, phân khúc bất động sản du lịch để bán (căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch..) có nguy cơ trở về số 0. Cụ thể tác động của quy định này đối với các chủ thể liên quan như sau:

Về phía Nhà nước: Muốn hình thức này thực hiện được, nhà nước phải có bảng giá đất hàng năm tiệm cận giá thị trường. Quy trình để ban hành được giá đất hàng năm rất phức tạp và mất thời gian. Liệu có khả thi cho Nhà nước thực hiện việc này hàng năm khi năng lực bộ máy, cơ chế, quy trình còn những hạn chế, bất cập và đâu đó tình trạng “sợ trách nhiệm” vẫn tồn tại? Nếu Nhà nước tính chậm, không đáp ứng được tiến độ sẽ gây ách tắc cho các dự án đầu tư bất động sản như tình hình đang diễn ra hiện nay. Thêm nữa, hậu quả pháp lý khi phát sinh tranh chấp pháp lý sau này sẽ được giải quyết như thế nào khi doanh nghiệp chủ đầu tư dự án thuộc loại hình bất động sản nghi dưỡng (công trình xây dựng) thuê đất trả tiền hàng năm phá sản hoặc mất khả năng thanh toán do giá thuê đất tăng cao không thể dự tính, không thể kiểm soát? Khi đó câu hỏi đặt ra là ai sẽ chịu trách nhiệm trả tiền thuê đất hàng năm của dự án cho Nhà nước khi doanh nghiệp chủ đầu tư phá sản hoặc mất khả năng thanh toán. Điều này dẫn đến sự bất ổn trong hoạt động kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng và đối với thị trường bất động sản và nền kinh tế nói chung.

Về phía doanh nghiệp chủ đầu tư dự án: Khó có thể tính toán được dự án khả thi vì không xác định được chính xác chi phí tiền thuê đất cho cả vòng đời dự án ở thời điểm nhà nước cho thuê đất; Giá đất tăng không thể kiểm soát. Giá cho thuê đất của nhà nước tiệm cận giá thị trường ở thời điểm tính giá. Ban đầu, khu vực đất dự án chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng, chưa được đầu tư hạ tầng nên giá tiền thuê đất thường hợp lý. Nhưng sau khi doanh nghiệp đầu tư thêm hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cộng thêm các yếu tố kinh tế, xã hội khác, giá tiền thuê đất sẽ tăng lên theo thời gian. Thống kê trong suốt hàng chục năm qua cho thấy giá cho thuê đất, tiền sử dụng đất không chỉ tăng mà còn tăng gấp nhiều lần. Đây là rủi ro có thể lường trước của doanh nghiệp.

Ví dụ: Dự án văn phòng cho thuê trên đường Phạm Hùng, Hà Nội, từ năm 2007 đến 2019 giá đất thuê trả tiền hàng năm đã tăng lên 745%, bình quân mỗi năm tăng 57%. Dự án quy mô nhỏ vài nghìn m2 đã rất khó khăn vì việc tăng giá đất thuê trả tiền hàng năm thì dự án quy mô lớn sẽ không còn khả thi với tốc độ tăng chóng mặt này. Doanh nghiệp khi đó chẳng khác nào bất ngờ bị nhốt vào một ngôi nhà đang cháy. Dự án sẽ thất bại và doanh nghiệp chủ đầu tư có nguy cơ phá sản, gây nhiều hệ lụy cho kinh tế, xã hội.

Vướng mắc ngay từ khâu phê duyệt nội bộ của doanh nghiệp. Một khi rủi ro đã thấy rõ như ban ngày thì không hội đồng quản trị, đại hội đồng cổ đông nào dám phê duyệt dự án để triển khai. Như vậy, sẽ không có dự án đầu tư, nhà nước không có nguồn thu từ tiền thuê đất, thuế, phí liên quan tới đất đai; không kích hoạt được tính lan tỏa của phân khúc này đến khoảng 40 ngành nghề chính và 2.500 sản phẩm, dịch vụ khác; đây cũng là lĩnh vực tạo rất nhiều việc làm, nền tảng cho ngành kinh tế du lịch, góp phần xóa đói giảm nghèo bền vững;

