(Xây dựng) - Rất nhiều hồ sơ mua, bán bất động sản đã bị trả về với lý do giá bán kê khai thấp hơn so với giá thực tế đang cho thấy sự tùy tiện, cảm tính, có dấu hiệu lạm quyền của cơ quan thuế trong áp dụng giá tính thuế bất động sản. Trong bối cảnh, nhiều doanh nghiệp và người dân kiệt quệ sau hơn 2 năm vì đại dịch, các cơ quan chức năng có thẩm quyền cần vào cuộc xử lý, chặn đứng ngay vấn đề làm thu thuế xảy ra tại nhiều địa phương.

Gặp nhiều khó khăn sau đại dịch Covid-19, thị trường bất động sản có nguy cơ phát triển thiếu bền vững do cách tính thuế cảm tính, lệch lạc của cơ quan thuế ở nhiều địa phương trong cả nước.

Chưa có cơ sở để định giá nhưng mạnh ai nấy làm

Trong mấy tháng gần đây, rất nhiều hồ sơ mua bán nhà, đất của người dân, cũng như doanh nghiệp ở nhiều địa phương bị trả lại. Trước đây, chỉ cần kê khai giá bán (để chịu thuế) cao hơn một chút so với mức giá của Nhà nước là hồ sơ được duyệt, nhưng nay, có nơi yêu cầu định giá chịu thuế cao hơn 30 - 40%, thậm chí có yêu cầu phải đánh thuế cao hơn từ 80% đến hơn 100% trở lên so với khung giá của Nhà nước.

Việc định giá bất động sản của cơ quan thuế để thu thuế gồm, thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạ không dựa vào cơ sở cụ thể nào nên có không ít trường hợp kê khai đúng giá bán, nhưng do cơ quan thuế đánh giá mức giá bán thấp nên hồ sơ cũng bị trả.

Đến nay, văn bản ban hành của Bộ Tài chính mới chỉ đang nằm ở mức độ chủ trương, kế hoạch chống thất thu thuế chứ chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể cũng như chưa có bất kỳ hành lang pháp lý nào làm cơ sở cho việc ấn định thuế cũng như kê khai thuế theo giá thị trường.

Tuy nhiên, tại nhiều địa phương đã xảy ra các trường hợp có dấu hiệu lạm quyền như việc hoàn trả hồ sơ hoặc ấn định thuế không đúng quy định đối với các cá nhân, doanh nghiệp thực hiện mua bán bất động sản.

Một số cơ quan thuế cũng như các cán bộ thuế tự ban hành các quyết định ấn định thuế hoặc yêu cầu kê khai thuế theo giá thị trường. Trong khi đó, giá thị trường là một khái niệm rất mơ hồ, không thể là cơ sở pháp lý để ban hành Quyết định hành chính mà không căn cứ hoặc tham khảo ý kiến của bất kỳ các sở, ban, ngành hoặc các bên liên quan.

Ông D., Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội cho biết, theo quy định, khi ban hành giá đất cũng như các chính sách về giá đất đều có sự tham gia của tất cả các sở, ban ngành có liên quan trên nguyên tắc tham mưu, góp ý kiến cho Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Thế nhưng, đã có trường hợp lãnh đạo Cục Thuế tại địa phương đã tự ý ban hành quyết định ấn định thuế cho các doanh nghiệp mà không có căn cứ pháp lý cụ thể, phù hợp với quy định.

“Sự cảm tính, lạm quyền của các cơ quan thuế trong thi hành pháp luật sẽ dẫn đến các tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện và các hệ lụy vô cùng nghiêm trọng khác cho các tỉnh, thành. Chính vì không có hành lang pháp lý cụ thể nên đã dẫn đến việc áp dụng chính sách chủ trương không đồng đều giữa các tỉnh thành, gây nhiều hệ lụy và môi trường đầu tư không còn minh bạch, công khai và có sức hút đến các nhà đầu tư trong và ngoài nước…” - vị này nhấn mạnh.

Trả lời báo chí, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, việc trả lại một lượng lớn hồ sơ nhà đất trong ba tháng qua là vấn đề lớn, cần xem lại. Theo quy định, thời gian giải quyết hồ sơ kê khai thuế là năm ngày nhưng hiện nay mười ngày vẫn chưa xong. Điều này ảnh hưởng đến kinh tế, xã hội.

“Cơ quan thuế không nên vin vào việc nghi anh này, nghi anh kia mà làm cho các hoạt động giao dịch BĐS đứng lại. Nhà nước cần có trách nhiệm tháo gỡ ngay việc này. Trong các hồ sơ bị trả về, tôi tin tất cả đều kê khai trên mức giá sàn trong bảng giá đất mà UBND Thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành. Trên thực tế, có tình trạng kê khai giá trong hồ sơ thấp hơn giá bán. Nhưng cũng có nhiều người bán nhà, bán đất do cần tiền gấp hoặc căn nhà có phong thủy không tốt… Họ chấp nhận bán giá thấp hơn giá thị trường. Do đó, ngành Thuế cần làm việc “thấu tình đạt lý” - ông nói.

