(Xây dựng) – Nghị định 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (NĐ 69/2021) được Thủ tướng Chính phủ ký ngày 15/7/2021 có nhiều nội dung mới, để tháo gỡ cho các dự án cải tạo, xây dựng nhà chung cư khi mà thực hiện theo Nghị định 101/2015/NĐ-CP gặp nhiều vướng mắc. Các nội dung mới của Nghị định được các chuyên gia đánh giá tích cực, có tính thực tiễn cao sẽ góp phần đẩy nhanh tiến độ cho việc cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cũ đã xuống cấp, góp phần đảm bảo an toàn tính mạng cho người dân và chỉnh trang đô thị.

Khu tập thể Thành Công được đánh giá là khu tập thể nguy hiểm nhất Hà Nội.

Theo đó, NĐ 69/2021 quy định chi tiết về việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc diện quy định tại Điều 110 của Luật Nhà ở, bao gồm: Việc kiểm định đánh giá chất lượng nhà chung cư, việc lập, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; yêu cầu về quy hoạch đối với khu vực cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; việc lựa chọn chủ đầu tư dự án; việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời cho người được tái định cư; quyền, trách nhiệm của chủ đầu tư, chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc di dời, phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và một số cơ chế trong việc thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

NĐ 69/2021 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định về nguyên tắc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải gắn với chỉnh trang đô thị; đối với nhà chung cư phải phá dỡ khẩn cấp do thiên tai, cháy nổ thì cho phép thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư này khi chưa có trong kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; bổ sung quy định chủ đầu tư được phân kỳ đầu tư khi thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại khu chung cư; đồng thời quy định nguyên tắc không phải dành diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội trong dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Các quy định này nhằm tháo gỡ khó khăn trong thực tiễn để các địa phương có cơ sở rõ ràng trong triển khai thực hiện.

Ngoài ra, Nghị định 101/2017/NĐ-CP trước đây quy định việc xác định danh mục nhà chung cư phải thực hiện cải tạo, xây dựng lại theo Kết luận kiểm định còn chưa rõ ràng, do quy định hiện hành chỉ căn cứ vào đánh giá cấp nguy hiểm nhà chung cư theo pháp luật về xây dựng mà chưa đánh giá các yếu tố liên quan khác như: Hệ thống hạ tầng kỹ thuật, PCCC, vệ sinh môi trường… không đảm bảo an toàn, sức khỏe của người đang sinh sống, ngoài ra còn có yếu tố cảnh quan đô thị… là chưa hợp lý. Do đó, trong NĐ 69/2021 sửa đổi, bổ sung nội dung này, quy định liên quan việc thực hiện kiểm định chất lượng nhà chung cư, ngoài việc đánh giá chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng thì còn phải xác định các yếu tố khác (như hệ thống hạ tầng kỹ thuật, PCCC, vệ sinh môi trường...) ảnh hưởng đến đời sống của người dân, môi trường, cảnh quan đô thị theo quy định của pháp luật về nhà ở để đưa vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại. Giao UBND cấp tỉnh xác định danh mục các nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại trên địa bàn.

Liên quan đến Kế hoạch cải tạo, xây dung lại nhà cung cư, Nghị định mới bãi bỏ quy định phải hoàn thành việc kiểm định toàn bộ nhà chung cư rồi mới ban hành Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Theo đó, các địa phương thực hiện lập, phê duyệt kế hoạch đối với các nhà chung cư đã thực hiện xong việc kiểm định, các nhà chung cư chưa thực hiện kiểm định thì định kỳ 06 tháng, Sở Xây dựng phải tổ chức rà soát bổ sung vào kế hoạch các nhà chung cư phải thực hiện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại. Quy định này sẽ giúp các địa phương đẩy nhanh việc triển khai thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên cơ sở kiểm định đến đâu ban hành kế hoạch đến đó.

Trước đây, trong quá trình triển khai, các dự án cải tạo xây dựng lại nhà chung cư còn gặp vướng mắc ở khâu quy hoạch, lựa chọn chủ đầu tư. Cụ thể, theo quy định tại Nghị định 101/2015/NĐ-CP, về quy hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư còn nhiều bất cập do quy định hiện hành chỉ cho phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất, tăng chiều cao công trình, nhưng không cho phép tăng chỉ tiêu dân số của khu vực cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư hoặc điều chỉnh các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch xây dựng để đảm bảo hiệu quả tài chính của dự án. Mặt khác, quy định hiện hành yêu cầu chủ đầu tư lập quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án. Tuy nhiên, để lựa chọn được chủ đầu tư thực hiện dự án thì phải có phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tạm cư, do đó không thể triển khai thực hiện dự án theo quy định hiện hành. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án còn chưa rõ ràng, thiếu các tiêu chí đánh giá để lựa chọn chủ đầu tư, thiếu cơ chế lựa chọn chủ đầu tư dự án trong trường hợp người dân không thể lựa chọn được chủ đầu tư và Nhà nước cũng không có ngân sách để thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Đối với những bất cập này, NĐ 69/2021 đã sửa đổi bổ sung như: Cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng của khu vực có nhà chung cư, khu chung cư thực hiện cải tạo, xây dựng lại thay vì quy định trước đây yêu cầu chủ đầu tư phải lập quy hoạch chi tiết. Bổ sung yêu cầu khi lập, phê duyệt quy hoạch phân khu tại khu vực có nhà chung cư cần thực hiện cải tạo, xây dựng lại thì phải ưu tiên dành chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch xây dựng (mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao xây dựng tối đa, tối thiểu của công trình) và quy mô dân số để đảm bảo hiệu quả tài chính cho chủ đầu tư dự án. Đồng thời, cơ quan có thẩm quyền phải có giải pháp quy hoạch cho cả khu chung cư, nhà chung cư độc lập hoặc giải pháp quy gom một số nhà chung cư độc lập trên cùng địa bàn cấp quận khi lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết của khu vực có nhà chung cư để làm cơ sở xác định thực hiện một hoặc nhiều dự án đảm bảo hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường và gắn với chỉnh trang đô thị.

