(Xây dựng) – Biết nhiều dự án được mua bán khi chưa đủ điều pháp lý, Giám đốc Sở Xây dựng Thái Nguyên từng nhiều lần cho nhân viên kiểm tra hoặc đóng giả khách hàng để chứng minh sai phạm của họ, nhưng đều thất bại do các doanh nghiệp “lách luật” rất bài bản…

Dự án khu đô thị số 1 phường Cải Đan, thành phố Sông Công chưa đủ điều kiện pháp lý để huy động vốn.

Tại thời điểm đầu năm 2018, mặc dù Công ty TNHH MTV Tiến Mạnh Lai Châu - Chủ Dự án đường Thắng Lợi kéo dài giai đoạn 2 tại thành phố Sông Công chưa có quyết định giao đất nhưng đã tổ chức phân lô bán nền bằng các “Hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất” bất chấp pháp luật.

Tương tự, Dự án Phổ Yên Residence Thái Nguyên dù chưa đủ điều kiện để mở bán, nhưng giao dịch “mua bán” tại dự án đã diễn ra.

Cũng tại thị xã Phổ Yên, thông tin giới thiệu về Dự án khu dân cư Đông Tây nằm trên địa bàn xã Đồng Tiến tràn ngập trên internet và được giới đầu tư bất động sản đặc biệt quan tâm. Tuy nhiên, nhiều khách hàng sau khi khảo sát dự án đã phản ánh chủ đầu tư có dấu hiệu mở bán đất nền khi chưa đủ điều kiện pháp lý và huy động vốn trái phép hàng trăm tỷ đồng.

Mới đây nhất, dư luận tại Thái Nguyên lại đồng loạt lên tiếng về Dự án khu đô thị số 1 phường Cải Đan (còn gọi là Canary City) có diện tích 63ha tại thành phố Sông Công được Sở Xây dựng Thái Nguyên khẳng định chưa đủ điều kiện mở bán theo các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, việc chủ đầu tư huy động vốn từ bất động sản hình thành trong tương lai là không đúng quy định.

Theo Giám đốc Sở Xây dựng Thái Nguyên Hoàng Đức Khánh, sau khi nhận thông tin từ dư luận, báo chí ông đã trực tiếp chỉ đạo cho Phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản xuống kiểm tra tại một số dự án. Tuy nhiên, khi làm việc với các chủ dự án, họ đều cam kết và chứng minh chưa ký hợp đồng mua bán với bất kỳ cá nhân nào, việc rao bán các sản phẩm chưa đủ điều kiện pháp lý là do các cá nhân, tổ chức quan tâm đến sản phẩm, chứ chủ đầu tư không hề rao bán…

Ông Hoàng Đức Khánh cũng đã nhiều lần cho nhân viên đóng giả khách hàng để hỏi mua các dự án này, tuy nhiên cũng không thể chứng minh được các sai phạm của chủ đầu tư, do chủ đầu tư “lách luật” không ký hợp đồng mua bán với khách hàng mà chỉ “gợi ý” mua bán qua các hợp đồng như góp vốn, vay vốn hoặc đặt cọc…

Theo đó, Sở Xây dựng Thái Nguyên đã báo cáo UBND tỉnh Thái Nguyên và đề nghị các cơ quan chức năng thực hiện ngay việc kiểm tra trực tiếp đối với chủ đầu tư về việc huy động vốn trong dự án. Trường hợp chủ đầu tư đã thực hiện huy động vốn theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì báo cáo xử lý kịp thời; trường hợp chủ đầu tư thực hiện huy động vốn, góp vốn theo các hình thức khác không quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản thì báo cáo UBND tỉnh để chỉ đạo các cơ quan liên quan về tư pháp, công an để nghiên cứu xử lý theo quy định.

Một chuyên gia về lĩnh vực bất động sản tại Thái Nguyên cho hay: Phần lớn các dự án bất động sản có nguồn gốc từ các nhà đầu tư ngoại tỉnh ở Thái Nguyên đều thực hiện phương án “bán lúa non” huy động vốn bằng nhiều hình thức, lách luật như: Đặt cọc, đặt chỗ, thoả thuận đặt mua, hợp đồng góp vốn, thậm chí là vay vốn…

Việc huy động vốn sớm này cho thấy năng lực tài chính yếu kém của các chủ đầu tư, không có tiền nên phải tìm mọi cách để xoay sở vốn, “mượn” vốn ngắn hạn của khách hàng để tạo dòng tiền trong giai đoạn chưa được phép kinh doanh bán hàng.

Có thể thấy, đối với các dự án bất động sản chưa đủ điều kiện đã bán hoặc huy động vốn dưới hình thức khác có dấu hiệu vi phạm pháp luật nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản khác có liên quan, là chiêu trò chiếm dụng vốn trái phép của chủ đầu tư và bên môi giới đối với những người có nhu cầu “giữ chỗ” mua đất.

Đối với những dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn, khách hàng đã “góp vốn” hay “đặt cọc” đối mặt với nhiều rủi ro: bị chiếm dụng vốn, mất trắng tiền, không được nhận đất… Do chế tài xử lý vi phạm còn lỏng lẻo, chưa đủ sức răn đe nên khi xảy ra tranh chấp liên quan huy động vốn mua nhà đất ở dự án “vẽ” trên giấy thì người mua thường sẽ chịu thiệt hại.

Một chuyên gia pháp lý phân tích: Không chỉ mập mờ về thời gian mở bán dự án chính thức, mà chủ đầu tư còn che giấu thông tin, không cung cấp cho khách hàng các văn bản chứng minh dự án đủ điều kiện kinh doanh, được phép huy động vốn… nên khách hàng sẽ đuối lý khi xảy ra tranh chấp. Không có gì đảm bảo chắc chắn người đã đặt chỗ sẽ mua được đúng sản phẩm tại dự án, giá bán có thể điều chỉnh theo ý của chủ đầu tư mà không cần có ý kiến của bên mua. Do đây là một thỏa thuận dân sự giữa chủ đầu tư và khách hàng nên không có bất kỳ cơ quan nào giám sát, hạn chế và ngăn chặn chủ đầu tư nhận tiền đặt giữ chỗ vượt quá số lượng giới hạn sản phẩm của dự án.

Cảnh báo về tình trạng chủ dự án đẩy rủi ro sang cho khách hàng, những nhà quản lý bất động sản tại Thái Nguyên nêu lại câu chuyện 67 khách hàng đã nộp tiền đăng ký mua đất tại Dự án khu đô thị Hồ Xương Rồng (địa chỉ phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên) thông qua nhà đầu tư thứ cấp là Công ty Cổ phần mới Hà Nội, dù Giám đốc doanh nghiệp này đã bị truy tố trước pháp luật nhưng “ấn tượng” về cuộc đầu cơ không thành khiến nhiều người còn “đau”…

Vì thế, Giám đốc Sở Xây dựng Thái Nguyên khuyến cáo: Khi mua tại các dự án bất động sản, khách hàng cần tìm hiểu kỹ thông tin pháp lý dự án, năng lực tài chính của doanh nghiệp, khảo sát thực địa dự án về tiến độ triển khai xây dựng… Nếu có thể nên tham vấn các chuyên gia pháp lý trước khi thực hiện bất cứ giao dịch liên quan đến bất động sản để hạn chế rủi ro “mất cả chì lẫn chài”.