(Xây dựng) – Hàng loạt các nhận định về thị trường bất động sản cho thấy, năm 2019, giá bất động sản đã được thiết lập với một mặt bằng mới, giá đã tăng ở tất cả các phân khúc.

Thị trường sẽ nhanh chóng phục hồi trong năm 2020.

Giá tăng

Theo báo cáo của Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), hai năm qua, thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn, cụ thể tại thành phố Hồ Chí Minh thị trường bị sụt giảm về quy mô, về nguồn cung dự án nhà ở cũng như nguồn cung sản phẩm nhà ở, trong đó, có nhiều dự án bị “đứng hình”.

Giá nhà lại tăng cao, trong đó, căn hộ chung cư tăng khoảng 15 - 20% (cá biệt, có dự án nhà ở tại quận 9 có mức giá bán căn hộ tăng đến 39%) so với năm 2018. Do vậy, số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, đặc biệt là các cặp vợ chồng trẻ, mới lập nghiệp khó tạo lập nhà ở hơn, giấc mơ có nhà ở ngày càng xa vời.

Theo số liệu của HoREA, cũng trong năm 2019, toàn thành phố chỉ có 47 dự án với 23.485 căn hộ chung cư “đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai”, giảm 14,1% so với năm 2018, bao gồm: Căn hộ cao cấp có 15.758 căn, chiếm tỷ lệ áp đảo lên đến 67,1%; Căn hộ trung cấp có 5.284 căn, chỉ chiếm tỷ lệ 22,5%; Căn hộ bình dân có 2.395 căn, chỉ còn chiếm tỷ lệ 10,2%. Số lượng dự án nhà ở tập trung nhiều nhất tại quận 9 (09 dự án), quận 7 (08 dự án), quận 2 (06 dự án), huyện Bình Chánh (04 dự án). Và không có dự án nhà ở xã hội (mới).

Thanh khoản vẫn tốt

Tuy nhiên nhìn tổng thể, thanh khoản của thị trường bất động sản vẫn tốt do “tổng cầu có khả năng thanh toán” vẫn cao. Gần như 100% căn hộ trung cấp, căn hộ bình dân đã được tiêu thụ và có những dự án nhà ở cao cấp có tỷ lệ tiêu thụ lên đến hơn 60% trong năm 2019.

“Ngoài ra, tăng trưởng dư nợ tín dụng của nền kinh tế cả nước trong năm 2019 đạt 13,5%, nhưng dư nợ tín dụng bất động sản lại tăng trưởng khá thấp, chỉ đạt 8,8% do thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có bất động sản, nên các doanh nghiệp bất động sản khó tiếp cận với nguồn vốn tín dụng ngân hàng”, HoREA đánh giá.

Cùng chung nhận định của HoREA, CBRE có số liệu cho rằng, trong năm 2019, thị trường căn hộ có sự sụt giảm từ nguồn cung chào bán, đồng thời đã thiết lập một mặt bằng giá mới ở tất cả các phân khúc. Theo đánh giá này, có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc sụt giảm nguồn cung, tuy nhiên trong đó chủ yếu là do quy trình cấp phép mới và cấp phép sửa đổi các dự án bị kéo dài lâu hơn dự kiến, dẫn đến các kế hoạch triển khai sản phẩm gặp nhiều trở ngại.

Xét về phân khúc, sản phẩm trung cấp chiếm tỷ trọng cao nhất với 67% tổng nguồn cung chào bán trong năm 2019. Phân khúc cao cấp đứng thứ hai, chiếm 25% tổng nguồn cung chào bán, theo sau là phân khúc hạng sang chiếm 6%. Phân khúc bình dân vẫn chưa có dự án mới sau ba quý liên tiếp, chỉ chiếm 2% tổng nguồn cung mới trong năm 2019.

“Mặc dù nguồn cung phân khúc hạng sang được cải thiện trong hai năm gần đây với các dự án đáng chú ý ở quận 1 và khu vực Thủ Thiêm tại quận 2, phân khúc này hiện chỉ chiếm khoảng 3% nguồn cung lũy kế toàn thị trường. Trong năm 2019 chỉ có hai dự án mới so với năm dự án mới trong năm 2018. Nếu như trước đây phân khúc này được dẫn dắt hoàn toàn bởi các chủ đầu tư nội địa (do lợi thế vượt trội về tìm kiếm quỹ đất ở vị trí trung tâm), thì ở thời điểm hiện tại các liên doanh có sự tham gia của chủ đầu tư nước ngoài đang ngày càng gia tăng sự hiện diện, với những ưu thế về vốn và kinh nghiệm phát triển sản phẩm hạng sang”, bà Dương Thùy Dung – Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận định giá CBRE Việt Nam cho biết.

Tìm nguồn vốn mới

Trước việc thiếu nguồn vốn tín dụng để phát triển dự án, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã huy động vốn trên sàn chứng khoán, nhất là phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp năm 2019 phát triển rất mạnh với 250.000 tỷ đồng, trong đó, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đứng thứ hai (sau trái phiếu ngân hàng) với cam kết 12 - 14,5%/năm, cá biệt đến 20%/năm.

“Tiềm ẩn rủi ro cho nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư cá nhân (chiếm khoảng 7% tổng số nhà đầu tư), do chưa có tiêu chí đánh giá tín nhiệm doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Bên cạnh đó, đã có vài doanh nghiệp phát hành trái phiếu thành công tại sàn chứng khoán nước ngoài”, nhận định của HoREA cho biết khi đánh giá về việc phát hành trái phiếu với lãi suất cao của một số doanh nghiệp.

Thị trường sẽ phục hồi lại trong năm 2020

Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh nhận thấy thị trường bất động sản thành phố hiện nay về bản chất không xấu, chưa có nguy cơ bị khủng hoảng, tính thanh khoản vẫn tốt và vẫn còn nằm trong chu kỳ phục hồi và tăng trưởng sau giai đoạn bị khủng hoảng đóng băng 2011 - 2013.

Thị trường bất động sản thành phố rơi vào tình thế khó khăn hiện nay chỉ có tính nhất thời, đặc thù, bất bình thường, mà nguyên nhân là do vướng mắc, xung đột của một số quy phạm pháp luật và do cả công tác thực thi pháp luật.

“Tuy nhiên, do thị trường bất động sản có "độ trễ" nên nếu không có biện pháp xử lý hiệu quả các vướng mắc và điểm nghẽn hiện nay, thì tình trạng sụt giảm quy mô thị trường sẽ còn tiếp tục trong thời gian tới, dẫn đến một số doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn, thậm chí có thể có nguy cơ phá sản”, HoREA tỏ ra lo ngại.

Qua những số liệu trên, với sự tháo gỡ khó khăn vướng mắc của các cơ quan có thẩm quyền Trung ương và thành phố, HoREA đưa ra nhận định có thể từ quý III/2020 trở đi, thị trường bất động sản sẽ phục hồi và tăng trưởng trở lại theo hướng minh bạch, công bằng, lành mạnh hơn trước đây. Năm 2020, ít có nguy cơ xảy ra “bong bóng”, nhưng có thể xảy ra tình trạng sốt giá đất nền cục bộ ở một số khu vực có quy hoạch phát triển đô thị, phát triển giao thông.