Sau vỡ cam kết lợi nhuận tại một số dự án tới ảnh hưởng dịch bệnh, hai cú sốc đã khiến cho condotel từng được một thời ví như "gà đẻ trứng vàng" mang lại lợi nhuận khủng cho các nhà đầu tư rơi vào thảm cảnh.

Hàng nghìn căn hộ bỏ không ven biển

Trong 9 tháng đầu năm 2020, thị trường giao dịch Condotel gần như đóng băng. Quý IV/2020, thị trường bắt đầu có dấu hiệu phục hồi, một số dự án đã bắt đầu giao dịch nhưng lượng giao dịch không đáng kể.

Thông tin được ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), chia sẻ tại Báo cáo tình hình thị trường bất động sản Việt Nam 2020, trong năm qua cả thị trường chỉ có khoảng 120 sản phẩm condotel được giao dịch. Theo VARs, lượng Condotel bán trên thị trường sản phẩm chủ yếu là hàng tồn với hơn 18.000 sản phẩm.

Nguyên nhân của tình trạng trên, theo ông Nguyễn Văn Đính, đến từ một số nguyên nhân như ngành du lịch chịu ảnh hưởng nặng nề nhất từ dịch bệnh Covid-19 khiến hiệu quả kinh doanh sụt giảm nghiêm trọng. Hầu hết các cơ sở du lịch đều hoạt động cầm chừng hoặc đóng cửa.

Bên cạnh đó, về chính sách và động thái từ cơ quan chính quyền các địa phương liên quan đến bất động sản du lịch nói chung và loại hình căn hộ du lịch nói riêng, theo nhận định của VARs, trong năm 2020 vẫn chưa có động thái gì đáng kể.

Hàng nghìn căn hộ condotel vắng khách ở Nha Trang (ảnh: D.Anh)

Đặc biệt là các vấn đề về pháp lý khiến nhiều dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại các địa phương đang gặp phải những vướng mắc về pháp lý nên chưa thể khởi động đầu tư xây dựng.

Theo VARs, chính những hạn chế như trên đã khiến bất động sản du lịch nói chung cũng như Condotel nói riêng vẫn chưa tạo được niềm tin cho các nhà đầu tư tham gia đầu tư vào bất động sản du lịch.

Thị trường condotel ảm đạm trong bối cảnh ngành khách sạn, du lịch gặp khó khăn trong năm 2020. Theo báo cáo của Savills Việt Nam, trong 11 tháng năm 2020, tình hình hoạt động của các khách sạn tại Việt Nam sụt giảm nhiều so với khu vực, doanh thu phòng giảm hơn 2/3 so với năm trước.

Kể từ đợt giãn cách xã hội vào tháng 4/2020, công suất phòng vẫn đang nằm dưới mức 20% và thấp hơn hầu hết các thành phố khác tại khu vực châu Á; giảm mạnh so với công suất 72% đạt được vào năm 2019.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels châu Á - Thái Bình Dương, nhận xét, việc tái bùng phát dịch ở Đà Nẵng đã ảnh hưởng nặng nề đến mùa du lịch cao điểm khu vực này. Một số khách sạn giảm giá dịch vụ để tăng sức hút với nhóm khách du lịch có ngân sách thấp hơn, dẫn đến việc giá phòng trung bình có xu hướng giảm.

Ngoài ra, các khách sạn cũng tích cực đưa ra các chương trình kích cầu du lịch mới như du lịch tại chỗ (staycation), song chỉ thực sự hiệu quả ở một nhóm nhỏ khách sạn.

“Đà Nẵng vẫn đang nỗ lực để đạt được mức công suất 20%. Nha Trang và Phú Quốc ghi nhận công suất phòng cao hơn, đặc biệt là vào cuối tuần nhờ các gói ưu đãi kích cầu du lịch. Tuy nhiên, toàn thị trường nghỉ dưỡng nói chung sẽ khó vượt qua ngưỡng công suất 25%”, ông đánh giá.

