(Xây dựng) - Vấn đề phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại những đô thị lớn như Thành phố Hồ Chí Minh đã được đề cập rất nhiều, song đến thời điểm này vẫn là một bài toán chưa tìm ra lời giải.

Cung không đủ cầu

Cầm trong tay cuốn sổ tiết kiệm 400 triệu đồng để đi tìm những dự án chung cư có giá dưới 1 tỷ đồng, nhưng mỏi mắt cả năm nay không thấy, anh Mai Hoàng Hải, đang trọ tại quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh đã chạy khắp khu Đông, rồi khu Tây và khu Nam, cứ ở đâu có thông tin bán nhà chung cư giá rẻ là đi xem, nhưng cứ dự án giá rẻ thì hết hàng, dự án còn hàng thì ngân hàng không cho vay do không đủ điều kiện.

Hai vợ chồng có ý định mua nhà cách đây 3 năm, nhưng đến nay số tiền tiết kiệm được ngày càng cách xa với giá trị căn nhà. “Nếu cách đây chừng vài ba năm, với số tiền này vợ chồng tôi đã mua được một căn hộ, nhưng hiện nay thì không thể. Hầu hết các khu chung cư mà chúng tôi tìm đến, ngay cả ở các quận huyện vùng ven, giá thấp nhất cũng từ 2 tỷ đồng trở lên, cho nên đành tiếp tục cuộc sống thuê trọ, tích góp tiếp rồi mới tính chuyện mua nhà”, anh Hải bộc bạch.

Trường hợp của anh Hải không phải đơn lẻ, mà là tình cảnh chung của rất nhiều người dân nhập cư ở Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay. Thậm chí, có người đã sinh sống và làm việc tại thành phố cả chục năm vẫn không đủ tiền tích lũy để mua nhà. Theo số liệu nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, mỗi năm, Thành phố Hồ Chí Minh tiếp nhận hàng trăm ngàn người nhập cư từ các địa phương khác tới làm việc và sinh sống, đa số trong đó là những người trẻ trong độ tuổi lao động.

Trong đó, trung bình mỗi năm hiện mỗi năm có thêm khoảng 50.000 người trẻ trong độ tuổi 25 - 35 có nhu cầu về nhà ở. Gu nhà ở của người trẻ không giống người lớn tuổi. Họ muốn sống ở dự án năng động, hiện đại, đầy đủ tiện nghi, cộng đồng cư dân trẻ... Trong khi đó, một khảo sát của Viện Nghiên cứu phát triển thành phố cho thấy, có khoảng 81.000 hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống tại Thành phố Hồ Chí Minh có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội giai đoạn 2016 - 2020. Trong các đối tượng khảo sát, thì 65 - 94% có nhu cầu thuê mua (mua trả góp dài hạn) nhà ở xã hội.

Là một trong những nhà phát triển bất động sản hướng đến đối tượng khách hàng là người trẻ, ông Ngô Quang Phúc - CEO Phú Đông Group chia sẻ một thực tế, nhu cầu về một ngôi nhà đầu tiên là rất cao nhưng việc mua được nhà, chưa nói là thực sự ưng ý hay không, đối với người trẻ lúc này thực sự rất khó. Nói đến thị trường căn hộ Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay chủ yếu là nói đến thị trường thứ cấp, do nguồn cung mới khan hiếm, nên tại nhiều dự án căn hộ trên thị trường thứ cấp, đặc biệt là với các dự án đã hoàn thiện hoặc sắp hoàn thành, giá không ngừng tăng.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, trong 2 năm qua, căn hộ có giá vừa túi tiền khoảng 2 tỷ đồng trở xuống và nhà ở xã hội ở hầu như vắng bóng trên thị trường Thành phố Hồ Chí Minh. Một căn hộ trung cấp (2 phòng) cũng có giá khoảng 2,5 tỷ đồng (35 triệu đồng/m2) trở lên.

“Mức giá trên cao hơn khoảng 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân vào khoảng 8 - 12 triệu đồng/tháng (tức trên dưới 100 triệu đồng/năm). Do vậy, việc kéo giảm giá nhà và tăng nguồn cung nhà phù hợp với thu nhập của đại đa số người dân là rất cấp thiết”, ông Châu nói.

Hướng đi nào cho nhà ở giá rẻ

Thực tế, trong các năm qua, lãnh đạo Thành phố Hồ Chí Minh cũng đã có nhiều chính sách trong việc xây dựng và hình thành các khu nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, với hàng loạt những bất cập còn tồn tại trong thời gian qua thì số lượng nhà ở được tạo ra cho đối tượng này không khác gì “muối bỏ biển”.

