(Xây dựng) – Trong trường hợp hai bên có thỏa thuận miệng trên cơ sở tự nguyện để chuyển đổi sử dụng đất nông nghiệp, nhưng sau khi đổi đất và kê khai, đăng ký thì lại có sự tranh chấp nhất định. Vụ án lần này là tranh chấp hợp đồng đổi đất tại Hà Nội theo Quyết định giám đốc thẩm số 394/2012/DS-GĐT của TAND tối cao, phát triển thành Án lệ số 15/2017/AL.

Ảnh minh họa.

Tình huống án lệ: Các đương sự tự nguyện thỏa thuận miệng với nhau về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành); đã đăng ký, kê khai diện tích đất đã đổi và được ghi nhận tại Sổ địa chính; đã trực tiếp canh tác, sử dụng ổn định, liên tục, lâu dài. Trường hợp này, Tòa án phải công nhận thỏa thuận miệng của các đương sự về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp đó để xác định các đương sự có quyền sử dụng diện tích đất đã đổi.

Theo nguyên đơn là bà T.T.C trình bày, năm 1962, gia đình bà C được chia 517m2 thuộc thửa số 28 tờ bản đồ số 4 tại khu vực K là loại đất 5% để canh tác. Mảnh đất này cạnh nhà ông N.M.T (bị đơn). Bản đồ năm 1987, mảnh đất này thuộc 2 thửa 158 và 159. Đầu năm 1992, gia đình ông T có đề nghị bà C tạm thời đổi mảnh đất 5% lấy mảnh đất được chia theo khoán 10 có diện tích 540m2 tại khu vực cánh đồng B của ông T để tiện việc canh tác.

Tuy nhiên, hai bên thỏa thuận miệng, không lập giấy tờ, đổi tạm thời khi nào cần thì báo trước 1 tuần sẽ đổi lại. Đến năm 1994, do nhu cầu sản xuất gia đình bà C yêu cầu đổi trả lại đất nhưng gia đình ông T không đồng ý. Bà Trịnh Thị C có khiếu nại xã và huyện nhưng không được giải quyết dứt điểm.

Ngược lại, phía bị đơn là ông N.M.T cho rằng, theo chính sách khoán 10, HTX Đ triển khai giao đất cho các hộ gia đình vào đầu năm 1991. Quá trình thực hiện chủ trương này, HTX có hướng dẫn để các hộ gia đình đổi đất cho nhau. Khoảng tháng 2/1992, gia đình ông T và gia đình bà C thỏa thuận miệng với nhau đổi đất. Sau khi đổi đất, ông T đã cải tạo thành ao và có chuyển hơn 10 ngôi mộ về nghĩa trang của thôn. Tháng 5/1994, có chủ trương kê khai đất canh tác của từng hộ gia đình theo Luật Đất đai năm 1993 để vào Sổ địa bộ thuế của từng gia đình. Lúc đó, bà C đã kê khai đất được đổi tại khu B còn ông T đã kê khai đất đổi của gia đình bà C cùng với diện tích gia đình ông T đang sử dụng. Cuối năm 1994, HTX Đ có văn bản giao đất cho các hộ, văn bản giao đất ghi gia đình ông T và bà C đổi đất cho nhau. Gia đình ông T đã trực tiếp canh tác từ năm 1992 cho đến nay. Vì vậy, bị đơn không chấp nhận yêu cầu đòi đổi lại đất của nguyên đơn.

Tại Bản án sơ thẩm số 17/2008/DSST ngày 20/8/2008, TAND quận Hoàng Mai quyết định: Tuyên bố giao dịch dân sự đổi đất sản xuất nông nghiệp miệng giữa đất 5% và đất khoán 10 được xác lập giữa hộ gia đình bà T.T.C và hộ gia đình ông N.M.T tháng 2/1992 là vô hiệu.