Ngay cả khi một doanh nghiệp nào đó quyết định triển khai dự án, nếu vay vốn ngân hàng, ngân hàng rất khó thể đánh giá, thẩm định được chi phí dự án để xác định tính khả thi, hạn mức cho vay. Hệ quả là doanh nghiệp cũng không vay được vốn để triển khai dự án. Theo quy định hiện nay, dự án có đất theo hình thức trả tiền một lần, khi thế chấp, ngân hàng định giá giá trị sử dụng của phần đất theo thị trường, tài sản đầu tư trên đất và quyền thuê đất theo hợp đồng thuê đất. Nếu chỉ còn hình thức thuê đất trả tiền hàng năm, doanh nghiệp sẽ hoàn toàn bất lợi vì chỉ được tính tài sản trên đất, trong khi để có đất đầu tư, doanh nghiệp đã phải bỏ ra nhiều công sức, chi phí; Việc góp vốn bằng quyền thuê đất bị hạn chế nên cản trở hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp;

Trường hợp pháp luật không cho phép chuyển nghĩa vụ nộp tiền thuê đất cho nNà nước từ chủ đầu tư sang khách hàng khi chuyển nhượng bất động sản thì chủ đầu tư cần bố trí nguồn lực quản lý dự án sau đầu tư. Đặc biệt, khi không đạt thỏa thuận để khách hàng mua tài sản và nộp tiền thuê đất cả vòng đời dự án trước cho chủ đầu tư, chủ đầu tư sẽ gặp nhiều bất lợi trong công tác quản lý, tình hình sẽ trở nên đặc biệt phức tạp khi khách hàng chậm nộp hoặc không nộp tiền thuê đất;

Về phía người dân là nhà đầu tư: Sẽ không có nhà đầu tư nào yên tâm khi đầu tư các sản phẩm bất động sản trên đất thuê trả tiền hàng năm. Khách hàng sẽ không quyết định “xuống tiền” để mua sản phẩm chỉ cầm được “đằng lưỡi” mà không thể cầm “đằng chuôi” và điều tất yếu khi không có cầu thì cung sẽ không tồn tại.

Như vậy, mục tiêu của quy định hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm với các dự án trên đất thương mại, dịch vụ nói chung, dự án kinh doanh bất động sản du lịch nói riêng là bảo đảm nguồn thu ổn định, tránh thất thoát ngân sách nhà nước liệu có đạt được khi cả phân khúc thị trường này sụp đổ?

Bên cạnh sự thay đổi về chế định đất thuê trả tiền hàng năm đối với các chủ thể sử dụng đất thì Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng lần đầu tiên quy định về đất sử dụng đa mục đích. So sánh giữa hai quy định này chúng tôi nhận thấy, cùng với chủ trương và định hướng trong Nghị quyết 18-NQ-TW là hướng tới mở rộng các quyền cho người sử dụng đất và nâng cao hiệu quả sử dụng đất song nguyên lý xây dựng hai điều luật này lại rất khác nhau. Theo đó, việc quy định chế độ sử dụng đất đa mục đích là nhằm khuyến khích và thu hút đầu tư từ các doanh nghiệp trên cơ sở phát huy tối đa tiềm năng và thế mạnh của doanh nghiệp mình để đầu tư trên đất, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Quy định đó cũng hướng tới sự linh hoạt trong cơ chế quản lý và kiểm soát của Nhà nước, tối đa nguồn thu từ các mục đích sử dụng đất khác nhau trong cùng một dự án đầu tư; phát huy những tiềm năng và thế mạnh của mỗi vùng, miền và khu vực; trao trách nhiệm và quyền chủ động cho chính quyền địa phương trong quản lý nhà nước về đất đai. Trái lại, quy định chỉ một hình thức thuê đất duy nhất là thuê đất trả tiền thuê hàng năm đối với các chủ thể đầu tư sử dụng đất thương mại, dịch vụ lại dường như đang đối lập với nguyên lý nêu trên. Với sự phân tích và chỉ ra ở trên về sự chưa phù hợp của chế định chỉ thu tiền thuê đất hàng năm cho thấy, pháp luật lại đang hạn chế quyền của doanh nghiệp trong việc sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh; hạn chế ngay cả đối với các doanh nghiệp có năng lực, thực lực, sẵn sàng chi trả tiền một lần cho cả thời hạn của dự án đầu tư ngay từ khi dự án còn chưa được triển khai, chưa biết hoạt động đầu tư liệu có gặp rủi ro gì. Ở một khía cạnh khác, đặt trong mối liên hệ thống nhất và phù hợp thì khi đã thừa nhận về chế độ sử dụng đất đa mục đích thì việc cho phép nhà đầu tư được lựa chọn các phương thức trả tiền đa dạng: Giao đất có thu tiền, thuê đất trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm, hoặc nhà đầu tư chi trả tiền cho việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ các chủ thể khác là sự cần thiết khách quan để tạo cơ chế áp dụng linh hoạt và phù hợp đối với các loại đất có chế độ pháp lý khác nhau, các nghĩa vụ tài chính khác nhau. Điều đó đồng nghĩa với việc tận dụng tối đa nguồn thu cho Nhà nước về một diện tích đất với nhiều mục đích sử dụng khác nhau.

