(Xây dựng) - Tại Hội thảo “Thị trường bất động sản du lịch Việt Nam – Những nút thắt pháp lý, thực tiễn và giải pháp tháo gỡ” vừa được tổ chức tại Khánh Hòa, ông Hoàng Thái Sơn - Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản (BĐS) Long Beach Land cho rằng, cần phải luật hóa vấn đề thực tiễn mới phát sinh này để tạo cơ sở pháp lý cho việc thực hiện hoặc ban hành văn bản dưới luật để giải quyết cấp bách về pháp lý cho BĐS nghỉ dưỡng, tránh thiệt hại cho doanh nghiệp, nhà đầu tư và tháo gỡ hàng trăm nghìn đang bị ứ đọng ở các dự án BĐS nghỉ dưỡng, giảm thiệt hại cho nền kinh tế đất nước.

Toàn cảnh Hội thảo.

“Đất ở không hình thành đơn vị ở” đóng góp lớn trong phát triển du lịch

Ông Hoàng Thái Sơn dẫn giải, về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của khách hàng mua, cho thuê mua sản phẩm BĐS du lịch hiện nay như sau: Sau khi chủ đầu tư được tiếp cận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án BĐS du lịch, việc xác lập quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư thông qua cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được pháp luật đất đai quy định khá rõ ràng, cụ thể và triển khai thực hiện trên thực tế rất tốt nhằm tạo điều kiện cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, đối với khách hàng sau khi mua, cho thuê mua BĐS du lịch thì việc xác lập quyền sở hữu thông qua việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc trên thực tế.

Một số địa phương như Khánh Hòa, Kiên Giang, Bình Định, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Thanh Hóa... đã có sự sáng tạo, chủ động xác định các BĐS du lịch được xây dựng trên “đất ở nhưng không hình thành đơn vị ở” để cấp GCNQSDĐ sử dụng lâu dài.

Theo đó, các căn hộ với tính chất là đất ở du lịch, nghỉ dưỡng không hình thành các hạ tầng xã hội thiết yếu như trường học, cơ quan hành chính, tổ dân phố, chợ... nhưng vẫn đảm bảo các dịch vụ tiện ích có sẵn phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng du lịch, dịch vụ thương mại, du lịch, thể dục thể thao, không gian vui chơi… được cấp giấy chứng nhận đầu tư có đất ở nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) và mục tiêu “xây dựng căn hộ du lịch để bán hoặc cho thuê”.

Bình Định thậm chí còn cấp phép cho toàn bộ từ biệt thự tới condotel của doanh nghiệp là đất sử dụng lâu dài, cấp sổ đỏ cho các căn hộ tại dự án như đất ở. Hay tại tỉnh Khánh Hoà đã thí điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho các biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch tại Khánh Hòa cho loại hình đất ở nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở).

Trên thực tế, khái niệm này đã giúp thị trường bất động sản du lịch phát triển, một số dự án đã thu hút mạnh mẽ dòng vốn đầu tư, hoàn thành, nghiệm thu đi vào hoạt động, qua đó thúc đẩy tăng tốc độ và quy mô phát triển du lịch, dịch vụ, góp phần giải quyết việc làm, tăng thu ngân sách Nhà nước. Tháng 11/2020, UBND tỉnh Thanh Hóa có quyết định về việc phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết dự án FLC Samson Golf Links và khu đô thị du lịch sinh thái FLC Sầm Sơn. Trong nội dung điều chỉnh cục bộ này, Thanh Hóa quyết định điều chỉnh các quỹ đất có chức năng quy hoạch là đất ở không hình thành đơn vị ở thành đất sử dụng hỗn hợp (không có chức năng đất ở).

