Góp ý cho Luật Đất đai sửa đổi, gần đây có một số ý kiến đề nghị không đấu thầu dự án đối với đất chưa sạch, chỉ đấu thầu đối với đất đã giải phóng mặt bằng để tránh xảy ra “xung đột” giữa cơ quan nhà nước với người có đất bị thu hồi.

Nhà nước kiến tạo hay ‘làm thuê’?

Góp ý cho Luật Đất đai sửa đổi, gần đây có một số ý kiến đề nghị không đấu thầu dự án đối với đất chưa sạch, chỉ đấu thầu đối với đất đã giải phóng mặt bằng để tránh xảy ra “xung đột” giữa cơ quan nhà nước với người có đất bị thu hồi.

Bên cạnh đó cũng có đề xuất bỏ quy định tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về trách nhiệm UBND cấp tỉnh tổ chức thực hiện thu hồi đất để giao đất sạch cho nhà đầu tư trúng thầu. Thay vào đó, nhà đầu tư trúng thầu phải tự thực hiện bồi thường, GPMB bằng thỏa thuận với người sử dụng đất; trong trường hợp đã thỏa thuận bồi thường, GPMB được một tỷ lệ phần trăm diện tích nhất định thì UBND cấp tỉnh mới quyết định thu hồi đất.

Luồng quan điểm này cho rằng, nếu quy định UBND cấp tỉnh phải thu hồi đất để giao đất sạch cho nhà đầu tư trúng thầu như dự thảo luật sẽ dẫn đến cơ quan nhà nước trở thành “người làm thuê” cho nhà đầu tư để thực hiện công tác bồi thường, GPMB; gây ra xung đột với người dân có đất bị thu hồi để làm dự án.

Đề xuất này cần thiết phải nghiên cứu, đánh giá thấu đáo dưới cả góc độ lý luận và thực tiễn.

Việc sửa đổi Luật Đất đai đồng thời với các luật khác phải “khớp nối” phương thức giao đất với phương thức lựa chọn nhà đầu tư. Ảnh minh hoạ: Hoàng Hà

Có phải Nhà nước “làm thuê” cho doanh nghiệp?

Trước hết, cần xem xét thật thấu đáo vấn đề này trong bối cảnh Chính phủ đang ra sức, quyết tâm xây dựng Chính phủ kiến tạo, liêm chính, hành động, phục vụ nhân dân.

Luật Đất đai (sửa đổi) được xây dựng nhằm cụ thể hóa Kết luận số 19 ngày 14/10/2021 của Bộ Chính trị về định hướng Chương trình xây dựng pháp luật: “Chú trọng hoàn thiện hệ thống pháp luật đầy đủ, đồng bộ, thống nhất, kịp thời, khả thi, ổn định, công khai, minh bạch, có sức cạnh tranh quốc tế; lấy quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân, doanh nghiệp làm trọng tâm”.

Một trong những “điểm nghẽn” hiện nay là phương thức giao đất cho nhà đầu tư (theo pháp luật đất đai) chưa đồng bộ với phương thức lựa chọn nhà đầu tư (theo pháp luật đầu tư, đấu thầu). Việc sửa đổi Luật Đất đai đồng thời với các luật khác phải “khớp nối” phương thức giao đất với phương thức lựa chọn nhà đầu tư.

Dưới góc độ lý luận cũng như thực tiễn, hình thức đấu thầu dự án là hình thức bảo đảm hài hòa lợi ích Nhà nước - nhà đầu tư - xã hội cao nhất. Hình thức này đòi hỏi Nhà nước phải đóng vai trò trung gian; nhà đầu tư ứng tiền (theo phương án được Nhà nước phê duyệt) để Nhà nước chi GPMB, thu hồi đất và giao đất cho nhà đầu tư. Sau khi được giao đất, nhà đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể được phê duyệt và được khấu trừ số tiền đã tạm ứng GPMB.

Có thể thấy, bản chất giao đất qua đấu thầu và giao đất qua đấu giá trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là giống nhau, đều là các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất; sự khác nhau chỉ thể hiện ở khía cạnh: Nếu đất chưa GPMB thì đấu thầu, nếu đã GPMB thì đấu giá. Đây là 2 hình thức lựa chọn nhà đầu tư cạnh tranh, công khai, minh bạch, bổ trợ cho nhau.

