(Xây dựng) – Theo TS. Lê Xuân Nghĩa - nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, bất động sản nông nghiệp Việt Nam đang ở trong tình trạng các nhà đầu tư trang trại nơm nớp lo sợ những biến động về chính sách và các thế lực cạnh tranh tung thông tin không đúng, kích động nông dân biểu tình đòi lại đất.

Sáng 26/12, dưới sự bảo trợ của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam tổ chức Hội thảo chuyên đề “Kiến tạo thị trường bất động sản nông nghiệp: Thực trạng và kiến nghị chính sách”.

Toàn cảnh Hội thảo.

Pháp lý bất động sản nông nghiệp chưa hoàn thiện

Ông Đỗ Việt Chiến - Tổng Thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết, Theo phản ánh của hội viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, sau nhiều năm hầu như không có sự tiến bộ đáng kể nào trong tiếp cận đất đai. Điều này có nghĩa là doanh nghiệp phải “tự bơi” khi muốn mở rộng mặt bằng cho sản xuất - kinh doanh. Trên thực tế, Luật Đất đai năm 2013 gặp nhiều vướng mắc trong triển khai thực hiện, nhất là về gia tăng khả năng tích tụ đất đai. Bởi tổ chức kinh tế phi nông nghiệp không được nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, việc sử dụng cũng đang bị giới hạn do mức hạn điền, gây không ít cản trở cho sự phát triển thị trường sử dụng đất đai.

Ông Đỗ Việt Chiến cho rằng: Thực tế hiện nay, khái niệm về thị trường bất động sản nông nghiệp tại Việt Nam vẫn chưa thực sự rõ ràng, thiếu tính nhất quán; nguồn lực tài sản đất đai, hạ tầng phục vụ sản xuất nông nghiệp tại Việt Nam vẫn chưa thực sự được vận hành theo cơ chế thị trường; cơ chế chính sách cho phát triển nông nghiệp nói chung và cho hoạt động đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp nói riêng vẫn còn nhiều bất cập...

Những khó khăn, vướng mắc nêu trên dẫn đến kết quả thực hiện chủ trương lớn của Đảng - Nhà nước về phát triển nông nghiệp còn hạn chế, chưa xứng với tiềm năng phát triển của nền nông nghiệp Việt Nam; chưa huy động được hết được nguồn lực và nhu cầu đầu tư vào nông nghiệp của các thành phần kinh tế.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng: Việc xác định, công nhận bất động sản nông nghiệp là một loại hình sản phẩm bất động sản là điều cần thiết và phù hợp với nhu cầu thị trường (loại hình này đã có ở nhiều quốc gia). Việc đánh giá quy mô, tiềm năng phát triển; từ đó có các định hướng phát triển, đồng thời xây dựng, hoàn thiện cơ chế chính sách, khung khổ pháp lý phù hợp cho loại hình này cũng là điều hết sức cấp thiết.

Ở Việt Nam, có một số điểm cần nghiên cứu và học tập kinh nghiệm nước ngoài, cụ thể: Thứ nhất, quy hoạch đất nông nghiệp và các khu vực khác của Việt Nam tương đối lỏng lẻo. Nguyên nhân là do quá trình đô thị hóa cần rất nhiều đất cho công nghiệp, thương mại dịch vụ, đất làm nhà ở. Song cũng xuất phát câu chuyện, cầu về nhà ở rất lớn, nên nảy sinh hiện tượng đầu cơ đất đai rất phổ biến. Ngoài ra, nhà ở trên đất nông nghiệp mọc lên tự phát và chính quyền cũng tìm cách hợp thức hóa.

Thứ hai, mua bán không thông qua môi giới, cũng không thông qua tư vấn để điều tra về hiện trạng hàng hóa. Do đó, các mua bán phi chính thức, trao tay, giao dịch ngầm, làm thị trường ngày càng trở nên không minh bạch.

Thứ ba, không có bảo hiểm về quyền sở hữu đất nông nghiệp. Khi mua bán một mảnh đất rất rắc rối về quyền sở hữu: Từ bố mẹ, con cái cho đến dòng họ, hàng xóm… Các nước có bảo hiểm nên việc mua bán rất rõ ràng, minh bạch, được tiến hành thuận lợi.

Có thể nói, bất động sản nông nghiệp của Việt Nam có nhiều yếu tố không minh bạch, không rõ ràng và chưa có tính ổn định lâu dài, sự vững chắc về mặt pháp lý. Người mua rất ngại, vì họ có thể phải đối diện với những rủi ro pháp lý bất cứ lúc nào.

Ở khía cạnh khác, các nước rất chú trọng đến việc bảo vệ đất nông nghiệp. Ở Mỹ, cấp phép cho nông dân được quyền bỏ hoang đất nông nghiệp theo cách “trả tiền cho để bỏ hoang”. Nghĩa là họ được quyền gieo trồng bao nhiêu % diện tích đất để giữ giá nông sản không bị xuống quá thấp, sản xuất không bị dư thừa… Mọi sự thay đổi nhỏ đều phải được các cơ quan xem xét rất kỹ lưỡng, vì người ta coi đất nông nghiệp là nguồn sống, là tài nguyên của nhiều thế hệ mai sau.