Không để cán bộ lạm quyền, ngâm hồ sơ đất

Thảo luận tại hội trường về kinh tế - xã hội sáng 1/6, đại biểu Phan Thái Bình (Quảng Nam) cho rằng có tình trạng hai giá, giá giao dịch bất động sản thực tế cao hơn nhiều giá kê khai trong hợp đồng trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản dẫn đến thất thu ngân sách Nhà nước.

Đại biểu Quốc hội Phan Thái Bình (Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Nam) phát biểu tại Hội trường ngày 01/6/2022.

Theo ông Bình, để khắc phục tình trạng này, hai Bộ Tài chính - Tư pháp đã ban hành nhiều văn bản chỉ đạo cơ quan thuế các cấp và các cơ quan liên quan, các tổ chức hành nghề công chứng thực hiện các biện pháp để chống thất thu thuế trong lĩnh vực này.

Việc hướng dẫn người dân, doanh nghiệp kê khai đúng giá chuyển nhượng bất động sản bước đầu đã nâng cao hiệu quả quản lý, đảm bảo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, ông Bình cũng cho rằng các chỉ đạo, hướng dẫn của Bộ Tài chính, Tổng cục Thuế thời gian qua còn rất chung chung, chưa giải quyết triệt để tận gốc vấn đề, thậm chí còn phát sinh một số hệ luỵ, bất cập trong quá trình thực hiện.

Theo đại biểu Bình, cơ quan thuế hiện nay không có cơ sở pháp lý rõ ràng để công nhận hoặc không công nhận mức giá kê khai trong hợp đồng công chứng là giá hợp đồng thực tế. Chính vì vậy, việc áp dụng biện pháp để chống thất thu thuế trong hợp đồng kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản ở địa phương là không thống nhất, mỗi nơi mỗi người áp dụng một kiểu.

“Theo phản ánh của cử tri, một số cơ quan thuế ở các huyện có biểu hiện tùy tiện trong việc áp dụng giá bất động sản tính thuế. Nhiều nơi yêu cầu phải áp dụng mức giá tính thuế cao hơn 1,2 đến 1,5 lần, thậm chí có nơi gấp 2 lần mới giải quyết hồ sơ. Nếu không thực hiện thì sẽ ngâm hồ sơ, mời lên làm việc nhiều lần hoặc trả hồ sơ vì cho rằng, giá trong hợp đồng chưa sát với giá thị trường theo khảo sát. Tuy nhiên, căn cứ nào xác định giá hợp đồng sát với giá thị trường và áp dụng giá tính thuế cao hơn giá Nhà nước quy định thì cơ quan thuế không chỉ ra”, đại biểu Bình phản ánh.

Vẫn theo vị đại biểu tỉnh Quảng Nam, tình trạng trên dẫn đến việc một số nơi có hồ sơ chậm giải quyết quá hạn khá lớn, ảnh hưởng sản xuất kinh doanh, quyền lợi người dân. Một số cán bộ thuế có biểu hiện lạm quyền, gây khó khăn, nhũng nhiễu người dân trong quá trình giải quyết hồ sơ. Một số người dân buộc phải chấp nhận tiêu cực để giải quyết hồ sơ thuận lợi.

Về nguyên tắc, cá nhân kê khai giá bất động sản sai giá thực tế, theo đại biểu Bình, có sai lệch giá thực tế và giá trên hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm về hành chính và hình sự. Những hành vi gian lận này phải được lên án và chấn chỉnh, xử lý nghiêm minh.

Thực tế chỉ đạo của Bộ Tài chính và một số UBND tỉnh, cơ quan liên quan trong hoạt động này còn chung chung, vô tình dẫn đến nguy cơ tạo công cụ, phương tiện cho một số cơ quan, chủ thể khác như công chứng có điều kiện nhũng nhiễu, gây khó khăn cho người dân.

Đại biểu Phan Thái Bình đề nghị Chính phủ, Quốc hội sớm hoàn thiện hành lang pháp lý về đất đai, thuế trong đó quy định rõ nguyên tắc xác định giá đất sát với giá thị trường đất đai. UBND cấp tỉnh, thành phố cập nhật đúng, đủ giá giao dịch bất sản đảm bảo sát giá thị trường áp dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản tính chi phí bồi thường cho người dân, đảm bảo công bằng, bình đẳng.

Bộ Tài chính, cơ quan thuế quy định các biện pháp chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh chuyển nhượng bất động sản theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo thống nhất, công khai, minh bạch tránh tình trạng lạm quyền, nhũng nhiễu.