(Xây dựng) - Lĩnh vực bất động sản (BĐS) đang đối mặt với nhiều khó khăn khi phải sống chung với dịch bệnh, nhà đầu tư cũng đang loay hoay tìm những hướng đầu tư mới. Hình thức đầu tư “mua chung” BĐS trên nền tảng blockchain (gọi là “Blockchain BĐS”) được quan tâm không chỉ bởi nhà đầu tư mà cả chủ đầu tư dự án cần bán hàng thông qua nền tảng này.

Để làm rõ về tranh cãi giữa hai quan điểm Blockchain BĐS - “Bước tiến công nghệ” hay chỉ là “Trò lừa thế kỷ”, cũng như việc nắm vững hành lang pháp lý là cơ sở để các bên quyết định tham gia vào mô hình hoặc không. PV Báo điện tử Xây dựng thực hiện cuộc phỏng vấn với chuyên gia pháp lý và cũng là nhà đầu tư BĐS, Luật sư Nguyễn Văn Lộc để làm rõ các khía cạnh pháp lý của mô hình đầu tư mới này.

Hiểu đúng về mô hình đầu tư ở góc độ pháp lý, không nên nhập nhằng khi huy động vốn

PV: Thưa Luật sư, ông nhận định thế nào về nhu cầu đầu tư BĐS theo các mô hình phi truyền thống, đặc biệt là đầu tư trên nền tảng công nghệ xuất hiện gần đây ở Việt Nam?

LS Nguyễn Văn Lộc: Tôi cho rằng đó là nhu cầu có thực, kể cả bên mua và bên bán. Bên bán cần tạo thanh khoản cho sản phẩm trong điều kiện bán hàng khó khăn, việc sáng tạo ra các kịch bản kinh doanh là điều kiện bắt buộc. Khách hàng của tôi cũng đang linh hoạt trong cam kết bán hàng để thích nghi thị trường, thường bắt đầu từ nhóm khách hàng thân thiết.

Bản thân nhóm đầu tư của tôi cũng nghiên cứu 10 mô hình đầu tư phi truyền thống, ứng dụng công nghệ là thế mạnh. Hoạt động đầu tư BĐS ở Việt Nam có những nét đặc thù pháp lý về giao dịch và quyền sở hữu, việc so sánh hay học hỏi theo các quốc gia khác cần nhiều yếu tố, mà ở đó Nhà nước giữ vai trò điều tiết. Việc hiện nay đang xuất hiện nhiều mô hình lừa đảo đầu tư trên nền tảng công nghệ là tiếng chuông báo động, nhà đầu tư cần tỉnh táo trước khi sự việc đã rồi.

PV: Việc các chủ nền tảng “blockchain BĐS” thực hiện huy động vốn tại Việt Nam (thường họ đăng ký kinh doanh ở nước ngoài), vậy mô hình kinh doanh Nlockchain BĐS này dưới góc độ pháp lý thế nào, thưa luật sư?

LS Nguyễn Văn Lộc: Nếu dựa trên cơ sở pháp lý, có thể xác định việc “mua chung” bất động sản trên nền tảng blockchain không phải là kinh doanh bất động sản, đó có thể là đầu tư tài chính hoặc đầu cơ trên nền tảng công nghệ.

Có ba cơ sở pháp lý rõ ràng mà nhà đầu tư có thể tham chiếu để xác định Blockchain không phải là hoạt động kinh doanh bất động sản. Một là, theo Luật Kinh doanh BĐS 2014, kinh doanh BĐS được hiểu là “việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng …” để sinh lợi, còn đây là đầu tư sở hữu token, hay đồng tiền do nền tảng tự phát hành. Hai là, hợp đồng kinh doanh BĐS phải lập thành văn bản, phải đủ yếu tố cấu thành hiệu lực đảm bảo quyền lợi ích các bên. Và ba là, nhà đầu tư không có quyền sở hữu, chiếm hữu và sử dụng BĐS – trong khi đây là quyền cơ bản của người sở hữu tài sản theo Bộ Luật Dân sự.

PV: Nhà đầu tư thường quan tâm việc sở hữu tài sản BĐS trong việc “mua chung”, “sở hữu chung” trên Blockchain như vậy có đảm bảo không?