Bổ sung quy định UBND cấp tỉnh phải xây dựng và ban hành tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư dự án và chủ trì tổ chức họp Hội nghị nhà chung cư để lựa chọn chủ đầu tư đối với trường hợp chủ sở hữu và doanh nghiệp thỏa thuận để thực hiện dự án. Bổ sung mới nội dung về đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án trong trường hợp chủ sở hữu và doanh nghiệp thỏa thuận không thành công và bổ sung mới nội dung về việc Nhà nước trực tiếp thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bằng nguồn vốn quy định tại khoản 3 Điều 36 của Luật Nhà ở trong trường hợp không lựa chọn được chủ đầu tư theo hình thức đấu thầu quy định tại Điều 9. Đây là quy định hết sức cần thiết để đảm bảo tính cấp thiết cũng như tính thực tế trong quá trình triển khai thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Các chuyên gia cũng đánh giá, những bế tắc trong việc cải tạo chung cư cũ không liên quan đến thời hạn sở hữu mà là ở chính sách đền bù cho người dân còn chưa hợp lý cùng nhiều vấn đề về thủ tục, chính sách. Bởi theo quy định cũ, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tạm cư còn bất cập, đặc biệt là chưa có khung bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dẫn đến người dân và chủ đầu tư không thể thỏa thuận, chưa có cơ chế để xử lý các công trình hạ tầng xã hội (nhà trẻ, trường học) thuộc sở hữu Nhà nước, các nhà ở riêng lẻ cũng như các công trình xây dựng khác nằm xen kẹt trong khu vực nhà chung cư cũ khi thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại. Đồng thời, phương án bố trí tạm cư cũng chưa cụ thể để đảm bảo thuận tiện trong sinh hoạt cho người dân, nhiều trường hợp người dân không thống nhất phương án di dời mà chủ đầu tư đưa ra do việc bố trí nhà tạm cư (nếu có) thường ở khu vực xa, không thuận tiện cho sinh hoạt, đi lại.

NĐ 69/2021 đã quy định cụ thể hệ số bồi thường đối với các chủ sở hữu theo hệ số k từ 1 đến 2 lần diện tích căn hộ cũ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất; đối với căn hộ tầng 1 có diện tích dành để kinh doanh thì ngoài việc được bồi thường theo quy định thì còn được mua thêm 1 phần diện tích sàn thương mại dịch vụ phục vụ kinh doanh nếu theo quy hoạch có bố trí sàn thương mại để kinh doanh. Đồng thời, bổ sung hệ số đền bù tái định cư đối với nhà ở riêng lẻ, trụ sở cơ quan nằm xen kẹt trong khu vực dự án và quy định xử lý các công trình xã hội thuộc sở hữu Nhà nước nằm trong khu vực dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để chủ đầu tư cũng như các địa phương có cơ sở thực hiện do quy định hiện hành còn thiếu các nội dung này.

Bổ sung thêm nội dung về việc bố trí tạm cư theo hướng quy định rõ ràng, cụ thể các trường hợp tạm cư: Trường hợp chủ sở hữu có thể tự lo chỗ ở trong thời gian thực hiện dự án thì được hỗ trợ kinh phí theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tạm cư được phê duyệt; trường hợp chủ sở hữu không thể tự lo chỗ ở thì UBND cấp tỉnh phối hợp với chủ đầu tư bố trí quỹ nhà tạm cư theo hình thức mua nhà ở thương mại, sử dụng nhà ở xã hội, sử dụng nhà ở tái định cư hoặc đầu tư xây dựng quỹ nhà tạm cư bằng vốn ngân sách hoặc vốn vay từ Quỹ đầu tư phát triển, Quỹ phát triển nhà ở địa phương (nếu có) đảm bảo thuận tiện trong sinh hoạt của người dân; trường hợp nhà ở bố trí tạm cư thuộc diện được bán nếu các chủ sở hữu có nhu cầu mua thì thực hiện bố trí tái định cư tại các dự án nhà ở này thay cho việc tái định cư tại chỗ.

Ngoài ra còn một số quy định về cơ chế đất đai, huy động vốn, ưu đãi cho chủ đầu tư thực hiện dự án trong mà Nghị định số 101/2015/NĐ-CP còn chưa được rõ ràng dẫn đến các địa phương còn lúng túng trong quá trình triển khai thực hiện. Do đó, NĐ 69/2021 đã sửa đổi, bổ sung để cụ thể hóa nhằm đảm bảo tính thực thi trong quá trình triển khai thực hiện.