(Xây dựng) - Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP. Invest) đã đề xuất một số giải pháp mới để xử lý các vấn đề nóng về quỹ bảo trì và Ban quản trị chung cư.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP. Invest chia sẻ về một số giải pháp xử lý vấn đề quản lý phí bảo trì và thành lập Ban quản trị chung cư.

Hiện nay, thị trường nhà chung cư ở Hà Nội đang phát triển rất mạnh cả về số lượng và chất lượng. Sự phát triển này đang kéo theo nhiều vấn đề giữa chủ đầu tư và cư dân với đại diện là Ban quản trị. Trong đó, các vấn đề phổ biến và nóng nhất hiện nay là sử dụng diện tích chung riêng, quản lý quỹ bảo trì và thành lập Ban quản trị chung cư.

Những bất cập trong vận hành và quản lý nhà chung cư

Luật Nhà ở 2014 được Quốc hội ban hành vào ngày 25/11/2014 đã quy định rõ, sau khi thành lập Ban quản trị chung cư, chủ đầu tư phải có trách nhiệm bàn giao các hồ sơ liên quan. Nhưng thực tế là việc này diễn ra rất chậm do chủ đầu tư xây dựng sai phép hoặc không đủ giấy phép, không đúng hồ sơ.

Vấn đề diện tích chung riêng cũng gây ra nhiều tranh cãi, dù Luật nhà ở 2014 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ đã quy định rõ ràng. Ngoài một số quy định còn bất cập, việc người mua không đọc kỹ hợp đồng cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến hiểu lầm, mâu thuẫn và khiếu kiện.

Theo quy định, cư dân mua nhà ở chung cư sẽ phải đóng 2% tiền mua nhà vào quỹ bảo trì. Khi Ban quản trị chưa được thành lập, chủ đầu tư sẽ sử dụng quỹ bảo trì để chi trả cho việc quản lý, vận hành tòa nhà. Nếu Ban quản trị được thành lập, chủ đầu tư sẽ phải bàn giao lại quỹ bảo trì.

Tuy nhiên, do số tiền này có thể lên đến hàng trăm tỷ đồng ở các dự án lớn nên một số chủ đầu tư sẽ không muốn thành lập Ban quản trị. Thậm chí, nhiều chủ đầu tư còn lấy tiền trong quỹ bảo trì để gửi ngân hàng, hoặc sử dụng cho các mục đích riêng khác.

Mặt khác, kinh phí bảo trì còn liên quan đến phần sở hữu chung riêng trong khi nội dung này còn nhiều tranh chấp. Nhiều trường hợp chủ đầu tư và cư dân không thống nhất được việc bàn giao quỹ bảo trì đã dẫn đến mâu thuẫn và khiếu kiện.

Thực tế, không ít chủ đầu tư đã bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản theo Nghị định 139/2017/NĐ-CP được Chính phủ ban hành vào ngày 27/11/2017. Tuy nhiên, mức phạt này chỉ khoảng vài chục triệu đồng, khá thấp so với mức kinh phí bảo trì có thể lên đến hàng trăm tỷ đồng.

Theo đánh giá của ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP. Invest), một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng tranh chấp như hiện nay là do quy định pháp lý chưa chặt chẽ. Chủ đầu tư chưa nghiêm túc áp dụng các quy định, trong khi cư dân và Ban quản trị có thể chưa hiểu đúng, hiểu rõ các quy định. Điều này dẫn đến các mâu thuẫn, tranh chấp mà chưa có cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền đứng ra hòa giải, xử lý.

Bởi vậy, ông Nguyễn Quốc Hiệp rất mong những sơ hở trong các văn bản pháp lý sẽ được điều chỉnh nhằm giảm bớt mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân ở các khu chung cư, đồng thời cũng góp phần xây dựng nếp sống văn hóa ở chung cư.

Ngoài ra, Chủ tịch GP. Invets cũng đề xuất thưởng phạt phân minh, công khai tuyên dương các chủ đầu tư làm đúng và xử phạt các chủ đầu tư làm sai nhằm khuyến khích và răn đe kịp thời, hiệu quả.

Thay đổi cách đóng phí bảo trì

Theo đánh giá của ông Nguyễn Quốc Hiệp, vấn đề kinh phí bảo trì xuất phát từ cả 2 phía. Trong đó, nhiều chủ đầu tư đã vi phạm quy định pháp luật, không chuyển tiền bảo trì cho Ban quản trị đúng mức, đúng thời gian và đúng quy định của pháp luật.