LS Nguyễn Văn Lộc: Việc “mua chung” hay sở hữu chung hiện nay pháp luật không cấm, kể cả hoạt động đó trên nền tảng công nghệ tài chính (Fintech) hay Blockchain. Vì chưa có quy định nên chúng ta hãy quay về những giới hạn luật định để lấy đó làm tham chiếu khi xác định một mô hình có hợp pháp hay không.

Khi một bên trên Blockchain sở hữu cho rằng đang sở hữu BĐS, cần xác định họ có đủ tư cách pháp lý để sở hữu BĐS hay nhận ủy thác đầu tư không. Ví dụ, một nền tảng công nghệ mà chủ sở hữu đăng ký kinh doanh ở nước ngoài, không có pháp nhân tại Việt Nam thì họ sở hữu BĐS với tư cách gì? Hay một bất động sản ở Tây Ninh, Lâm Đồng kia thì việc sở hữu hợp pháp ra sao?

BĐS được xem là có uy tín khi truyền thông thu hút nhà đầu tư trên Blockchain, vì có thể định giá và không thể dịch chuyển. Khi giới thiệu một sản phẩm có “pháp lý minh bạch, đã có sổ hồng riêng” và hình ảnh sổ, nhà đầu tư kỹ tính sẽ đặt vấn đề tính pháp lý của sổ, BĐS có tranh chấp, có bị kê biên thi hành án hay quyền sử dụng đất thế nào.

PV: Ví dụ, một nền tảng blockchain quảng cáo họ giữ giấy tờ nhà đất và việc đầu tư là “mua chung để đầu tư bán lại, không sở hữu quyền sử dụng BĐS”, điều này được hiểu ra sao?

LS Nguyễn Văn Lộc: Đúng như trên tôi đã xác định đấy, đây là đầu tư tài chính. Nhà đầu tư cần hiểu biết về công nghệ, đặc biệt là các chiêu bài (game) tài chính và mô hình ponzi trong huy động vốn đa cấp trên nền tảng công nghệ.

Quyền sở hữu pháp lý về BĐS tại Việt Nam là quyền sử dụng theo quy định của Luật Đất đai và Hiến pháp, Nhà nước vẫn là chủ thể trong quan hệ sở hữu. Nếu một ngày xấu trời, nền tảng thông báo “sản phẩm bạn vừa đầu tư trên nền tảng chúng tôi đang có tranh chấp không thể giao dịch” hay “đã bị Nhà nước thu hồi theo Quyết định …” thì quyền sở hữu tài sản có được đảm bảo hay không rất dễ trả lời. Thông thường khi đó nền tảng sẽ đổi tài sản cho bạn hoặc bạn có quyền bán token để thoát ra khỏi khoản đầu tư. Với điều kiện bất khả kháng như vậy, nhà đầu tư chỉ nắm “đằng lưỡi”.

Kiểm soát pháp lý trong đầu tư, nhà đầu tư tự chịu trách nhiệm

PV: Được biết ông là luật sư uy tín trong lĩnh vực BĐS, ông tư vấn cho nhà đầu tư khi họ “xuống tiền” vào Blockchain ra sao?

LS Nguyễn Văn Lộc: Đó là bảo mật nghề nghiệp tôi xin được phép giữ trong phạm vi công việc. Tôi có thể đưa ra gợi ý chung bằng hàng loạt những câu hỏi để nhà đầu tư đặt ra cho các nền tảng. Ví dụ, tư cách pháp lý của chủ sở hữu nền tảng có đảm bảo họ chịu trách nhiệm nếu xảy ra sự cố hay không?

Blockchain bất động sản chưa được pháp luật bảo vệ tại Việt Nam.

Dịch bệnh kéo dài cũng là lúc luật sư chúng tôi được mời tư vấn giải quyết lừa đảo đầu tư trên nền tảng công nghệ. Nhà đầu tư vào tài sản số (digital asset) khi hành lang pháp lý chưa hoàn thiện, họ thực hiện bằng niềm tin. Nhưng một nhà đầu tư thông thái thường ghi nhớ câu hỏi - Nếu “xuống tiền” vào hạng mục đầu tư nào đó thì có sự cố, mình thoát ra (exit) ổn không và có công cụ nào bảo vệ cho mình hay không?

