(Xây dựng) – Liên quan đến việc các dự án thương mại đô thị phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội (NƠXH), các chuyên gia, hiệp hội và hàng loạt doanh nghiệp lên tiếng cần phải hủy bỏ quy định này để tháo gỡ khó khăn ách tắc, khơi thông nguồn lực chung của thị trường bất động sản.

Hàng loạt các doanh nghiệp “kêu” vướng mắc khi thực hiện dự án có quỹ đất làm NƠXH.

Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP quy định: “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng NƠXH”.

Khó chồng khó, bất cập chồng bất cập

Tập đoàn Bất động sản Vạn Phúc, chủ đầu tư dự án Khu đô thị Vạn Phúc diện tích 198ha (Thành phố Hồ Chí Minh), là một trong những doanh nghiệp địa ốc có nhu cầu xin hoán đổi 20% quỹ đất làm NƠXH trong dự án này.

Đại diện Tập đoàn Vạn Phúc cho biết, với một dự án quy mô lớn, chủ đầu tư sẽ lựa chọn phát triển dự án từ trung cấp đến cao cấp, nên việc xây NƠXH chung trong dự án sẽ dẫn đến nhiều bất cập. Nên dành quỹ đất riêng cho NƠXH, bởi việc quy hoạch tập trung sẽ giúp công tác quản lý Nhà nước trở nên dễ dàng hơn, chủ đầu tư cũng quản lý, vận hành dự án tốt hơn.

Vì thế, không chỉ Tập đoàn Vạn Phúc, mà nhiều doanh nghiệp bất động sản khác đều có chung mong muốn thay vì bắt buộc các dự án từ 2ha trở lên phải dành 20% quỹ đất trong chính dự án đó để xây NƠXH, có thể linh hoạt cho chủ đầu tư chuyển phần đất dành để xây NƠXH ấy sang một dự án khác phù hợp với quy hoạch chung, có tính chất tương đối tương đồng với đối tượng được mua NƠXH, hoặc có điều kiện phù hợp với đối tượng mua NƠXH.

Trong trường hợp nếu chủ đầu tư có nhu cầu, thay vì buộc cắt đất để xây NƠXH, có thể cho phép chủ đầu tư nộp tiền bằng giá trị đất 20% đã xây dựng hạ tầng trong dự án. Số tiền này không hòa chung vào ngân sách địa phương, mà được đưa vào một quỹ riêng dành cho việc xây NƠXH. Có chuyên gia tính toán rằng, với những dự án nhà ở thương mại ở những vị trí đắc địa, giá trị đất cao thì số tiền nộp thay 20% quỹ đất, chuyển sang xây NƠXH ở vị trí khác sẽ được số lượng căn hộ lớn hơn nhiều so với xây NƠXH xen kẽ vào dự án nhà ở thương mại.

Làm được như vậy vừa tạo điều kiện cho chủ đầu tư chấp hành tốt pháp luật và thuận lợi trong triển khai dự án, vừa giúp cho cư dân trong dự án nhà ở thương mại cao cấp bớt “áy náy”, và điều quan trọng là tạo điều kiện cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp có điều kiện tiếp cận dự án NƠXH và có điều kiện sống phù hợp với mức sống, đồng thời giảm được tiêu cực trong việc phân phối NƠXH. Như vậy là nhất cử không phải là lưỡng tiện mà là ba, bốn cái tiện cho cả các bên.

Đề nghị loại bỏ quy định cũ càng sớm càng tốt

Tại Hội nghị góp ý sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức, PGS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính ngân sách của Quốc hội, nêu ý kiến: “Về Luật Nhà ở, hiện quy định chủ đầu tư phát triển nhà ở thương mại phải dành 20% cho nhà ở xã hội là vô cùng bất cập, không khác gì “bia kèm lạc”. Quy định này xuất phát từ mong muốn sự công bằng trong cuộc sống, để người nghèo cũng sống như người giàu, nhưng đây là điều không thể”, ông Cường nói.

Trong phần trình bày tham luận nêu về những khó khăn, bất cập khi thực hiện chính sách về đất đai, nhà ở, ông Luyện Văn Phương, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cũng cho biết, thống kê cho thấy nhu cầu tại Hà Nội là khoảng 6,8 triệu m2 sàn nhà ở xã hội đến năm 2030, nhưng tổng mặt sàn nhà ở đã được thực hiện chỉ đạt khoảng 1,2 triệu m2 sàn. Hà Nội đang đề xuất xây dựng nhà ở xã hội tập trung nhưng cũng không dễ dàng do có nhiều quy định đang bất cập.

Ông Vương Quốc Toàn, đại diện Tập đoàn Bất động sản Lan Hưng chia sẻ, nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội tại Bắc Ninh cho rằng nên sửa đổi quy định trích 20% quỹ đất để xây nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại. “Đây là quy định còn quá nhiều bất cập, chúng tôi đề nghị nên loại bỏ càng sớm càng tốt. Thứ hai, việc quy định 20% nhà ở cho thuê hiện nay đang không có người thuê. Vì vậy, nên sửa đổi theo hướng giảm xuống còn 5 - 10%. Điều này sẽ giúp giảm lãng phí ngân sách, còn những dự án nào mà không ai thuê thì nên cho doanh nghiệp bán. Như doanh nghiệp chúng tôi, hiện nay đang vướng hàng ngàn căn hộ cho thuê mà không ai thuê”, ông Toàn nói.

Ông Vương Quốc Toàn cũng nêu, trong điều 49 Luật Nhà ở quy định rất nhiều đối tượng như công chức, viên chức, người có công… được mua nhà ở xã hội. Để tránh tình trạng khó khăn khi bán hàng của các doanh nghiệp, các doanh nghiệp đề nghị thống nhất tên gọi, chỉ sử dụng duy nhất tên nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, chứ không phân ra các đối tượng cụ thể.

Cùng quan điểm, Giám đốc Công ty Lê Thành cũng kiến nghị các cơ quan chức năng cần sớm ban hành riêng một quy trình và quy chuẩn riêng cho việc đầu tư xây dựng NƠXH nhằm rút ngắn thời gian thực hiện. Đồng thời hình thành một thị trường riêng về NƠXH để những người thuộc đối tượng mua, thuê mua có thể mua, bán cho nhau, thay vì phải mua bán ngầm như hiện nay.

Bài 3: Nhận diện những giải pháp khả thi phát triển NƠXH giai đoạn mới