Đề xuất về hình thức thuê đất trả tiền hàng năm

Theo Điều 36 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm có các quyền sau đây: Các quyền chung của người sử dụng đất theo Điều 27 Dự thảo Luật Đất đai; Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

Bán hoặc cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 49 của Luật này; người mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được tiếp tục sử dụng đất theo mục đích đã được xác định;

Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.

Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, quyền của người sử dụng đất trả tiền hàng năm bị giới hạn hơn khá nhiều so với trả tiền một lần. Với quy định nêu trên, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã cố gắng cân bằng quyền của hai nhóm chủ thể này theo hướng đặt ra khái niệm “quyền thuê” và cho phép bán, chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp… quyền thuê. Đây là điểm mới của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và là bước sửa đổi hợp lý khi thực hiện định hướng mở rộng các trường hợp cho thuê đất trả tiền hàng năm. Tuy nhiên, quy định của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về quyền của tổ chức kinh tế thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm cũng còn nhiều điểm bất cập, cản trở hoạt động đầu tư, kinh doanh. Cụ thể là:

Thứ nhất, đối tượng là “quyền thuê” sẽ khác đối với đối tượng trực tiếp là quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm nên “vô hình trung quyền của người sử dụng đất trong trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm đối với việc thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất vẫn hạn chế, có phần “khắt khe” và chưa thực sự hợp lý”. Chúng tôi đồng ý với quan điểm cho rằng việc thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất gắn với dự án đầu tư trên thị trường chỉ dựa trên cơ sở nguồn gốc trả tiền thuê hàng năm hay trả tiền thuê một lần là “khiên cưỡng, cứng nhắc và chưa nhìn nhận hết những giá trị toàn diện của một dự án đầu tư”. Việc không cho phép chuyển nhượng, góp vốn bằng đất thuê trả tiền hàng năm cũng hạn chế quyền tự do kinh doanh của doanh nghiệp bởi lẽ do quy định này mà doanh nghiệp không thể chủ động chuyển nhượng, góp vốn hợp tác đầu tư khi có nhu cầu trong quá trình đầu tư dự án trong khi việc chuyển nhượng, góp vốn này không làm ảnh hưởng tới việc triển khai dự án theo đúng mục tiêu của dự án đã được phê duyệt.

Thứ hai, quy định mới về các giao dịch liên quan tới “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất” còn nhiều nội dung chưa được làm rõ, có thể gây cản trở việc thực hiện quy định này trong thực tế sau khi Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua và có hiệu lực. Cụ thể là: Chưa làm rõ việc bán, cho thuê, thế chấp quyền thuê trong hợp đồng thuê đất có phải là điều kiện luôn phải song hành cùng với tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm hay có thể tách rời nhau khi thực hiện giao dịch. Nghĩa là liệu doanh nghiệp có được chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi chưa có tài sản trên đất hay không.

Quyền cho thuê lại quyền thuê trong hợp đồng thuê đất đang có sự bất bình dẳng giữa các chủ thể. Hộ gia đình, cá nhân được quyền cho thuê lại “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất” bên cạnh quyền cho thuê; còn tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài không được quyền cho thuê lại “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm”. Dự thảo chưa quy định quyền góp vốn bằng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trong khi đây là một loại quyền tài sản và việc cho phép góp vốn là hoàn toàn có cơ sở, đáp ứng nhu cầu thực tiễn.

Thứ ba, quy định về bán tài sản trên đất thuê trả tiền hàng năm. Theo Điều 50 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì một trong những điều kiện bán công trình xây dựng trên đất thuê trả tiền hàng năm là tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật; đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận. Với quy định này, chủ đầu tư không thể bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai trên đất thuê trả tiền hàng năm. Như vậy, đồng nghĩa với việc các chủ đầu tư dự án bất động sản du lịch không thể kinh doanh các bất động sản du lịch hình thành trong tương lai. Điều này đi ngược lại với các quy định về việc bán bất động sản hình thành trong tương lai trong Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành và sẽ gây nhiều vướng mắc cho các doanh nghiệp thực hiện dự án trong quá trình kinh doanh sản phẩm bất động sản du lịch.

