(Xây dựng) - Tại Hội nghị Tín dụng đối với bất động sản và phát triển nhà ở xã hội do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức vừa qua, đại diện ngân hàng VPBank đã đề nghị xem xét không coi tín dụng bất động sản là một danh mục cho vay thiếu thiện cảm dẫn tới những quy định hạn chế, ảnh hưởng tới tiến độ dòng vốn của các dự án.

Quang cảnh Hội nghị Tín dụng đối với bất động sản và phát triển nhà ở xã hội.

Theo đại diện ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank), thị trường bất động sản trong năm 2023 thực sự rất khó khăn. Nguyên nhân và biểu hiện về sự khó khăn của thị trường tới từ pháp lý dự án, đây cũng là vướng mắc lớn nhất của các dự án bất động sản, nhà ở trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng và kinh doanh. Bên cạnh đó, nguồn vốn tín dụng từ các tổ chức tín dụng bơm cho lĩnh vực bất động sản chậm; Các tổ chức tín dụng có tâm lý dè dặt hơn khi cấp tín dụng cho lĩnh vực bất động sản. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp với mục đích tài trợ cho bất động sản dần bị thu hẹp.

Thị trường bất động sản quý IV/2023 sẽ là bước đệm cho sự chuyển mình vào năm 2024, các khu vực đang còn dư địa phát triển, có quy hoạch đồng bộ, hiện đại, hạ tầng được quan tâm, chú trọng đầu tư sẽ là những điểm sáng lựa chọn của khách hàng. Đây là kết quả của sự phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan quản lý Nhà nước và doanh nghiệp; cùng với những động thái quyết liệt của Chính phủ và các cơ quan, Bộ, ngành. Đặc biệt khi thông tin về hàng trăm dự án tái khởi động trở lại càng tạo niềm tin, sức mạnh cho thị trường và chủ thể tham gia, giúp thị trường càng ngày càng tốt hơn.

Khó khăn, vướng mắc trong cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản

Theo đại diện ngân hàng VPBank, một số dự án bất động sản bị chậm tiến độ, nguyên nhân chủ yếu vướng mắc ở vấn đề pháp lý, chưa hoàn thiện được các hồ sơ, giấy phép cần thiết để thực hiện triển khai dự án hoặc chậm được bàn giao mặt bằng đầy đủ do vấn đề giải phóng mặt bằng. Vì vậy, VPBank cũng khó có thể tiếp cận để thực hiện tài trợ mặc dù dự án có thể đáp ứng được hầu hết các tiêu chí cấp tín dụng của ngân hàng.

Từ phía doanh nghiệp, hầu hết các dự án bất động sản đều yêu cầu nguồn vốn đầu tư lớn, trong đó chủ yếu là vốn vay. Do nhiều yếu tố tiêu cực của nền kinh tế (thiếu hụt nguồn vốn, chi phí đầu vào tăng, lãi suất cho vay tăng…) dẫn đến chi phí tài chính cho việc thực hiện dự án cũng tăng đáng kể do giá trị vay vốn lớn. Trong khi đó, giá bán lại có xu hướng giảm dẫn đến hiệu quả tài chính của dự án bị ảnh hưởng lớn và có thể phải điều chỉnh lại phương án. Điều này ảnh hưởng trực tiếp không chỉ đến khách hàng mà còn tới cả ngân hàng cho vay vốn; Từ phía khách hàng cá nhân mua nhà tự sử dụng, lãi suất cho vay mua nhà vẫn ở mức cao ảnh hưởng đến nhu cầu vay vốn của người mua nhà.

Tại Hội nghị, đại diện ngân hàng VPBank cũng đã trả các lời ý kiến, đề xuất của các doanh nghiệp bất động sản, cập nhật đến 30/09/2023, tổng dư nợ cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tại VPBank là 92.536 tỷ đồng, gần 19% còn lại tập trung tại mục đích cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản. Đây là phần dư nợ VPBank tập trung giải ngân theo các hạn mức tín dụng đã cam kết với khách hàng truyền thống, đã có quan hệ tín dụng lâu năm với VPBank, được đánh giá là tốt, có dòng tiền ổn định, vị trí dự án đắc địa, phương án kinh doanh có tính khả thi cao.

Trong số 26 khách hàng là Tập đoàn, Tổng Công ty theo danh sách doanh nghiệp tham dự Hội nghị, có 05 khách hàng đang có dư nợ tại VPBank, với tổng dư nợ là 12.858 tỷ đồng, chiếm 6,8% tổng dư nợ cấp tín dụng lĩnh vực bất động sản.

Đề nghị xem xét không coi tín dụng bất động sản là một danh mục cho vay thiếu thiện cảm

Định hướng của VPBank trong hoạt động điều hành tín dụng bất động sản trong thời gian tới, VPBank cân đối và xác định cho vay trong lĩnh vực bất động sản là một trong những lĩnh vực quan trọng. Đặc biệt, chú trọng đối với bất động sản tiêu dùng tức cho vay cá nhân mua nhà, mục đích tiêu dùng, tự sử dụng, ưu tiên tập trung đối với nhà ở xã hội dành cho các đối tượng có thu nhập thấp, cho vay khu công nghiệp, khu chế xuất theo đúng định hướng của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước, thận trọng, thắt chặt đối với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, các loại hình condotel.