Các chuyên gia cho rằng, nút thắt lớn nhất hiện nay chính là sự thiếu nhất quán trong chính sách phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, các thủ tục hành chính còn chồng chéo rườm rà khiến cho nhiều dự án nhà ở vẫn còn “nằm trên giấy”. Bởi hầu hết các dự án có vốn đầu tư lớn nhưng lại không dễ tiếp cận được nguồn vốn tín dụng, yếu tố rủi ro cao đã khiến các nhà đầu tư không mấy mặn mà.

Ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty Lê Thành cho biết, xu hướng các gia đình trẻ, gia đình tách hộ... ngày càng tăng. Hơn nữa, Việt Nam có tốc độ đô thị hoá nhanh, ước tính khoảng 1 triệu dân cư đô thị mới tăng lên mỗi năm. Tuy nhiên, với các chủ đầu tư, việc thúc đẩy phát triển các dự án nhà ở giá rẻ hiện nay không hề dễ, đặc biệt là loại hình nhà ở xã hội phục vụ nhu cầu công nhân, cán bộ lao động có thu nhập thấp.

Theo ông Nghĩa, Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội đã quy định rất rõ về những ưu đãi mà doanh nghiệp được hưởng, nhưng thực tế, doanh nghiệp không được hưởng ưu đãi gì. Cụ thể, theo quy định, dự án được tăng 50% mật độ xây dựng, tăng 50% hệ số sử dụng đất, nhưng không nói đến tăng dân số và tăng chiều cao.

“Được tăng mật độ xây dựng và tăng hệ số sử dụng đất, nhưng không được tăng dân số và tăng chiều cao, thì chúng tôi biết tăng như thế nào” ông Nghĩa nói và chia sẻ thêm, không chỉ gặp khó khăn trong việc xin đầu tư xây dựng dự án mới, mà ngay cả những dự án đã hoàn thành cũng bị vướng rất nhiều, đặc biệt liên quan đến vấn đề xin thủ tục miễn tiền sử dụng đất với các dự án nhà ở xã hội.

Đồng quan điểm, ông Đỗ Viết Chiến - Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, việc phát triển nhà ở xã hội thời gian qua vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân bởi có nhiều hạn chế, bất cập của một số quy định pháp luật nên đã bó hẹp phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ, mặc dù nhu cầu là rất lớn.

“Điểm nghẽn lớn nhất là Nhà nước gần như chưa bố trí được nguồn ngân sách làm vốn mồi để thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội. Tiếp đó là bất cập về việc chưa có quy hoạch khu vực riêng để lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho thuê”, ông Châu nói và phân tích thêm, Luật Nhà ở và Luật Đất đai đã quy định cơ chế tạo lập quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, nhưng cơ chế này chưa được thực thi hiệu quả.

Theo ông Vũ Văn Phấn – nguyên Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, để người thu nhập thấp có thể sở hữu nhà, cần phải tạo ra các mô hình phát triển nhà ở tại các khu đô thị mới, các khu dân cư quy mô lớn tại các tỉnh giáp ranh Thành phố Hồ Chí Minh. Thời gian vừa qua, Chính phủ sớm triển khai Đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp với các cơ chế, chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng, để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư các dự án nhà ở thương mại có mức giá căn hộ không quá 20 triệu đồng/m2 ở các tỉnh và không quá 22 - 25 triệu đồng/m2 ở các đô thị loại I, đô thị đặc biệt.

Ông Phấn cho biết, phương án đã được Bộ Xây dựng triển khai, nhưng thực tế để có cơ chế mới cho nhà ở giá rẻ cần phải sửa luật và điều này đòi hỏi sẽ phải thông qua Quốc hội nên trước mắt có thể sẽ chỉ xây dựng được ở mức Nghị quyết với mức hỗ trợ không quá nhiều. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa Nhà nước sẽ không triển khai, mà sẽ chỉ lùi lại thời hạn một chút. Trước mắt, cơ quan quản lý Nhà nước sẽ có nhiều phương án hỗ trợ để khuyến khích các doanh nghiệp đẩy mạnh phát triển loại hình này.

Để hiểu hơn về diễn biến căng thẳng nguồn cung cầu nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh cũng như tìm giải pháp cho bài toán nhà ở tại thành phố lớn nhất nhì cả nước, được sự bảo trợ và ủng hộ của Bộ Xây dựng, UBND Thành phố Hồ Chí Minh, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức hội thảo: “Phát triển nhà ở giai đoạn 2021 – 2025: Phân khúc nào phù hợp” vào ngày 24/12/2020 sắp tới tại Trung tâm Hội nghị 272, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh.

Hội thảo sẽ tập trung xây dựng cơ chế, giải pháp phát triển nhà ở, từ đó kiến nghị tới cơ quan chức năng để đảm bảo an sinh xã hội, đặc biệt là nhà ở xã hội, cho thuê nhà ở giá rẻ để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người có thu nhập thấp, người dân nhập cư… là những yêu cầu lớn đặt ra cho một đô thị lớn như Thành phố Hồ Chí Minh.