Đồng thời, buộc hộ gia đình ông T phải trả lại cho hộ gia đình bà C đất 5% có diện tích 517m2 thửa số 28 tờ bản đồ số 4, bản đồ địa chính năm 1990 tại khu K nay là tổ 33 phường L, quận M, Hà Nội. Phía gia đình bà C phải trả lại cho hộ gia đình ông T đất khoán 10, diện tích 540m2 là một phần của thửa số 80 tờ bản đồ số 42-A2 (gọi tắt là tờ số 2) bản đồ địa chính lập năm 1994 tại khu B, phường L, quận M, Hà Nội. Ngoài ra, bà C thanh toán tiền công tôn tạo đất bao gồm đào ao, tôn nền, cây trồng trên đất, tiền chuyển mồ mả tổng cộng là 112.817.000 đồng trả cho ông T.

Còn anh N.M.Tr, chị B.T.H phải dỡ bỏ toàn bộ diện tích nhà cấp 4 xây thô (mà không được đền bù diện tích) là 75,28m2 xây trên diện tích đất 517m2 thuộc thửa đất số 28 tờ bản đồ số 4, bản đồ địa chính năm 1990 để trả lại đất cho hộ gia đình bà C.

Dù ông T kháng cáo, nhưng tại Bản án phúc thẩm số 111/2008/DSPT ngày 27/11/2008, TAND thành phố Hà Nội quyết định giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Tại Quyết định số 482/2011/KN-DS ngày 02-8-2011, Chánh án TAND tối cao kháng nghị đối với bản án dân sự phúc thẩm nêu trên; đề nghị Tòa Dân sự TAND tối cao xét xử Giám đốc thẩm hủy bản án dân sự phúc thẩm và hủy bản án dân sự sơ thẩm; giao hồ sơ vụ án cho TAND quận Hoàng Mai xét xử lại theo đúng quy định của pháp luật.

Theo nhận định của tòa án, việc đổi đất giữa các bên là tự nguyện, xuất phát từ nhu cầu sử dụng canh tác. Sau khi đổi đất, hai bên đã đăng ký, kê khai, được ghi nhận tại Sổ địa chính đối với diện tích đất đổi và trực tiếp canh tác, sử dụng ổn định, liên tục từ năm 1992 cho đến nay, quá trình sử dụng đất ông T đã di chuyển các ngôi mộ trên đất, cải tạo một phần thành ao cá.

Trong thực tế, việc đổi đất có từ khoảng tháng 2/1992, tuy nhiên các chứng cứ có trong hồ sơ thể hiện các bên tiến hành làm thủ tục đăng ký, kê khai các diện tích đất đã đổi tại chính quyền địa phương từ năm 1994, các thủ tục khác như giao giấy tờ đất, kê khai tính thuế cũng từ năm 1994. Trong trường hợp này, lẽ ra phải công nhận việc đổi đất là thực tế để công nhận các đương sự có quyền sử dụng diện tích đất đã đổi mới đúng và phù hợp với thực tế. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm căn cứ vào lời khai của bà C để xác định các đương sự đổi đất tạm thời, từ đó xác định việc đổi đất là trái pháp luật để hủy giao dịch đổi đất buộc các bên dỡ nhà giao trả đất cho nhau là không chính xác, gây xáo trộn không cần thiết việc sử dụng đất của các đương sự.

Vì vậy, Tòa án quyết định: Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 111/2008/DSPT ngày 27/11/2008 của TAND thành phố Hà Nội và huỷ Bản án dân sự sơ thẩm số 17/2008/DSST ngày 20/8/2008 của TAND quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội về vụ án “Tranh chấp hợp đồng đổi đất” giữa nguyên đơn là bà T.T.C với bị đơn là ông N.M.T. Giao hồ sơ vụ án cho TAND quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

Ánh Dương
Theo Án lệ số 15/2017/AL đăng ngày 15/2/2018 trên trên Trang tin điện tử về án lệ - Tòa án Nhân dân tối cao (anle.toaan.gov.vn)