Chuyên gia này cho rằng, thị trường phục hồi khá chậm, mặc dù có nguồn cầu nội địa song vẫn chưa đủ ổn định để tác động rõ rệt đến hoạt động của khách sạn và khu nghỉ dưỡng. Nguồn cầu chỉ thực sự tăng vào cuối tuần, các ngày trong tuần vẫn còn khá thấp.

Hầu hết khách sạn đều tập trung cắt giảm chi phí để có thể đạt được điểm hòa vốn, chỉ một số rất ít kỳ vọng đạt kết quả khả quan cho năm 2020.

Tương lai mịt mù

Nhìn vào thị trường cho thấy tương lai của Condotel vẫn đang mịt mù. Condotel trở thành chủ đề nóng sau khi dự án Cocobay ra thông báo ngừng chi trả thu nhập cam kết với các khách hàng. Bên cạnh đó, ảnh hưởng của dịch đã khiến nhiều dự án bị chậm tiến độ, nguồn thu giảm dẫn tới khiếu kiện của khách hàng.

Trong khi đó, phần lớn các nhà đầu tư mua bất động sản nghỉ dưỡng thường nhìn vào cam kết lợi nhuận để xuống tiền mà không rõ bản chất nguồn tiền từ đâu mà có.

Một cuộc cạnh tranh giữa các dự án về mức lợi nhuận cam kết, dẫn đến những mức lợi nhuận cam kết cao khó tin. Đã có những cảnh báo đưa ra nhưng vẫn không ít nhà đầu tư chạy theo mức lợi nhuận hấp dẫn.

Vỡ mộng cam kết lợi nhuận

Lợi nhuận cao, lãi suất cao, kỳ vọng cao thì sẽ phải đi cùng với rủi ro cao và khi không đảm bảo được điều đó Cocobay buộc phải đưa ra giải pháp ngừng cam kết chi trả thu nhập và chuyển đổi công năng dự án.

Cơn sốt đầu tư condotel lan tỏa trên phạm vi rộng đã chững lại trong năm 2019, thanh khoản toàn thị trường kém trước áp lực nguồn cung tiếp tục tăng mạnh.

Thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, thanh khoản condotel bắt đầu chậm lại từ nửa cuối năm 2018 với chỉ khoảng 20% số căn được giao dịch thành công. Con số này có nhích nhẹ đôi chút trong giai đoạn nửa đầu năm 2019 những tỷ lệ giao dịch thành công cũng chỉ đạt ở mức 25%.

Trước và trong thời gian dịch bệnh, một số chủ đầu tư lớn trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đã không thể giữ nổi cam kết khiến tranh chấp xảy ra trên diện rộng như trường hợp hợp Cocobay, một số chủ đầu tư đã có văn bản gửi đến khách hàng thông báo hoãn thời gian chi trả cam kết lợi nhuận. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư đặt vấn đề về khả năng hồi phục thật sự của condotel.

Bà Võ Thị Khánh Trang, Trưởng bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills TP.HCM, đánh giá, sau một thời kỳ phát triển quá nóng, rõ ràng căn hộ nghỉ dưỡng đã bộc lộ một số thiếu sót trong quản lý và pháp lý, điều mà các cơ quan có thẩm quyền rất quan tâm và tiến hành hoàn thiện.

Về phía các chủ đầu tư, đây là khoảng dừng cần thiết để có thể nhìn lại và đánh giá những thành công và hạn chế của các dự án đã phát triển trong thời gian qua, từ đó hoàn thiện sản phẩm và pháp lý đề có thể thu hút và tiếp tục nâng cao niềm tin của người mua. Thị trường tương lai do đó được trông đợi sẽ ngày càng minh bạch và chuyên nghiệp hơn.

Với tình hình thị trường như hiện nay, dù pháp lý dần hoàn thiện và đưa ra dự báo tăng trưởng trong thời gian tới, nhưng nhiều nhà đầu tư đang có ý định rót tiền vào condotel cũng tỏ ra băn khoăn về các yếu tố rủi ro phát sinh.