Liên quan tới việc bán, cho thuê mua từng phần diện tích sàn công trình xây dựng, theo khoản 3 Điều 15 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thì phần diện tích sàn công trình xây dựng được bán, cho thuê mua phải đáp ứng các điều kiện, trong đó có điều kiện công trình xây dựng phải “được xây dựng trên đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê.”. Quy định này đồng nghĩa với việc không cho phép mua bán, cho thuê mua phần diện tích của công trình trên đất thuê trả tiền hàng năm dù cho phần diện tích đó đáp ứng đầy đủ các điều kiện còn lại. Điều này sẽ dẫn tới nhiều vướng mắc, bất cập làm “ách tắc toàn bộ giao dịch mua bán bất động sản trên đất thuê trả tiền hàng năm” .

Một số đề xuất hoàn thiện quy định về hình thức thuê đất trả tiền hàng năm

Trên cơ sở thực tiễn và đánh giá các quy định về hình thức thuê đất trả tiền hàng năm theo Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) như nêu trên, dễ dàng nhận thấy quy định về cho thuê đất trả tiền hàng năm đối với dự án kinh doanh bất động sản du lịch có nguy cơ dẫn tới tình trạng hạn chế nguồn cầu (khách hàng không muốn mua sản phẩm bất động sản du lịch trên đất thuê trả tiền hàng năm), và nguồn cung (khi chủ đầu tư không đủ căn cứ để đầu tư dự án), nghĩa là thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng để bán sẽ bị “giết chết” bởi thể chế. Đây chắc chắn không phải là điều mà Luật Đất đai (sửa đổi) hướng tới, đặc biệt trong bối cảnh kinh tế nước ta ngày càng mở và đang chuyển dịch mạnh mẽ sang nhóm ngành dịch vụ, công nghệ .

Để giải quyết tình trạng này, chúng tôi cho rằng cần hết sức thận trọng khi xác định hình thức cho thuê đất đối với dự án kinh doanh bất động sản du lịch, và nếu vẫn quy định theo hướng này thì cần điều chỉnh, sửa đổi quy định về quyền của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm một cách linh hoạt, phù hợp. Trong định hướng phát huy vai trò của đất thương mại dịch vụ để “con gà đẻ trứng kim cương” không còn là con nuôi của thể chế đất đai, chúng tôi đề xuất một số giải pháp chỉnh sửa, hoàn thiện Dự thảo về đất thuê trả tiền hàng năm, cụ thể như sau:

Thứ nhất, giữ nguyên hình thức cho thuê đất trả tiền một lần và hàng năm như luật hiện hành để cho phép doanh nghiệp có thể lựa chọn linh hoạt. Như vậy, doanh nghiệp sẽ đầu tư, phân khúc thị trường bất động sản du lịch phát triển, ngành kinh tế mũi nhọn du lịch phát triển, nhà nước thu được thuế, phí, giải quyết được nhiều việc làm, kích thích các ngành kinh tế khác phát triển;

Thứ hai, trường hợp không giữ nguyên theo luật hiện hành với các dự án được thuê đất trả tiền một lần như kiến nghị nêu trên, chúng tôi đề xuất bổ sung điểm c khoản 2 Điều 120 Dự thảo như sau:

“c) Sử dụng đất thực hiện sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất thương mại dịch vụ, đất để thực hiện dự án công trình xây dựng không phải nhà ở theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản được trả tiền thuê đất một lần cho cả thời hạn thuê.”

Thứ ba, trường hợp kiến nghị thứ hai không thực hiện được, chúng tôi đề xuất quy định cho phép doanh nghiệp chủ đầu tư được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm đối với dự án kinh doanh bất động sản du lịch (công trình xây dựng không phải là nhà ở) trên đất thương mại dịch vụ tại các khu kinh tế biển hiện nay và có dự liệu tương tự cho các đặc khu kinh tế, đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt trong tương lai.

