Sau giai đoạn bùng nổ nguồn cung, thị trường căn hộ nghỉ dưỡng (condotel) đang trong thời kỳ u ám do tỷ lệ hấp thụ quá thấp, trong khi lượng hàng tồn kho ngày càng lớn.

Cả nước hiện có khoảng 82.900 căn condotel, tập trung chủ yếu tại các địa phương có thế mạnh về du lịch như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Thanh Hóa, Bình Định, Khánh Hòa, Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu...

Tuy nhiên, sau khoảng 5 năm tăng trưởng “nóng”, loại bất động sản này đang có lượng hàng tồn kho lớn.

Hàng nghìn căn condotel tồn kho

Năm 2020, trong khi nguồn cung căn hộ tại các thành phố lớn ở Việt Nam đang trở nên khan hiếm với mức hấp thụ lớn thì lượng condotel tồn kho vẫn lên đến hàng nghìn căn.

Mức độ tiêu thụ dự án condotel mới giảm mạnh từ cuối2019

Theo thống kê của DKRA, tại các dự án condotel từ Thừa Thiên - Huế đến Phú Quốc, tính đến nửa đầu năm nay vẫn còn gần 5.000 căn condotel chưa được tiêu thụ. Riêng trong quý II vừa qua, thị trường đón nhận 158 căn mới đến từ 2 dự án nhưng số lượng bán được chỉ là 31 căn, bằng 1% so với cùng kỳ năm 2019.

Điều này cho thấy sức mua của thị trường đối với condotel đang ở mức rất thấp, thị trường gần như đóng băng trong thời gian qua. Ngay cả những khu vực thường dẫn đầu về lượng tiêu thụ như Bình Thuận, Phú Quốc, Bà Rịa - Vũng Tàu... cũng đang có tình hình bán hàng ở mức rất thấp, lần lượt là 30%, 17% và 4%, nhiều dự án hầu như không có giao dịch trong nửa đầu năm nay.

Theo đánh giá của giới phân tích, đã có tình trạng phát triển nóng các dự án condotel trong thời gian qua nhưng không thật sự đảm bảo tính minh bạch, ổn định và bền vững, dẫn đến việc “cung vượt cầu” ở phân khúc này.

Các dự án condotel "bao vây" bờ biển Nha Trang. Ảnh: TL.

Từ năm 2014 đến nay đã xuất hiện phương thức các chủ đầu tư huy động vốn, bán căn hộ condotel hình thành trong tương lai cho khách hàng và cũng là nhà đầu tư thứ cấp, trong khi Nhà nước vẫn chưa hoàn chỉnh khung pháp lý đối với loại hình bất động sản này.

Tuy nhiên, để thu hút khách hàng, các chủ đầu tư thường đưa ra mức lợi nhuận cam kết cao, lên đến 10-12%/năm, cá biệt lên đến 15%/năm trong thời hạn 8-12 năm, đẩy rủi ro về phía khách hàng.

Trao đổi với Zing trước đó, bà Trang Võ, Giám đốc bộ phận tư vấn dịch vụ khách sạn của JLL cho rằng với mức lợi nhuận cao như vậy, các chủ đầu tư đang tự đặt mình vào một khoản nợ mà họ không có khả năng chi trả.

Khó khăn bủa vây condotel

Bên cạnh sự việc phá vỡ cam kết lợi nhuận của Cocobay Đà Nẵng vào năm ngoái, từ đầu năm 2020, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng bước vào thời kỳ đặc biệt u ám do dịch bệnh cũng như các vấn đề liên quan đến pháp lý.

Tháng 3 vừa qua, trong văn bản gửi khách hàng về việc lùi thời gian chi trả lợi nhuận cam kết hợp đồng hợp tác kinh doanh, Công ty CP A&B Nha Trang, chủ đầu tư dự án condotel A&B Central Square thừa nhận dự án đang gặp khó do dịch Covid-19. Chủ đầu tư đề xuất giãn tiến độ thanh toán lợi nhuận cam kết, lãi cam kết 6 tháng cuối năm 2019 sẽ được thanh toán trong tháng 7, lãi cam kết 6 tháng đầu năm 2020 dự kiến được thanh toán trong tháng 1/2021

Một doanh nghiệp khác cũng phát đi thông báo tạm dừng chi trả lợi nhuận cho khách hàng đã cam kết tại 3 dự án condotel ở Hạ Long (Quảng Ninh), Quy Nhơn (Bình Định) và Quảng Bình với lý do gặp khó do ảnh hưởng bởi dịch bệnh.

Các dự án được triển khai, phát triển tại khu vực Cam Ranh cũng đang có dấu hiệu chững lại.

Khu vực Bãi Dài Cam Ranh như một đại công trường với hàng chục dự án condotel đang được thi công. Ảnh: Duy Hiếu.

Đầu tháng 7, Công ty Cổ phần Trần Thái Cam Ranh, chủ đầu tư dự án The Arena với hơn 5.000 căn condotel cũng đã gửi thông báo gia hạn thời gian bàn giao căn hộ dự kiến muộn thêm 6 tháng dưới ảnh hưởng của dịch Covid-19.

Về mặt pháp lý, mặc dù Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có công văn hướng dẫn về condotel, nội dung được thị trường đánh giá còn khá chung chung, chưa có hướng giải quyết cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận sở hữu cho người mua.

Trong công văn mới đây gửi Thủ tướng, Bộ Công an đã bày tỏ quan điểm phản đối việc chuyển đổi condotel thành nhà ở với lý do việc chuyển đổi này sẽ gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, phát sinh nhiều vấn đề phức tạp về an ninh trật tự. Trước mắt, Bộ Công an kiến nghị không nên phát triển thêm các dự án condotel, biệt thự du lịch, và không hợp thức hóa các loại hình này thành nhà ở.

Tán đồng với kiến nghị của Bộ Công an, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng cho rằng việc hợp thức hóa các dự án condotel thành nhà ở như tại một số địa phương sẽ dẫn đến phá vỡ quy hoạch, làm gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị và nhất là làm giảm giá trị của khu vực được quy hoạch để phát triển du lịch, từ đó giảm nguồn thu bền vững cho ngân sách nhà nước.