Nhà đầu tư bất an vì bất động sản nông nghiệp, tính ổn định kém

TS. Lê Xuân Nghĩa nêu quan điểm, Việt Nam rất đặc thù. Khi chia đất nông nghiệp cho dân, không có quyền sở hữu nên không có quyền “mua đứt, bán đoạn”. Mới xuất hiện hình thức thuê lại. Song, những người đi thuê đất không yên tâm khi bỏ tiền ra nhưng không được sở hữu. Bỏ tiền ra đầu tư quy mô lớn nhưng không biết nay mai có thay đổi gì không?

Thị trường mua bán đất đai nông nghiệp hiện không minh bạch, không an toàn, không ổn định. Xu hướng tập trung đất đai là tất yếu. Đó là xu hướng làm gia tăng sản lượng nông nghiệp, đồng thời cũng là xu hướng để áp dụng công nghệ, hiện đại hóa và tăng giá trị gia tăng cho đất nông nghiệp. Đó cũng là xu hướng ổn định nguồn cung và chất lượng nông sản để có thể tham gia vào chuỗi giá trị toàn cầu. Đồng thời, cũng là xu hướng tất yếu để thu hút lao động nông nghiệp ra khỏi khu vực nông thôn, để tham gia vào các khu vực khác như công nghiệp, thương mại - dịch vụ…

Vấn đề đặt ra là, chính phủ phải có một chiến lược toàn diện về việc giải quyết vấn đề bất động sản trong nông nghiệp như thế nào. Quan trọng nhất là đầy đủ nền tảng pháp lý, phải an toàn, dài hạn cho nhà đầu tư.

Về tín dụng, ở Mỹ gần như nông thôn nào cũng phải thế chấp đất để vay vốn ngân hàng. Ở Việt Nam, chỉ có thế chấp nhà chứ không thế chấp ruộng. Điều đó chứng tỏ, ngân hàng không coi ruộng là tài sản thực sự. Chính xác là chưa có thị trường chuyển nhượng đất nông nghiệp thực sự.

Do đó, phải để ruộng trở thành tài sản đảm bảo để nông dân có thể vay vốn. Đồng thời, phải có đạo luật, bảo hiểm về quyền sở hữu. Đó là cơ sở để mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê đất nông nghiệp. Đã có những doanh nghiệp đi tiên phong nhưng họ cảm thấy bất an.

Thực ra, cơ chế tín dụng không quan trọng bằng cơ chế pháp lý. Khi có pháp lý sẽ hình thành thị trường minh bạch, tức là có thanh khoản. Khi đã có thanh khoản thì ngân hàng sẽ sẵn sàng nhận đất nông nghiệp như một tài sản thế chấp.

Theo PGS. TS. Trần Đình Thiên, lâu nay chúng ta đã bỏ qua 1 lực lượng sản xuất quan trọng. Tới đây, chúng ta cần tháo gỡ các vấn đề còn bất cập trong nông nghiệp. Bởi 80% rủi ro tại Việt Nam là liên quan đến đất đai và đang lan dần xuống nông thôn theo quá trình đô thị hoá.

Bất động sản nông nghiệp trang trại: Nhà đầu tư nơm nớp lo sợ biến động về chính sách và biểu tình.

Hiệu ứng của chính sách khuyến khích đầu tư vào nông nghiệp nông thôn: Công nghệ chế biến, bảo quản nông sản được nâng cao năng lực, chú trọng đầu tư chế biến sâu. Năm 2019 có 17 dự án (20.000 tỷ đồng) đi vào hoạt động. Từ 2018 đến nay, 30 dự án đã hoạt động và đang đầu tư vào nông nghiệp trên 33.000 tỷ đồng. Sát nhập VinCommerce vào Masan tạo nền tảng bán lẻ lớn nhất Việt Nam với 2.888 siêu thị và cửa hàng Vinmart, Vinmart+, trên cả nước; qua đó, Masan sở hữu thêm 14 trang trại công nghệ cao, bên cạnh hệ thống trang trại chăn nuôi.

Theo PGS.TS Trần Đình Thiên, một trong những nguyên nhân khiến ngành nông nghiệp gặp khó là cải cách thể chế chậm, hệ thống chính sách không nhất quán, khó dự báo, chồng chéo và rối rắm. Tại sao khó giải ngân vốn đầu tư công? Tại sao doanh nghiệp Việt chậm lớn? Tại sao năng lực cạnh tranh chậm cải thiện? Chúng ta phải trả lời cho những câu hỏi này.

“Trong tương lai, xu hướng chung - dài hạn là tiếp tục tăng tích cực do các yếu tố kích phát như du lịch, công nghệ, thị trường thế giới, hỗ trợ của Chính phủ, áp lực giải tỏa nền nông nghiệp “truyền thống” tạo cơ hội. Du lịch được chú trọng thì nông nghiệp công nghệ cao cũng được chú trọng. Xu hướng thị trường thế giới cũng buộc chúng ta xác định nông nghiệp phải là lợi thế, thế mạnh của Việt Nam. Nền nông nghiệp Việt Nam mà khẳng định hướng phát triển của mình, thì bất động sản nông nghiệp cũng theo đó mà phát triển. Xu hướng ngắn hạn cũng là phát triển tích cực do đang có đà và còn nhiều dư địa, tạo sức hấp dẫn đầu tư. Tuy nhiên không được chậm trễ trong đưa ra các giải pháp như cần Luật Đất đai mới căn bản, cần tạo điều kiện cho doanh nghiệp vào nông nghiệp tích cực hơn và cần sự hỗ trợ cho phát triển nông nghiệp công nghệ cao”, PGS.TS Trần Đình Thiên cho biết.