Đối với vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Hiệp đề nghị, cư dân không nên nộp kinh phí bảo trì trong một lần mà nên chia ra nộp nhiều lần theo từng năm, vì kinh phí bảo trì luôn biến động và mức độ sử dụng ở từng năm cũng sẽ khác nhau. Trong năm đầu tiên, phí bảo trì phải đóng sẽ thấp hơn vì cơ sở vật chất ít được sử dụng nên ít hỏng hóc hơn. Những năm tiếp theo hỏng nhiều hơn thì phí bảo trì mới tăng lên.

Cách làm này sẽ giảm áp lực cho người mua nhà, đồng thời tránh được các vấn đề phức tạp khi tạo ra một khoản tiền lớn mà cả chủ đầu tư, hay các thành viên Ban quản trị đều muốn đứng tên sử dụng số tiền này, dẫn đến các xung đột không đáng có. Ngoài ra, cách đóng phí bảo trì theo từng năm cũng sẽ giải quyết được vấn đề đùn đẩy trách nhiệm đóng phí bảo trì khi một số người mua nhà rồi bán lại cho người khác.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp cũng đề nghị, cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền phải xây dựng văn bản hướng dẫn sử dụng kinh phí bảo trì rõ ràng và chính xác hơn. Trước hết, mọi người cần hiểu rõ, bảo trì là hoạt động sửa chữa phần chung, còn phần riêng trong nhà sẽ do các hộ gia đình tự lo liệu.

Chính vì vậy, việc đóng kinh phí bảo trì không phụ thuộc vào diện tích sử dụng mà phụ thuộc vào số lượng người sử dụng các không gian chung. Người nào càng sử dụng nhiều không gian chung thì càng phải đóng góp nhiều.

Hiện nay, việc phân phối quỹ bảo trì ở nhiều chung cư chưa hợp lý. Trong một tòa nhà hỗn hợp, 3 tầng đế thường được sử dụng vào mục đích thương mại. Tuy nhiên, khu vực này sử dụng điều hòa và điện riêng, nhưng không sử dụng thang máy chung. Vậy kinh phí bảo trì ở đây phải nộp như thế nào mới công bằng?

Chưa kể, một số hoạt động bảo trì cũng không đúng bản chất. Ví dụ, hút bể phốt là hoạt động diễn ra thường xuyên nên không thể coi là bảo trì. Nhưng thực tế là nhiều tòa nhà vẫn đang coi hút bể phốt là hoạt động bảo trì.

Ban quản trị chung cư cần được đào tạo bài bản

Một vấn đề nổi cộm khác ở các khu chung cư hiện nay là mô hình Ban quản trị chưa có cơ chế và quyền hạn pháp lý rõ ràng, vừa giống mô hình của tổ dân phố, vừa giống một bộ phận của doanh nghiệp.

Theo ý kiến của ông Nguyễn Quốc Hiệp, các quy định pháp lý cần yêu cầu những người tham gia Ban quản trị phải đáp ứng các tiêu chuẩn rõ ràng và hiểu biết về pháp luật để giải quyết tranh chấp thuận lợi hơn.

Hội thảo khoa học “Giải pháp nâng cao hiệu lực, hiệu quả trong quản lý vận hành, sử dụng nhà chung cư tại Hà Nội” đã được tổ chức vào tháng 12/2019.

Thực tế, phần lớn các thành viên trong Ban quản trị hiện nay đều do dân bầu, nhưng chưa có đầy đủ chuyên môn để vận hành, quản lý các tòa nhà, dù mô hình này phải rất khuyến khích sự tham gia của những người có chuyên môn cao. Chính vì vậy, việc cử các thành viên Ban quản trị đi học để nâng cao năng lực chuyên môn là rất cần thiết.

Việc thiếu cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền đứng ra xử lý các tranh chấp cũng là một trong những nguyên nhân khiến mâu thuân ở các chung cư chưa được giải quyết kịp thời và triệt để. Theo kiến nghị của ông Nguyễn Quốc Hiệp, việc một cơ quan cấp quận đứng giữa phân xử tranh chấp ở các chung cư là rất cần thiết.

“Chúng tôi đánh giá Thông tư 06/2019/TT-BXD của Bộ Xây dựng đã cho thấy sự lắng nghe của cơ quan quản lý Nhà nước. Tuy nhiên, chúng tôi vẫn mong muốn có những quy định sát hơn về quản lý và vận hành chung cư với tình hình hiện tại.

Theo tôi, Bộ Xây dựng nên lắng nghe ý kiến đóng góp của đại diện cư dân và chủ đầu tư đối với Thông tư 06 để các quy định đi vào cuộc sống thiết thực hơn, giảm tranh chấp ở các chung cư. Cá nhân tôi rất mong nếp sống chung cư sẽ sớm được hình thành”, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho biết thêm.