Không cấp GCNQSDĐ nhiều trường hợp không thỏa đáng, không thuyết phục

Do đó, ông Hoàng Thái Sơn kiến nghị, cần phải luật hóa vấn đề thực tiễn mới phát sinh này để tạo cơ sở pháp lý cho việc thực hiện hoặc ban hành văn bản dưới luật để giải quyết cấp bách về pháp lý cho BĐS nghỉ dưỡng để tránh thiệt hại cho doanh nghiệp, nhà đầu tư và tháo gỡ hàng trăm nghìn đang bị ứ đọng ở các dự án BĐS nghỉ dưỡng, giảm thiệt hại cho nền kinh tế nước nhà.

Cần hoàn thiện các quy định của pháp luật về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của khách hàng mua, cho thuê mua sản phẩm BĐS du lịch thống nhất, đồng bộ, toàn diện trong pháp luật đất đai. Trong đó, cần thiết phải sửa đổi quy định Luật về đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở… theo hướng quy định cụ thể, chi tiết và thống nhất về khái niệm, bản chất và hình thức bất động sản du lịch; thống nhất mục đích sử dụng đất, hình thức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất để xây dựng các BĐS du lịch… Đây là cơ sở quan trọng để hạn chế và khắc phục được tình trạng tự phát về loại đất để xây dựng BĐS du lịch trong thời gian qua tại một số địa phương.

Bên cạnh đó, theo ông Hoàng Thái Sơn, để đảm bảo thị trường BĐS du lịch được tiếp tục khơi thông, lấy lại niềm tin và uy tín của doanh nghiệp đối với khách hàng trong trường hợp mua nhà ở, căn hộ ở các dự án được chính quyền các tỉnh phê duyệt “giao đất ở không hình thành đơn vị ở” thì sự cần thiết khách quan Nhà nước cần phải có biện pháp giải quyết dứt điểm việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối cho các khách hàng đã mua các căn hộ của các dự án đó, hiện đã ở, đưa vào khai thác, kinh doanh nhưng vẫn chưa được cấp giấy quyền sở hữu do các quan điểm pháp lý chưa thống nhất là cấp quyền sở hữu lâu dài hay có thời hạn.

“Chúng tôi thiết nghĩ rằng, nếu dự án đầu tư được cấp là thực hiện dự án nhà ở không hình thành đơn vị ở thì Nhà nước cần phải cấp quyền sở hữu lâu dài cho các khách hàng đối với các căn hộ đó bởi tiền thân của đất trước khi thực hiện dự án đầu tư đã có một phần là đất ở nông thôn. Và đối với đất ở nông thôn khi xây dựng nhà ở thì các hộ gia đình, cá nhân cũng đã được cấp giấy chứng quyền sở hữu lâu dài không xác định thời hạn. Còn việc từ chối hoặc chậm trễ trong việc cấp quyền sở hữu lâu dài với lý do Luật Đất đai không có quy định về “đất không hình thành đơn vị ở” của chính quyền địa phương có các dự án như trên là không thỏa đáng bởi và không thuyết phục” – ông Hoàng Thái Sơn nêu quan điểm.

BĐS nghỉ dưỡng gặp khó khăn do vướng mắc về pháp lý dù đóng góp lớn trong phát triển du lịch.

Mặt khác, ông Sơn cũng cho rằng, xét ở khía cạnh hiệu quả trong hoạt động đầu tư, nhu cầu và thị hiếu của thị trường thì các dự án về giao đất ở không hình thành đơn vị ở đã mang lại hiệu quả kinh tế cao hơn sau khi dự án được thực hiện và vận hành trên thị trường xét ở cả khía cạnh Nhà nước, nhà đầu tư và người tiêu dùng. Vì vậy, theo quan điểm cá nhân, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu lâu dài đối với các căn hộ được xây dựng trên dự án cấp đất ở không hình thành đơn vị ở sẽ phù hợp hơn với việc cấp có thời hạn về mặt pháp lý và thực tế. Mặt khác, giải quyết được những tồn đọng hiện nay, tạo tâm lý yên tâm và tạo niềm tin cho người tiêu dùng, góp phần thúc đẩy thị trường phát triển.