Với hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất, Nhà nước phải đóng vai trò trung gian trong mối quan hệ 3 bên: Nhà nước - nhà đầu tư - người sử dụng đất, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhiều chủ thể (nhà đầu tư có quyền phát triển dự án; người sử dụng đất được bồi thường thỏa đáng; Nhà nước được thu ngân sách từ tiền sử dụng đất; người dân trong khu vực dự án cũng được thụ hưởng hạ tầng, cơ hội việc làm...).

Bởi vậy, quan điểm “Nhà nước làm thuê cho doanh nghiệp” là một quan điểm sai lệch và hiểu chưa đúng nguyên lý hài hòa, khoa học của hình thức đấu thầu dự án.

Nguy cơ “quy hoạch treo”, “dự án treo”

Đối với đề xuất bỏ trường hợp đấu thầu dự án với đất chưa GPMB, chỉ đấu thầu sau khi đất đã GPMB, rõ ràng đề xuất này bất hợp lý bởi nếu đã có “đất sạch” (do Nhà nước chi tiền bồi thường cho người dân) thì sẽ tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất mà không đấu thầu.

Sở dĩ Nhà nước cần áp dụng đấu thầu dự án là do ngân sách không đủ chi GPMB nên cần “ứng trước” nguồn lực của doanh nghiệp, nhằm giải quyết hài hòa lợi ích Nhà nước - doanh nghiệp - người dân.

Với đề xuất thứ hai, điều gì xảy ra nếu Luật Đất đai (sửa đổi) được xây dựng theo hướng sau khi đấu thầu dự án, Nhà nước không thu hồi đất mà nhà đầu tư trúng thầu phải tự đi thỏa thuận bồi thường?

Trong trường hợp này, nghĩa vụ GPMB sẽ được đẩy về phía chủ đầu tư. Chủ đầu tư sẽ bị người dân ép giá, không thể gom được đất để triển khai dự án. Bởi quyết định trúng đấu thầu đã được công khai, người dân biết rõ doanh nghiệp A đã trúng thầu nên buộc phải thỏa thuận bằng bất kỳ giá nào.

Dự án có thể rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan, tiềm ẩn nguy cơ “quy hoạch treo”, “dự án treo” và mọi chủ thể đều chịu thiệt hại: Chủ đầu tư không được giao đất, dự án bị “tắc”; trong khi do đã có quy hoạch và dự án được chấp thuận nên người dân không “nhả” đất cũng không thể triển khai xây dựng, sửa chữa nhà cửa, ảnh hưởng đến đời sống, sinh kế.

Rào cản cho quá trình đô thị hóa

Có thể thấy rằng hình thức đấu thầu dự án thường áp dụng với các khu đất ở vùng ven, nằm xa trung tâm đô thị, có sự kết nối hạ tầng, mức độ phát triển hạ tầng chưa cao, thuộc trường hợp Nhà nước mời gọi đầu tư nhằm tìm kiếm các nhà đầu tư tiềm năng tham gia phát triển dự án, qua đó thúc đẩy sự phát triển hạ tầng chung trong cả khu vực, đẩy nhanh quá trình đô thị hóa.

Nếu phải thỏa thuận “mua gom” đất thì doanh nghiệp không cần thiết phải tham gia đấu thầu mà có thể tự chủ động “mua gom”, sau đó đề xuất cơ quan nhà nước chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo Luật Đầu tư. Với cách thức này, nhà đầu tư không chỉ tiết kiệm thời gian, chi phí lập hồ sơ dự thầu, khoản nộp ngân sách (M3)... mà còn có thể “âm thầm” thỏa thuận với người sử dụng đất (do chưa được công bố là chủ đầu tư) để có giá bồi thường thấp hơn.

Một cách tổng quát, có thể thấy đấu thầu dự án có sử dụng đất là hình thức lựa chọn nhà đầu tư đảm bảo hài hòa lợi ích các chủ thể trong xã hội. Với cơ chế này, Nhà nước phải đóng vai trò trung gian trong mối quan hệ chuyển dịch đất đai: thu hồi đất của người dân và giao đất cho chủ đầu tư trúng thầu.

Theo Luật Đất đai (sửa đổi), Nhà nước bỏ khung giá đất, có phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường nên dù bị thu hồi đất, người dân vẫn được bồi thường thỏa đáng, doanh nghiệp cũng phải nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách theo giá “sát ván” thị trường. Do đó, đấu thầu sẽ thúc đẩy hài hòa lợi ích Nhà nước - nhà đầu tư - người sử dụng đất.