(Xây dựng) – Hàng loạt doanh nghiệp đã cho ra đời ứng dụng mua bán trực tuyến, cho phép hàng ngàn nhà đầu tư có thể cùng kết nối, mua chung một căn hộ, nền đất tiền tỷ. Theo giới thiệu của các đơn vị này, nhà đầu tư ít tiền vẫn có cơ hội đầu tư bất động sản với giá chỉ từ vài triệu đồng. Ngay khi xuất hiện, lập tức gây nhiều tranh cãi nảy lửa về hình thức được cho là Blockchain bất động sản này, thực sự là “Bước tiến công nghệ” hay chỉ là “Trò lừa thế kỷ”?

Đầu tư bất động sản chỉ với 1 USD?

Mới đây nhất, Công ty Mooka do ông Nguyễn Tấn Phong làm Chủ tịch đã cho ra đời ứng dụng mua bán trực tuyến, cho phép nhiều nhà đầu tư có thể cùng kết nối, mua chung một căn hộ, nền đất tiền tỷ khi chỉ cần vài triệu đồng. Theo chia sẻ của đơn vị này, công ty cũng như một sàn giao dịch bất động sản liên kết giữa người bán và người mua. Khi các bất động sản được chủ đất ký gửi, Công ty Moonka sẽ đi tìm các nhà đầu tư để mua chung 1 bất động sản. Ví dụ, một bất động sản 3 tỷ đồng có thể chia thành 1.000 phần, mỗi phần 3 triệu đồng.

Theo đó, khách hàng có thể mua 1 hoặc hoặc nhiều phần và khi đó họ có thể sở hữu một phần của bất động sản tiền tỷ. Khi mua chung, các nhà đầu tư có thể bán lại “cổ phần” lại cho nhau nếu muốn chốt lời. Sổ đỏ sẽ được Moonka nắm giữ 24/24 tại văn phòng của công ty và các nhà đầu tư có thể xem sổ đỏ miếng đất bất kỳ lúc nào. Khi đã “chốt” mua, khách hàng sẽ được cấp một tài khoản để quản lý, theo dõi khoản đầu tư của mình.

Các chuyên gia cảnh báo nhiều hình thức huy động vốn chia nhỏ bất động sản mua chung dễ mang cái “mác” Blockchain bất động sản nhưng thực tế cần nhiều thời gian để kiểm chứng.

Ngạc nhiên hơn, một nhân vật khá nhiều tai tiếng trong giới bất động sản là Phi Võ Nhật Huy của bất động sản Invest cũng giới thiệu một nền tảng ứng dụng công nghệ Blockchain đã tiên phong trong việc số hoá và chia nhỏ một dự án khu nhà ở trị giá hơn 1 triệu USD thành những suất đầu tư siêu nhỏ chưa đến 1 USD.

Theo giới thiệu, mô hình đầu tư ứng dụng mã hóa tài sản bằng công nghệ Blockchain vào lĩnh vực bất động sản có phương thức hoạt động tương đồng quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT). Có thể xem cách làm này là một giải pháp bổ sung, thay thế các phương pháp đầu tư bất động sản truyền thống. Bất động sản Invest được xem là một nền tảng phi tập trung cho phép các nhà đầu tư có thể cùng nhau sở hữu một phần các tài sản lớn - là các bất động sản thông qua các token điện tử được chia nhỏ với giá trị thấp. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng có thể quy đổi các token điện tử sang các tài sản bất động sản thực tế là các sản phẩm của dự án như đất nền, căn hộ, nhà phố…

Bên cạnh đó, còn có các nhà phát triển mô hình này như ứng dụng của Công ty Cổ phần RealStake, với hình thức vận hành tương tự của công ty Moonka, trong các dự án được góp vốn, khách hàng sẽ ký với công ty này hợp đồng mua bán và quản lý bất động sản. Trong hợp đồng thể hiện rõ tỷ lệ khách hàng tham gia góp vốn.

Hay một đơn vị khác, Công ty Revex cũng đưa ra lời giới thiệu về mô hình mua chung bất động sản, đầu tư chỉ với 1m2, hưởng lãi cho thuê hằng tháng và chênh lệch giá bán theo tỷ lệ. Theo giới thiệu của đơn vị này, một dự án bất động sản hoặc một tài sản được chia nhỏ làm nhiều phần để nhiều nhà đầu tư tham gia. Mỗi đơn vị hợp đồng có thể được định giá là 1 triệu đồng hoặc mức bất kỳ tùy chủ đầu tư. Đơn cử như một bất động sản căn hộ A có tổng giá trị đầu tư 10 tỷ đồng có thể phát hành 10.000 đơn vị hợp đồng, mỗi đơn vị hợp đồng là 1 triệu đồng. Khi cho thuê hoặc bán căn hộ, lợi nhuận sẽ được chia đều cho các nhà đầu tư theo tỷ lệ. Các dự án bất kỳ có thể kết nối với những đơn vị này thông qua hệ thống giao diện lập trình ứng dụng để kêu gọi nhà đầu tư.

