Nhà ở xã hội luôn là một trong những lựa chọn hàng đầu đối với các đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở của Nhà nước. Tuy nhiên, gần đây, nhiều bạn đọc của Báo Bảo vệ pháp luật bày tỏ băn khoăn có hiện tượng rao bán nhà ở xã hội khi chưa đủ điều kiện. Vậy, hành vi này sẽ bị xử lý như thế nào là câu hỏi mà rất nhiều bạn đọc quan tâm.

Về câu hỏi này của bạn đọc, trao đổi với phóng viên Báo Bảo vệ pháp luật, Luật sư Diệp Năng Bình – Trưởng Văn phòng Luật sư Tinh Thông Luật có quan điểm tư vấn như sau:

Luật sư Diệp Năng Bình – Trưởng Văn phòng Luật sư Tinh Thông Luật (ảnh: LSCC).

Các điều kiện để có thể mua nhà ở xã hội

“Theo Luật nhà ở năm 2014 thì Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở. Tức nhà nước sẽ hỗ trợ cho các dự án nhà ở xã hội, người mua nhà sẽ được hưởng mức giá ưu đãi hơn so với những căn hộ thuộc diện thương mại.

Các điều kiện để có thể mua nhà ở xã hội:

- Điều kiện cần: Các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội được quy định theo Điều 49 Luật nhà ở năm 2014.

- Điều kiện đủ: Điều kiện mà các đối tượng được mua nhà ở xã hội cần đáp ứng như sau:

+ Điều kiện về nhà ở: Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập; Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực.

+ Điều kiện về cư trú: Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội. Trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội.

+ Điều kiện về thu nhập: Các đối tượng thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên gồm: Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp; Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân; Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.

Lưu ý: Các đối tượng không yêu cầu đáp ứng điều kiện về thu nhập bao gồm: Người có công với cách mạng; Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ mà không thuộc diện bị thu hồi nhà ở do có hành vi vi phạm quy định của pháp luật và chưa có nhà ở tại nơi sinh sống sau khi trả lại nhà công vụ; Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

Các hình thức xử lý việc rao bán nhà ở xã hội khi chưa đủ điều kiện

Căn cứ tại Khoản 1, Khoản 2 Điều 63 Luật Nhà ở năm 2014 thì: Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được lựa chọn hình thức bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc bán nhà ở có sẵn. Việc bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải tuân thủ các điều kiện sau đây:

- Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có giấy phép xây dựng;

- Đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý;

- Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, trừ nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn quy định tại Khoản 1 Điều 53 của Luật này.

Nhà ở luôn là nhu cầu bức thiết của rất nhiều hộ gia đình ở các thành phố lớn, nhất là đối với những người có thu nhập thấp (ảnh minh họa: Vũ Cảnh).

Cũng theo quy định tại Khoản 5 Điều 63 Luật Nhà ở năm 2014 thì việc ứng tiền trước của người mua nhà ở xã hội được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở, phù hợp với tỷ lệ hoàn thành xây dựng công trình nhà ở và tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt nhưng tổng số tiền ứng trước của người mua không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Như vậy, các chủ đầu tư dự án rao bán nhà ở xã hội khi chưa đủ điều kiện sẽ bị xử lý như sau:

Trường hợp chủ đầu tư bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội không bảo đảm đầy đủ các điều kiện theo quy định thì bị xử phạt vi phạm hành chính theo Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ thì mức xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng tối đa 1.000.000.000 đồng ( một tỉ đồng). Căn cứ vào Điểm b Khoản 1 Điều 63 của Nghị định này thì Chủ đầu tư sẽ bị xử phạt từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội không đúng đối tượng hoặc không đảm bảo các điều kiện theo quy định.

Bên cạnh đó, căn cứ Khoản 3 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ - CP, nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án nhưng chưa đủ điều kiện mà chủ đầu tư đã bán thì chủ dự án có thể bị xử lý như sau: Phạt tiền từ 400 triệu đồng đến 600 triệu đồng đối với một trong các hành vi kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định.

Chủ đầu tư còn phải áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả đó là: Cơ quan có thẩm quyền thu hồi nhà ở xã hội và buộc hoàn trả bên mua, thuê, thuê mua số tiền mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo Điểm b Khoản 2 Điều 63 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017”.