Thứ tư, trường hợp giữ nguyên như Dự thảo Luật (chỉ có hình thức thuê đất trả tiền hàng năm cho dự án kinh doanh bất động sản du lịch) cần bổ sung rõ quy định chu kỳ tăng giá, quy định tỷ lệ tăng giá tương đương chỉ số CPI để doanh nghiệp có thể dự đoán được chi phí tiền thuê đất để đánh giá khả thi, dự án có thể phát triển ổn định, doanh nghiệp thuê đất yên tâm đầu tư, kinh doanh. Một số ý kiến đề nghị quy định theo hướng các địa phương được phép quyết định tiền thuê đất hàng năm theo hướng dẫn, nhưng tốc độ tăng tối đa không quá 1, 2 lần tốc độ lạm phát. Như vậy, Nhà nước vẫn có thể tăng tiền thuê đất trong trường hợp cần thiết, nhưng không đẩy hết rủi ro cho doanh nghiệp. Đồng thời, các quy định liên quan tới việc bán sản phẩm bất động sản trên đất thuê trả tiền hàng năm, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cần được tiếp tục hoàn thiện cho phù hợp để tạo hành lang pháp lý vững chắc cho việc kinh doanh bất động sản du lịch trên đất thuê trả tiền hàng năm.

Thứ năm, ghi nhận và cho phép doanh nghiệp có quyền sử dụng đất hợp pháp không phụ thuộc vào hình thức thực hiện nghĩa vụ tài chính một lần hay hàng năm đều được thực hiện giao dịch về chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Bởi lẽ, người sử dụng đất cũng thực hiện nghĩa vụ nộp tiền thuê đất để có được quyền sử dụng đất như trường hợp thuê đất trả tiền một lần, thậm chí, tiền thuê đất được trả hằng năm sẽ phù hợp với sự thay đổi giá đất theo cơ chế thị trường. Mặt khác, “pháp luật vẫn có thể kiểm soát quyền giao dịch của người sử dụng đất thông qua quy định người sử dụng đất chỉ được thực hiện giao dịch khi hoàn thành các nghĩa vụ tài chính”. Quy định theo hướng này giúp đánh giá đúng giá trị của đất, không chỉ bao gồm khoản tiền mà chủ đầu tư đã nộp cho nhà nước mà còn các giá trị, chi phí khác mà chủ đầu tư đã bỏ ra đồng thời không gây cản trở quyền tự do kinh doanh của doanh nghiệp.

Thứ sáu, làm rõ các vấn đề liên quan tới các giao dịch về quyền thuê theo hợp đồng thuê đất. Cụ thể là: Quy định rõ phạm vi và điều kiện thực hiện giao dịch đối với đất thuê trả tiền hàng năm. Theo đó, các giao dịch về tài sản trên đất thuê trả tiền hàng năm và giao dịch về quyền thuê trong hợp đồng thuê đất là các loại hình giao dịch biệt lập, có thể tách rời, có thể song hành cùng nhau tuỳ thuộc vào thời điểm thực hiện giao dịch có tài sản hay không có tài sản trên đất thuê. Như vậy, người thuê đất trả tiền hàng năm có thể được quyền thực hiện ngay giao dịch về bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền thuê trong hợp đồng thuê đất ngay từ thời điểm quan hệ thuê đất được xác lập mà không cần phải đầu tư có tài sản trên đất mới được thực hiện giao dịch.

Đảm bảo sự bình đẳng về quyền cho thuê lại quyền thuê trong hợp đồng thuê đất giữa tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài và hộ gia đình cá nhân được nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm. Theo đó, cần bổ sung quyền cho thuê lại “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất” cho tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm tại Điều 36 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi);

Bổ sung quyền góp vốn, tặng cho bằng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất nhằm đảm bảo đúng tính chất của quyền thuê là quyền tài sản và tạo thuận lợi cho doanh nghiệp trong quá trình đầu tư, kinh doanh.

Thứ bảy, sửa đổi Điều 50 Dự thảo theo hướng bỏ quy định về điều kiện bán tài sản trên đất thuê trả tiền hàng năm; quy định điều kiện bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm giống như trường hợp bán tài sản gắn liền với đất giao và đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê; không yêu cầu điều kiện hoàn thành việc xây dựng công trình, tài sản trên đất để chủ đầu tư có thể bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai xây dựng trên đất thuê trả tiền hàng năm. Đồng thời, sửa đổi quy định tại khoản 3 Điều 15 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để đảm bảo đồng bộ với Luật Đất đai, cụ thể bỏ điều kiện tại điểm e Điều 15 Dự thảo “công trình xây dựng phải được xây dựng trên đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê”.

Đoàn Văn Bình
Tiến sĩ, Luật sư, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam