(Xây dựng) – Trước tình hình bất động sản “trăm bề khó khăn”, để có hướng gỡ khó cho thị trường cũng như để vực dậy bất động sản và tìm ra nút thắt đang nằm ở đâu. Ngày 27/4, Báo Thanh niên đã tổ chức Hội thảo “Vực dậy bất động sản vực dậy nền kinh tế”.

Phải có những chính sách tốt không để thị trường bất động sản kéo theo bất ổn thị trường tài chính.

Theo báo cáo, GDP quý I/2023 không như kỳ vọng, là đầu tàu kinh tế của cả nước nhưng Thành phố Hồ Chí Minh lại nằm trong top 10 tỉnh thành có mức tăng trưởng thấp nhất đang là vấn đề được quan tâm hàng đầu hiện nay. Có nhiều nguyên nhân nhưng sự sụt giảm của thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng dẫn tới kết quả này.

Cần sửa hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản

Theo TS. Trần Du Lịch, thị trường bất động sản đóp góp trực tiếp khoảng 12% GDP nhưng đóng góp gián tiếp tới 20 - 25% tăng trưởng kinh tế vì bất động sản liên quan tới ít nhất 50 ngành kinh tế khác. Riêng tại Thành phố Hồ Chí Minh, đây là ngành đứng thứ 4 trong 9 nhóm ngành Dịch vụ chủ lực, có tác động rất lớn. Tăng trưởng kinh tế quý I của thành phố chỉ đạt 0,7%. Trong đó, nhóm ngành công nghiệp xây dựng ghi nhận phần công nghiệp giảm nhẹ khoảng 0,8% nhưng ngành Xây dựng âm gần 20%, kéo cả vùng này xuống. Nguyên nhân do thị trường bất động sản tăng trưởng âm hơn 16%.

“Trên thế giới, trong vòng 50 năm qua, mọi khủng hoảng tài chính đều xuất phát từ khủng hoảng bất động sản. Bởi vậy, tôi không đặt vấn đề giải cứu thị trường bất động sản mà phải đặt trong bài toán giải quyết đồng bộ cùng thị trường tài chính”, TS. Lịch dẫn chứng.

TS. Trần Du Lịch cho biết trên thế giới, trong vòng 50 năm qua, mọi khủng hoảng tài chính đều xuất phát từ khủng hoảng bất động sản.

Nhận định về thị trường hiện nay, ông Trần Du Lịch cho biết thị trường bất động sản của Việt Nam vẫn méo mó, kích thích đầu cơ nên luôn dẫn tới mất cân đối cung - cầu. Sản phẩm người tiêu dùng có khả năng thanh toán thì không có, không đủ.

“Bên cạnh đó, giá đất bị đẩy lên cao. Trong khi các nhà kinh doanh bất động sản sử dụng công cụ tài chính thái quá, không kiểm soát được rủi ro, gây hệ quả. Đó cũng là lý do từ quý IV/2022, khi các dòng vốn gặp khó thì nhà đầu tư không có tiền phát triển”, TS, Lịch dẫn chứng.

Cũng theo TS. Trần Du Lịch, chưa bao giờ Chính phủ và các địa phương thể hiện nỗ lực phục hồi và củng cố thị trường bất động sản như hiện nay. Nghị định 10 sẽ tháo gỡ điểm nghẽn về pháp lý, ngân hàng cũng đang cố gắng kéo giảm lãi suất. Đây là những tín hiệu tích cực. Về vốn, trái phiếu, tín dụng, các giải pháp hiện nay đang theo hướng gỡ.

“Tuy nhiên, phải quan điểm không thể sửa luật kiểu như hiện nay mà phải sửa toàn bộ hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản từ khi bắt đầu dự án cho tới triển khai. Luật tài chính, tín dụng, trái phiếu, luật bất động sản, luật kinh doanh nhà ở... đang chồng chéo, phải đặt trên tổng thể sửa trên hệ thống. Làm từng cái thì gỡ cái này lại vướng cái khác. Phải cố gắng có những chính sách không để thị trường bất động sản kéo theo bất ổn thị trường tài chính”, TS. Lịch đề xuất.

Không vực dậy bất động sản thì hệ lụy cho rất nhiều lĩnh vực

Cùng quan điểm về vấn đề tài chính, TS Huỳnh Thanh Điền - trường Đại học Nguyễn Tất Thành nhận định bất động sản có liên quan đến nhiều ngành. Trong đó, những sản phẩm bất động sản là chi phí đầu vào của rất nhiều lĩnh vực nên việc phải phát triển bền vững là điều quan trọng. Tuy nhiên, thời gian trước, dòng tín dụng chạy vào bất động sản quá nhiều, dẫn đến giao dịch mạnh. Người có ít tiền vay ngân hàng, chờ giá lên sẽ bán ra nên đẩy giá lên cao. Từ đó, nhiều người càng tham gia đầu cơ vào bất động sản. Nhà phát triển dự án cũng vay ngân hàng, phát hành trái phiếu ồ ạt để đẩy mạnh dự án, góp phần đẩy giá lên cao khiến nguy cơ lạm phát tăng.

Đến khi Chính phủ kiềm chế lạm phát thì tất yếu dòng tín dụng bị chặn lại, thị trường bất động sản "đứng hình". Doanh nghiệp cũng không dám phát triển dự án vì bán không được; dự án dở dang thì không có vốn làm khi ngân hàng giảm cho vay, phát hành trái phiếu khó khăn. Đồng thời pháp lý bị vướng từ lâu vẫn chưa được gỡ.

“Nếu không vực dậy bất động sản thì hệ lụy cho rất nhiều lĩnh vực, trong đó có cả ngân hàng và nhà đầu tư. Do đó, liên quan đến dự án có nguồn gốc từ đất công. Chính phủ cần xem xét giao đất cho doanh nghiệp để họ có thể tạo vốn cho sản xuất kinh doanh, tạo nguồn thuế cho nhà nước, tạo công ăn việc làm cho nhiều người. Nguồn thu đó sẽ cao hơn nhiều so với tiền thuế sử dụng đất. Kế tiếp, hầu hết ở các tỉnh thành, dự án bị vướng ở phần không thể xác định được giá đất để tính thuế sử dụng đất. Địa phương không biết áp dụng giá nào? Ai cũng nói theo giá thị trường nhưng ai xác định giá này? Song song đó, việc xây dựng các công trình để đưa ra sản phẩm bất động sản là một quá trình dài nhưng thủ tục quá nhiều. Cơ quan nhà nước còn tham gia vào quá sâu và điều đó không cần thiết. Chỉ cần nhà nước quy định như việc quy hoạch với các tiêu chí cụ thể để nhà đầu tư thực hiện. Cơ quan quản lý chỉ giữ quyền hậu kiểm và nếu chủ đầu tư sai trái sẽ phạt nặng, dừng dự án thì doanh nghiệp cũng sẽ không dám vi phạm”, TS. Điền thẳng thắn.

Các chuyên gia đều có chung nhận định, bất động sản có liên quan đến nhiều ngành.

Liên quan đến nguồn vốn đầu tư của doanh nghiệp, theo TS Huỳnh Thanh Điền bất động sản luôn cần vốn lớn, nếu chỉ vay từ ngân hàng là không ổn nên doanh nghiệp phải xác định kênh vốn cho bất động sản là từ thị trường tài chính, gồm cổ phiếu và trái phiếu. Phát hành trái phiếu doanh nghiệp là vay trực tiếp từ nhà đầu tư, không mất phí trung gian cho ngân hàng thì cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư đều có lời.

“Trước mắt, không thể để lĩnh vực bất động sản "chết" vì hệ lụy cho cả ngân hàng, nhà đầu tư. Cần mở room tín dụng cho các dự án và nhà đầu tư sơ cấp (mua bán lần đầu). Bất động sản đóng góp 12% GDP thì có thể mở room tín dụng cho bất động sản thấp hơn con số này. Kế tiếp, phải xem xét đánh thuế đầu cơ bất động sản. Đồng thời, tập trung gỡ vướng pháp lý cho lĩnh vực bất động sản. Chính phủ có thể tạm thời ban hành văn bản gỡ vướng cho một số dự án trong khi về lâu dài chờ sửa các luật liên quan”, TS Điền đề xuất giải pháp.

Bỏ lỡ cơ hội phát triển

Với vai trò là nhà thầu xây dựng lớn, ông Lê Viết Hải - Chủ tịch Tập đoàn Hòa Bình nhìn nhận: Bất động sản có đóng góp quan trọng trong thời gian trước đó và chỉ bắt đầu gặp khó từ năm 2022. Các nghiên cứu báo cáo sâu năng suất lao động cao gấp 10 lần năng suất lao động chung của toàn ngành kinh tế. Vì thế, chúng ta cần có một thái độ phù hợp với doanh nghiệp ngành Bất động sản.

“Tôi cũng đồng ý với một số chuyên gia là cần phải xử lý thật nhanh chóng tính pháp lý cho các dự án bất động sản. Nếu tính thuế thấp một chút cũng không có vấn đề gì vì sau đó chúng ta có thể thu lại ở chỗ khác. Làm chậm trong khâu thủ tục pháp lý sẽ ảnh hưởng trì trệ của toàn ngành kinh tế”, ông Hải nói.

Ngoài ra, ông Hải cũng cho rằng có một điều rất đáng tiếc là bất động sản gặp khó khăn nên kéo theo các doanh nghiệp xây dựng, vật liệu xây dựng và nhiều ngành nghề khác cũng gặp khó khăn… Theo Nghị quyết 02, thời gian cơ cấu nợ 12 tháng sẽ không giải quyết được vấn đề mà cần ít nhất tới 24 tháng.

Ở góc độ toàn cầu, xây dựng Việt Nam có năng lực cạnh tranh quốc tế rất cao. Tại thị trường nội địa, nhà thầu trong nước đã thay thế được các nhà thầu nước ngoài, điều này giúp cho cả nền kinh tế có sức cạnh tranh cao hơn so với nhiều nước khác trong khu vực. Không chỉ thế, xây dựng Việt Nam còn có khả năng xuất khẩu xây dựng ra nước ngoài. Nếu không để phát triển bất động sản, phát triển ngành xây dựng thì sẽ bỏ lỡ cơ hội quan trọng này.

Nhiều chính sách tài chính tốt

Ông Nguyễn Đức Lệnh – Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước – Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh chia sẻ về một số cơ chế chính sách đã được Ngân hàng Nhà nước mới ban hành, trong đó có các giải pháp hỗ trợ về nguồn vốn cho doanh nghiệp, phục hồi kinh tế.

Cụ thể, trong 3 tháng đầu năm, Ngân hàng Nhà nước đã 2 lần điều chỉnh giảm lãi suất điều hành. Việc giảm lãi suất tiền gửi sẽ có tác động đến nền kinh tế. Mới đây là chính sách cơ cấu lại nợ, giữ nguyên nhóm nợ cho các khách hàng gặp khó khăn. Việc gia hạn nợ nghĩa là kéo dài thời gian trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ giúp doanh nghiệp bất động sản có thời gian trả nợ, vẫn được vay vốn như thông thường. Việc thẩm định, cơ cấu lại nợ do chính ngân hàng quyết định nên vẫn có sự thuận lợi, đi vào thực tiễn cuộc sống ngay.

Đặc biệt, mới đây, Ngân hàng Nhà nước đã có văn bản chỉ đạo các ngân hàng tăng cường nguồn vốn tốt nhất cho doanh nghiệp bất động sản. Cụ thể, đối với các dự án có đầy đủ pháp lý thì đảm bảo vốn vay khi doanh nghiệp có nhu cầu. Bên cạnh đó, ngân hàng cũng chủ động phân loại doanh nghiệp, dự án bất động sản theo từng phân khúc để từ đó có giải pháp cho vay.

“Giải pháp đảm bảo cung ứng tốt nhất nhu cầu vốn thì sẽ có tác động tích cực đến thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, 4 ngân hàng thương mại quốc doanh cũng đang thực hiện triển khai gói cho vay 120.000 tỷ đồng từ nguồn vốn chủ động của mình để cho vay. Gói tín dụng này dành cho chủ đầu tư với lãi suất 8,7%/năm và người mua nhà xã hội 8,2%/năm. Đây cũng là một lãi suất mềm cho kỳ hạn vay trung dài hạn. Nhưng nếu so với lãi suất 5% của Ngân hàng Chính sách xã hội thì vẫn cao. Tuy nhiên, để hỗ trợ cho người dân thì phải có giải pháp tổng thể như phải có chính sách bù lãi suất như Ngân hàng Chính sách xã hội cho vay. Nhưng mấu chốt là phải có nguồn cung, phải có dự án nhà ở xã hội hay chủ đầu tư cải tạo chung cư cũ thì ngân hàng mới có thể cho vay theo gói 120.000 tỉ đồng như đã nêu”, ông Lệnh cho biết.