"Nếu có việc cấp phép xây dựng trái quy định, dẫn tới buộc phải tháo dỡ công trình thì chủ sở hữu công trình có quyền yêu cầu người có thẩm quyền cấp phép sai phải bồi thường thiệt hại".

Sau vụ sạt lở vùi lấp hàng chục ô tô trên địa bàn, lãnh đạo xã Minh Phú và huyện Sóc Sơn (Hà Nội) dự kiến sẽ tiến hành cưỡng chế các homestay có hạng mục vi phạm cũng như các công trình kiên cố xây dựng trái phép trên địa bàn.

Theo chính quyền địa phương, việc cưỡng chế sẽ diễn ra trong tháng 8 và 9. Hiện tại, lực lượng chức năng đã xác định được 5 biệt thự, homestay có dấu hiệu sai phạm, xẻ thịt đất rừng, chồng lấn đất ở, đất nông nghiệp cũng như đất vườn quả nằm trên đồi Dõng Chum, thuộc địa bàn xóm Ban Tiện.

Trong trường hợp buộc phải phá dỡ công trình, chủ homestay có quyền yêu cầu chính quyền địa phương bồi thường cho mình hay không?

Theo ghi nhận của phóng viên Dân trí, các biệt thự, homestay ở lưng chừng đồi Dõng Chum được xây dựng kiên cố, cao từ 2 đến 3 tầng (Ảnh: Nguyễn Hải).

Theo dõi sự việc, luật sư Nguyễn Đức Hùng (Phó trưởng Phòng Tranh tụng Công ty Luật TGS, Đoàn Luật sư TP Hà Nội) đánh giá, trên thực tế, việc xây dựng, sửa chữa các công trình đều cần sự đánh giá, cấp phép của chính quyền địa phương, ngoại trừ một số trường hợp đặc biệt sau đây, căn cứ theo khoản 2, Điều 89 Luật Xây dựng 2014:

- Công trình bí mật Nhà nước, xây dựng khẩn cấp;

- Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, VKSND Tối cao, TAND Tối cao, Chủ tịch UBND các cấp… quyết định đầu tư xây dựng;

- Công trình nằm trên địa bàn 2 đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ;

- Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;

….

Bên cạnh đó, Mục 2.1.1 Phụ lục II, Thông tư số 06/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng cũng quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng. Theo đó, nhà ở biệt thự không thấp hơn cấp III.

Từ những căn cứ pháp lý tại 2 văn bản quy phạm pháp luật nêu trên, có thể thấy nhà biệt thự không thuộc một trong các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng. Do đó, nếu xây dựng biệt thự mà chưa được cấp phép là vi phạm quy định về xây dựng.

Theo khoản 15, Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ, trong trường hợp công trình thi công xây dựng không có giấy phép hoặc giấy phép trái quy định thì chủ dự án có trách nhiệm buộc phải phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm với các hành vi quy định tại Nghị định này. Bên cạnh đó, khoản 5, Điều 104 Luật Xây dựng 2014 còn quy định người có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải chịu trách nhiệm trước pháp luật và bồi thường thiệt hại do việc cấp giấy phép sai hoặc cấp giấy phép chậm theo quy định của pháp luật.

Như vậy, có thể thấy trong trường hợp này, nếu homestay được xác định xây dựng trái phép và thuộc diện phải phá dỡ, đây là lỗi của chủ sở hữu cũng như cán bộ cấp phép tại địa phương. Khi đó, chủ dự án có trách nhiệm nộp phạt vi phạm và buộc phải phá dỡ công trình, phần công trình vi phạm theo quy định.

Trong trường hợp xác định có việc cấp phép xây dựng trái quy định bởi người có thẩm quyền, dẫn tới việc buộc phải tháo dỡ công trình thì chủ sở hữu công trình có quyền yêu cầu người có thẩm quyền cấp phép sai phải bồi thường thiệt hại theo quy định pháp luật.