(Xây dựng) - Khan hiếm nguồn cung căn hộ khiến nhà ở xã hội (NƠXH) thành “miếng mồi” để một số tổ chức, cá nhân không tuân thủ pháp luật, lợi dụng những chính sách ưu đãi NƠXH của Nhà nước để thu lợi bất chính. Có những tổ chức, cá nhân thực hiện nhiều chiêu trò để “nắm đằng chuôi”, giành lợi thế, thậm chí “gài bẫy” người mua NƠXH bằng hợp đồng tư vấn pháp lý và hợp đồng vay vốn. Nhận diện rõ những chiêu thức thủ đoạn này sẽ giúp cơ quan chức năng đưa ra các giải pháp ngăn chặn, tạo sự minh bạch, công bằng để NƠXH phục vụ đúng mục đích, đến đúng đối tượng phù hợp với nhu cầu và nguyện vọng của nhân dân.

Khan hiếm nguồn cung tại các đô thị lớn, người dân cần cẩn trọng tìm hiểu mua theo đúng hướng dẫn, quy định của pháp luật.

Khan hiếm nguồn cung nhà ở xã hội “cò” mặc sức hoành hành

Khi thị trường đang ngày càng khan hiếm nguồn cung các căn hộ nhà ở thương mại, các dự án NƠXH có vị trí tốt luôn là cơ hội để các sàn bất động sản (BĐS), các Sale bán hàng rao bán tràn lan trên mạng xã hội và “săn đón” khách hàng có nhu cầu để “bán chênh” kiếm lời.

Năm 2023, dự án đầu tiên Hà Nội tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua, thuê nhà là Dự án Nhà ở xã hội tại ô đất HH- 02A thuộc dự án Nhóm nhà ở Đông Nam đường Tố Hữu sau khi khởi công xây dựng dự án. Chủ đầu tư dự án: Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng NHS (đại diện Liên danh chủ đầu tư Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng NHS và Công ty Cổ phần Đầu tư và xây dựng số 4). Dự án chỉ có 275 căn hộ NƠXH có diện tích từ 69,9m2 đến 76,8m2 với giá bán được cơ quan chức năng phê duyệt là 19.523.116 đồng/m2 (đã bao gồm VAT và chưa có chi phí bảo trì). Ngay từ khi khởi công xây dựng và chưa được phép mở bán, nhưng thông tin rao bán căn hộ nhà ở xã hội này đã được "cò mồi" đăng công khai trên mạng xã hội. Theo đó, khách mua nhiều suất ngoại giao căn đẹp, hướng đẹp với mức tiền chênh từ 250-300 triệu đồng/căn tùy từng vị trí. Khoản tiền chênh lệch này sẽ được hợp thức hóa bằng một bản hợp đồng tư vấn dịch vụ pháp lý.

Tương tự, tại Dự án nhà ở xã hội Thượng Thanh hay còn có tên gọi khác là nhà ở xã hội Him Lam Thượng Thanh (Long Biên, Hà Nội) do liên danh Công ty Cổ phần Him Lam Thủ đô và Công ty BIG Việt Nam làm chủ đầu tư, dù mới bắt đầu triển khai và chưa được phép mở bán, nhưng giới "cò mồi" cũng được rao bán rầm rộ.

Gần đây nhất, Sở Xây dựng Hà Nội cũng mới ra thông báo tiếp nhận hồ sơ đăng ký bán và cho thuê tòa OXH2 đợt 1 thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội Kiến Hưng (Hà Đông, Hà Nội) do Liên danh Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển đô thị Kiến Hưng (Đại diện Liên danh) và Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển Hợp Phú. Tuy nhiên, tòa OXH2 là (căn hộ đã cho thuê chuyển bán) sau 5 năm cho thuê, với số lượng 82 căn, diện tích 56,4m2. Giá bán nhà ở xã hội (theo Văn bản thẩm định giá bán của Sở Xây dựng số 4835/SXD-KTXD ngày 07/6/2017) là 13.695.400 đồng/m2 (đã bao gồm thuế VAT, chưa có kinh phí bảo trì).

Trước đó, ngày 19/9/2022 dự án NOXH nằm trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, dự án khu nhà ở xã hội tại lô đất HH-01 và tòa nhà số 4 thuộc lô đất HH-02 thuộc Khu chức năng đô thị Đại Mỗ (giai đoạn 1) tại phường Đại Mỗ được phê duyệt chỉ gần 17 triệu đồng/m2 (bao gồm VAT 5%, chưa gồm chi phí bảo trì 2%). Dự án do Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Alaska - công ty con của Tập đoàn FLC làm chủ đầu tư.

Được biết, Dự án khu nhà ở xã hội tại lô đất HH4 cao 28 tầng, diện tích căn hộ dao động 48-70m2 và có giá bán khoảng hơn 17 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, từ khi ông Trịnh Văn Quyết và nhiều lãnh đạo khác của Tập đoàn FLC bị bắt, dự án dần dần rơi vào đình trệ.

Thực tế thì đã hơn một năm nay, Dự án khu nhà ở xã hội tại lô đất HH4 hầu như không có tiến triển và trong khoảng nửa năm vừa qua dự án đã hoàn toàn dừng thi công. Nhiều gia đình vay mượn, gom góp mua NƠXH vẫn mong chờ từng ngày ngôi nhà tương lai của mình đang trên đà trở thành một “dự án chết”, kéo theo đó là hy vọng về sự “an cư lạc nghiệp” đang ngày càng xa vời.