Rủi ro đầu tư theo mô hình huy động vốn chưa được pháp luật công nhận

Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, hình thức mua bất động sản qua App thực chất là phương thức đầu tư tài chính, huy động vốn của chủ đầu tư, mọi ràng buộc chỉ dựa vào hợp đồng hợp tác với đơn vị phát hành. Người mua phần giá trị tài sản đó cũng không thể xác lập quyền sở hữu và định đoạt số phận tài sản đó.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh.

Theo ông Lê Hoàng Châu, hiện nay, mô hình này trong kinh doanh bất động sản chưa có khung pháp luật điều chỉnh. Cách thức để các chủ đầu tư, đơn vị huy động vốn phổ biến vẫn là cam kết lợi nhuận cao, dễ dẫn đến biến tướng gây rủi ro cho nhà đầu tư. “Để lôi kéo nhà đầu tư, một số bên dùng “mồi” cam kết lợi nhuận khủng. Nhà đầu tư dễ bị sa lưới như câu chuyện condotel trước đây”, ông Châu nói.

TS. Đinh Thế Hiển thì khẳng định các App (phần mềm công nghệ) là đơn vị cung cấp công cụ kết nối, doanh nghiệp đưa dự án lên mời đầu tư chung theo hình thức mua cổ phần công ty để cùng mua miếng đất (nhà - dự án) - Trường hợp này cũng vi phạm Luật Chứng khoán, vì doanh nghiệp huy động vốn cổ phần đại chúng thì phải được phép của Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước.

TS. Đinh Thế Hiển – Chuyên gia đầu tư Tài chính, Kinh tế.

Ngoài ra, đưa tiền cho doanh nghiệp theo hình thức, mà các nhà đầu tư không có cơ chế kiểm soát vốn, doanh nghiệp muốn "múa may" gì cũng được, cùng lắm trả lại vốn hoặc để cổ phần rớt giá tự do... Trong trường hợp xấu hơn, doanh nghiệp (chủ đầu tư) ôm tiền bỏ trốn… thì nhà đầu tư đều rất dễ "chết đứng".

Phó Giáo sư, TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý Kinh tế Trung ương cho rằng, đây là mô hình quỹ đầu tư tín thác bất động sản và là một trong những hoạt động thành công của thị trường bất động sản Quốc tế. Hiện ở Việt Nam, đứng sau các ứng dụng Fintech mua chung bất động sản thường chính là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện luôn chức năng của các quỹ này. Các Quỹ muốn hoạt động phải có giấy phép và con dấu, trong khi các doanh nghiệp huy động vốn không có chức năng như của quỹ này.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cảnh báo, đây là mô hình hoàn toàn mới tại Việt Nam nên không có bất kỳ quy định pháp luật nào cho hình thức này. Vì vậy, nó ẩn chứa nhiều rủi ro cho nhà đầu tư. Thậm chí có thể một số đơn vị lập lờ giữa mua chung bất động sản và cổ phiếu, cổ phần.

“Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở hiện nay đều chỉ bảo vệ người mua bất động sản hoàn chỉnh và đứng tên sở hữu, hay với cổ phiếu thì có Luật Chứng khoán bảo vệ. Trong khi đó người mua một phần bất động sản là dở hàng hóa, dở cổ phiếu thì không có quy định hay cơ quan nào bảo vệ nên rủi ro rất cao” - ông Nguyễn Văn Đính cảnh báo.

Bài 2: Luật sư Nguyễn Văn Lộc: Đầu tư BĐS trên nền tảng Blockchain, Nhà đầu tư không thể kiểm soát rủi ro về pháp lý

Bài 3: Blockchain Bất động sản: Nhà đầu tư không có quyền sở hữu, chủ đầu tư dễ lừa đảo

Bài 4: Cộng đồng mạng xã hội bất động sản nói gì về Blockchain Bất động sản?

Bài 5: Chặn dòng tiền ngàn tỷ có nguy cơ gây bất ổn cho xã hội