(Xây dựng) - Luật Nhà ở 2014 quy định dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội tuy nhiên đang có những lỗ hổng pháp lý cần thiết phải sửa đổi, bổ sung nhằm tránh chủ đầu tư trục lợi.

Ảnh minh họa.

Nhà nước thất thu ngân sách

Như vậy, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% (trừ trường hợp Nhà nước thu hồi quỹ đất 20% để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngân sách và trường hợp chủ đầu tư không có nhu cầu tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thì chuyển giao quỹ đất này cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án)”.

Tuy nhiên, theo HoREA, Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP có một số nội dung bất cập, chưa phù hợp với quy định của Luật Nhà ở. Quy định tại Khoản 2, Điều 5, Nghị định 100/2015/NĐ-CP, đã dẫn đến tình trạng “trái khoáy” là, chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất trên toàn bộ đất dự án thì không phải nộp thêm đồng nào vào ngân sách Nhà nước và được coi là đã hoàn thành nghĩa vụ dành quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội và được kinh doanh toàn bộ sản phẩm nhà ở của dự án.

Như vậy, ngân sách Nhà nước thì không thu được đồng nào từ chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại này để phát triển nhà ở xã hội, còn chủ đầu tư vừa được tiếng là đã hoàn thành trách nhiệm đóng góp để xây dựng nhà ở xã hội, vừa được kinh doanh toàn bộ sản phẩm nhà ở của dự án. Còn người dân thì không có thêm nhà ở xã hội để được mua, thuê, thuê mua. Thực hiện quy định này, bên bị thua thiệt là ngân sách Nhà nước và người dân.

HoREA cho biết, năm 2012 (trước Luật Nhà ở 2014), một dự án nhà ở thương mại có diện tích 09ha, thì chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất trên toàn bộ diện tích dự án thì được kinh doanh 100% sản phẩm của dự án (Luật Nhà ở 2005 quy định dự án dưới 10ha không phải thực hiện nghĩa vụ dành quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội).

Năm 2019 (sau Luật Nhà ở 2014), cũng dự án nhà ở thương mại có diện tích 09ha tương tự, nếu chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất trên toàn bộ diện tích dự án, thì coi như đã hoàn thành trách nhiệm dành 20% quỹ đất để làm nhà ở xã hội, theo phương thức nộp bằng tiền và được kinh doanh toàn bộ sản phẩm của dự án.

Giao UBND cấp tỉnh quyết định dự án có nhà ở xã hội

Khoản 2, Điều 5, Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại dưới 10ha, được lựa chọn một trong 03 phương thức để thực hiện trách nhiệm dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội, như sau: (1) Dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội trong dự án (Khoản 1, Điều 5); (2) Hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước, tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm nhà ở xã hội (Khoản 2, Điều 5); (3) Hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước (Khoản 2, Điều 5).

Các quy định này không dẫn đến giá trị tương đương về thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư, nên hầu hết các chủ đầu tư đều lựa chọn phương thức nộp bằng tiền và được kinh doanh toàn bộ sản phẩm của dự án, vì có lợi hơn rất nhiều so với xây dựng nhà ở xã hội tại dự án, hoặc hoán đổi quỹ nhà ở xã hội khác có giá trị tương đương.

Luật Nhà ở quy định phát triển nhà ở (trong đó có nhà ở xã hội) phải phù hợp quy hoạch và quy định, tất cả chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại tại các đô thị từ loại 3 trở lên, phải dành diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội.

HoREA cho biết, trên thực tế, không phải mọi dự án từ 10ha trở lên, đều phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội trong dự án. Do vậy, rất cần thiết giao thẩm quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở và tình hình thực tiễn của địa phương, để quyết định dự án nhà ở thương mại nào có thể xây dựng nhà ở xã hội trong dự án; dự án nào thực hiện phương thức hoán đổi quỹ nhà ở xã hội ở vị trí khác; hoặc chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội bằng tiền nộp ngân sách Nhà nước.

Bên cạnh đó, trong các năm qua, đã có một số dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới, có quy mô trên 10ha, thậm chí có quy mô từ vài chục đến vài trăm ha tại các thành phố lớn, nhưng “không thấy” dành quỹ đất ở để xây dựng nhà ở xã hội (?!). Theo quy định tại Khoản 3, Điều 5, Nghị định 100/2015/NĐ-CP, thì các trường hợp này, “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận”. Nhưng trên thực tế, đã có tình trạng thiếu thông tin và thiếu tính giải trình của cơ quan Nhà nước, làm cho cộng đồng doanh nghiệp bất động sản và đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội bức xúc, vì có dấu hiệu không minh bạch và không công bằng.

Ngoài ra, do Khoản 1, Điều 5, Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định chủ đầu tư “dự án BT, dự án BOT” cũng phải thực hiện trách nhiệm dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội, là không phù hợp vì không đúng đối tượng điều chỉnh.