PV: Việc tham gia vào hoạt động huy động vốn số đông (crowdfunding) trên Blockchain nếu nền tảng xảy ra sự cố, nhà đầu tư làm gì để thu hồi khoản tiền đã bỏ ra?

LS Nguyễn Văn Lộc: Nhà đầu tư được yêu cầu chuyển tiền vào ví điện tử liên kết với nền tảng. Việc huy động tài chính thông qua ví điện tử bất hợp pháp có thể bị xem là huy động vốn trái phép vì hoạt động trung gian thanh toán bằng ví điện tử (bất kể do Việt Nam hay từ nước ngoài) phải được cấp phép.

Rủi ro khi đầu tư khi chưa có hành lang pháp lý, hàng trăm vụ việc đã xảy ra nên tôi không trả lời thêm. Luật sư chúng tôi còn gặp không ít trường hợp nền tảng khi muốn chiếm dụng tiền đầu tư thường yêu cầu nhà đầu tư muốn rút tiền ra thì phải nộp khoản tiền thuế - phí rồi sau đó thông báo nhà đầu tư rửa tiền để khóa tài khoản.

Khi cho rằng bị lừa hay tranh chấp, nhà đầu tư cần ý thức rất rõ rằng việc kiểm soát rủi ro theo phương pháp “chấp nhận rủi ro”. Việc đi kiện cáo sau đó để thu hồi tiền là câu chuyện dài, rất dài và kết quả họ thu được thường là … bài học kinh nghiệm.

Kiến nghị với cơ quan chức năng và giải pháp với nhà đầu tư

PV: Vai trò của Nhà nước và các cơ quan chức năng trong hoạt động đầu tư này là gì?

LS Nguyễn Văn Lộc: Trong hoạt động đầu tư kinh doanh, Nhà nước có vai trò hoạch định hàng lang pháp lý để đảm bảo tính công bằng và bảo vệ các bên tham gia. Cơ quan chức năng thực thi luật pháp nhằm đảm bảo môi trường đầu tư công bằng.

Đối với hoạt động kinh doanh mới như Blockchain BĐS, cơ quan chức năng liên quan cần có văn bản hướng dẫn và cảnh báo đến nhà đầu tư chứ không đợi đến khi xử lý rủi ro. Nếu chủ sở hữu nền tảng huy động vốn được đặt tại nước ngoài, việc kiểm soát là cần thiết để đảm bảo không có dấu hiệu rửa tiền, tài trợ khủng bố.

Bên cạnh đó, cơ quan chức năng cần theo dõi hoạt động của cá nhân tạo nền tảng, đại diện pháp lý đứng ra kêu gọi huy động vốn hay các KOL “chim mồi”. Vì họ là người có liên quan, phải chịu trách nhiệm với nhà đầu tư và trước pháp luật nếu xảy ra sự cố hay có liên quan đến hoạt động lừa đảo sau này.

PV: Lời khuyên cuối cùng Luật sư gửi đến nhà đầu tư đang quan tâm đến các nền tảng đầu tư BĐS (Blockchain hoặc công nghệ khác) là gì, thưa ông?

LS Nguyễn Văn Lộc: Các nền tảng huy động vốn không phải là trường học, họ không có nghĩa vụ dạy bạn về đầu tư tài chính, muốn học phải trả phí. Nhưng nếu trả phí cũng cần kiểm soát “học phí” bao nhiêu. Hãy tự hỏi nếu mất “học phí”, bạn có mất niềm tin vào bản thân không? Nếu thất bại trong hoạt động đầu tư mà pháp luật chưa quy định, đừng đổ lỗi cho nhà nước hay pháp luật không công bằng. Đó là sự lựa chọn.

PV: Cảm ơn ông về các phân tích và chia sẻ!

Bài 3: Blockchain Bất động sản: Nhà đầu tư không có quyền sở hữu, chủ đầu tư dễ lừa đảo

Bài 4: Cộng đồng mạng xã hội bất động sản nói gì về Blockchain Bất động sản?

Bài 5: Chặn dòng tiền ngàn tỷ có nguy cơ gây bất ổn cho xã hội