Thực trạng nêu trên không chỉ diễn ra ở riêng Hà Nội mà còn nhiều địa phương khác trên cả nước. Mới đây, Bộ Xây dựng đã đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo các sở, ngành liên quan tăng cường kiểm tra, giám sát việc quản lý, sử dụng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật. Điều này nhằm kịp thời chấn chỉnh và khắc phục các bất cập nêu trên. Đặc biệt tập trung kiểm tra việc xét duyệt đối tượng được mua, thuê, thuê mua NƠXH cũng như việc lập dự toán, xác định giá bán và giá bán thực tế của các chủ đầu tư dự án.

Xuất hiện sàn giao dịch ký hợp đồng "giả tạo" bán NƠXH trục lợi

Vì những điều kiện khắt khe khi mua, thuê mua NƠXH nên đã xuất hiện các sàn BĐS rao bán chênh trục lợi khi người dân thiếu thông tin, thiếu hiểu biết. Điển hình như Dự án NƠXH tại ô đất HH-02A thuộc dự án Nhóm nhà ở Đông Nam đường Tố Hữu đã có hiện tượng rao bán suất, bán chênh lên tới 350 triệu đồng. Theo tư vấn của "cò mồi", tiền chênh hàng trăm triệu đồng trên sẽ được quy đổi sang "hợp đồng tư vấn". Khách hàng thanh toán theo tiến độ, đợt đóng tiền cuối là lúc có phiếu tiếp nhận hồ sơ.

Trong các trường hợp trên hợp đồng tư vấn và hợp đồng vay vốn về bản chất của hợp đồng được các chủ thể tham gia ký kết đã thỏa thuận, thống nhất xác lập một giao dịch giả tạo (ký kết hợp đồng giả cách) nhằm che giấu những giao dịch vi phạm điều cấm của pháp luật. Theo đó, sẽ tồn tại ít nhất hai giao dịch dân sự về một đối tượng mà các bên hướng tới, đó là: giao dịch dân sự giả tạo và giao dịch dân sự có thật. Mục đích giao kết thực sự của các bên chỉ được thể hiện tại một giao dịch dân sự, còn một giao dịch dân sự kia nhằm che giấu giao dịch dân sự có thật.

Nhận diện những rủi ro và hệ lụy mua NƠXH bằng hợp đồng “giả cách”

NƠXH là một loại hình ưu tiên đặc biệt của Nhà nước với một số đối tượng, người nghèo, người khó khăn về nhà ở, đối tượng chính sách bởi nếu không được Nhà nước hỗ trợ thì họ khó lòng mua được nhà ở. Theo các chuyên gia về pháp luật việc “giả mạo” chủ đầu tư bán căn hộ NƠXH hình thành trong tương lai khi chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư là vi phạm pháp luật. Đặc biệt dự án NƠXH khi chưa được các cơ quan chức năng có thẩm quyền chấp thuận thì các trường hợp ký hợp đồng góp vốn, vay vốn, hợp tác đầu tư, tư vấn… là không phù hợp với các quy định hiện hành. Đây là những thủ đoạn sàn giao dịch BĐS lách luật hay nói cách khác là vi phạm pháp luật vì Luật Kinh doanh bất động sản không cho phép…

Việc mua bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải tuân thủ các nguyên tắc về việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội được quy định tại Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014. Bên cạnh đó, theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều 63 Luật Nhà ở năm 2014 thì: Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được lựa chọn hình thức bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc bán nhà ở có sẵn. Việc bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải tuân thủ các điều kiện sau đây:

(1) Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có giấy phép xây dựng.

(2) Đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý.

(3) Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý Nhà nước cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, trừ nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn quy định tại Khoản 1 Điều 53 của Luật này.

Như vậy, chủ đầu tư NƠXH không bảo đảm đầy đủ các điều kiện theo quy định theo Điều 62 và Điều 63 thì ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính theo Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng… thì còn phải áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả đó là: Cơ quan có thẩm quyền thu hồi NƠXH và buộc hoàn trả bên mua, thuê, thuê mua số tiền mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội (Điểm b Khoản 1, Điểm b Khoản 6 Điều 63 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP).

Thực tế cho thấy, việc trục lợi từ chính sách phát triển NƠXH là câu chuyện không còn mới, nhưng hành vi này ngày càng tinh vi hơn. Trong đó, nổi bật nhất là việc mua bán sai đối tượng, bán chênh lệch ngoài hợp đồng hoặc chia ra làm 2 hợp đồng để thu tiền, nhằm né khống chế biên lợi nhuận 10%.

Theo các chuyên gia pháp luật, hầu hết các dự án NƠXH thường có xu hướng bán chênh do bị khống chế biên lợi nhuận 10%. Để lách luật, có thể các chủ đầu tư sẽ chuyển cho các đơn vị môi giới bán ra với các khoản tiền chênh từ 100 - 300 triệu, chi phí này thường được hợp thức hóa bằng một hợp đồng trả phí tư vấn, hoặc hợp đồng vay vốn. Những trường hợp giao dịch như trên cũng dễ dẫn đến nguy cơ NƠXH bán sai đối tượng. Khi đó, người mua và người bán đều có thể gặp rủi ro khi Thanh tra Xây dựng vào cuộc phát hiện xử lý.