Đối với chủ đầu tư dự án đầu tư bất động sản, VPBank lựa chọn khách hàng có năng lực, kinh nghiệm, tiềm lực tài chính tốt, tư cách pháp lý tốt, đảm bảo khả năng thanh toán nợ vay; Các dự án có tính pháp lý rõ ràng, đầy đủ; tiến độ thi công ổn định; tính thanh khoản tốt, tập trung vào các dự án cho người có thu nhập trung bình và thấp, góp một phần nhỏ vào mục tiêu an sinh xã hội; VPBank đề nghị xem xét không coi tín dụng bất động sản là một danh mục cho vay thiếu thiện cảm dẫn tới những quy định hạn chế, ảnh hưởng tới tiến độ dòng vốn của các dự án.

Trong thời gian qua, VPBank đã áp dụng đồng bộ các giải pháp hỗ trợ khách hàng bất động sản như: Cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng gặp khó khăn, tuân thủ theo Thông tư 02/2023/TT-NHNN ngày 23/04/2023; Giãn tiến độ trả nợ; Xem xét điều chỉnh lãi suất ở mức hợp lý tương ứng với chi phí vốn; Phối hợp với Chủ đầu tư/công ty bất động sản để xây dựng các chính sách phù hợp, hỗ trợ người mua nhà nhằm phân tán rủi ro; cùng giải quyết tranh chấp, khiếu kiện của người mua nhà.

Ngân hàng VP Bank kiến nghị điều chỉnh, sửa đổi các quy định pháp luật liên quan đến bất động sản đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất. Các cơ chế về đền bù, giải phóng mặt bằng cũng cần điều chỉnh cho phù hợp với thực tế.

Đối với khách hàng là chủ đầu tư dự án, VPBank đã yêu cầu thực hiện rà soát lại các dự án; Tập trung thu gọn, rốt ráo hoàn thiện thủ tục pháp lý; đẩy nhanh tiến độ; sớm bàn giao cho người mua nhà. VPBank cùng với các ngân hàng (đang cùng cho vay đối với một chủ đầu tư, nhóm chủ đầu tư,dự án) để cùng lên kế hoạch cân đối dòng tiền, tháo gỡ khó khăn cho các tổ chức tín dụng tham gia tài trợ, giải quyết các vấn đề của người dân (người mua cuối cùng) và khó khăn của Chính chủ đầu tư. Trong quá trình rà soát, đối với các dự án bất động sản yếu về tính pháp lý/dòng tiền, kiên quyết yêu cầu Chủ đầu tư chấp nhận thiệt hại về tài chính thực hiện việc chuyển nhượng dự án hoặc tạm dừng triển khai, tập trung nguồn vốn vào các dự án trọng điểm, có tính khả thi cao.

Tại Hội nghị, đại diện VPBank đã đề xuất, kiến nghị, thứ nhất, các Bộ, ban, ngành liên quan cần có biện pháp để tối giản các thủ tục liên quan đến cấp phép thực hiện dự án bất động sản đồng thời cần điều chỉnh, sửa đổi các quy định pháp luật liên quan đến bất động sản đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất. Các cơ chế về đền bù, giải phóng mặt bằng cũng cần điều chỉnh cho phù hợp với thực tế.

Thứ hai, hỗ trợ về mặt pháp lý để các công ty bất động sản có thể triển khai dự án, tạo dòng tiền, tạo ra giá trị thặng dư cho xã hội và có dòng tiền trả nợ cho ngân hàng; Thứ ba, cơ quan Công an, Tòa án, cơ quan Thi hành án hỗ trợ thu hồi nợ, thu giữ và xử lý TSBĐ, ưu tiên giải quyết cho các Tổ chức tín dụng để thu hồi nợ, đảm bản an toàn tín dụng cho ngân hàng, có dòng tiền để tái sản xuất/tài trợ cho hoạt động chung.

Đối với cơ chế, chính sách đối với Ngân hàng Nhà nước, VPBank đã đề xuất, kiến nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét về việc gia hạn Thông tư 02/2023/TT-NHNN về cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng gặp khó khăn từ 30/6/2024 đến 30/06/2025; Mở rộng đối tượng hỗ trợ lãi suất là cá nhân vay mua nhà, khách hàng là nhà thầu thi công cự án. Ngoài ra, mong muốn Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp cận các nguồn vốn tín dụng với chi phí phù hợp trong các giai đoạn khó khăn để tránh cho doanh nghiệp bị lỗ khi thực hiện dự án. Việc thực hiện có thể thông qua như giảm lãi suất, hỗ trợ lãi suất… từ nguồn vốn ngân sách Nhà nước hoặc các nguồn vốn huy động giá rẻ hoặc nguồn vốn hỗ trợ từ các chương trình của các tổ chức.