Những lùm xùm quanh căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel) chưa kết thúc. Vượt qua vấn đề pháp lý (được cấp sổ đỏ) thì rủi ro mới đối với người mua lại xuất hiện khi chủ đầu tư phá vỡ hợp đồng cam kết, chấm dứt chính sách lãi suất cao và quản lý vận hành bát nháo khi công trình đi vào khai thác.

Condotel tại Nha Trang- Khánh Hoà đang gặp những bất cập khi đưa vào khai thác

Hám lời, nhà đầu tư gánh nợ trả lãi ngân hàng

Câu chuyện vỡ cam kết của một dự án tại Đà Nẵng vào cuối năm 2019 khiến thị trường condotel tại dự án ở đây rơi vào tê liệt. Gần nửa năm đã trôi qua, đến thời điểm này, nhiều nhà đầu tư ở Đà Nẵng vẫn gửi đơn khắp nơi kêu cứu bởi ngoài việc chủ đầu tư không trả được lãi cam kết như trong hợp đồng, nhiều người còn phải gánh thêm khoản lãi đang vay ngân hàng. Dù dự án vỡ trận, trong khi nhà đầu tư và chủ đầu tư loay hoay giải quyết, thì ngân hàng kết hợp cùng dự án này vẫn “lạnh lùng” thu tiền lãi đều đặn, lờ đi cam kết đồng hành với chủ đầu tư và nhà đầu tư buổi ban đầu.

Một khách hàng mua 2 căn condotel tổng giá trị 9 tỷ đồng mua từ năm 2016 tại đây chia sẻ: Hiện tại, tôi còn nợ ngân hàng khoảng 55% trên tổng trị giá căn nhà, tức là khoảng hơn 4 tỷ đồng. Riêng tiền lãi mỗi năm vào khoảng 660 triệu đồng, tương đương 55 triệu đồng mỗi tháng, chưa kể nợ gốc”.

Bất chấp dịch COVID-19, thời gian qua, nhiều nhà đầu tư tại một dự án condotel ở Quy Nhơn, Quảng Ninh cũng căng băng rôn trước trụ sở của một doanh nghiệp lớn trong ngành bất động sản để đòi quyền lợi. Sự việc tiếp tục xoay quanh chuyện dù cam kết lợi nhuận lên tới 12% nhưng chủ đầu tư không có khả năng trả. Điều này khiến người mua nhà kể trên (không chỉ đầu tư bằng vốn tự có mà còn vay thêm cả ngân hàng) đã phải gánh nợ khoản vay trả gốc và lãi nhà băng.Thời điểm này, chủ đầu tư viện cớ dịch và hoãn trả khi hết dịch. Tuy nhiên, đến nay, chủ đầu tư vẫn không có khả năng trả cam kết và xoay sang trả bằng những voucher nghỉ dưỡng.

Một nhà đầu tư tại dự án condotel ở Quảng Ninh cho biết, chủ đầu tư cam kết hằng năm sẽ trả lợi nhuận 12% trên tổng số vốn nhà đầu tư bỏ ra. Tập đoàn này cũng cam kết mỗi năm sẽ trả lợi nhuận làm 2 đợt vào đúng ngày 30/6 và 31/12. Cũng theo điều khoản trong hợp đồng này, nếu chủ đầu tư chậm thanh toán ngày nào thì phải trả 150% lãi suất tiền gửi tiết kiệm tại ngân hàng. Thế nhưng, chủ đầu tư đã chậm trả cam kết từ giữa năm 2019 khiến người mua đang phải “gồng gánh” trả lãi ngân hàng khi vay vốn mua condotel lên tới 10,3%/năm.

Bát nháo quản lý, vận hành

Hiện tại, quỹ condotel khoảng 30.000 căn hộ (theo báo cáo của Bộ Xây dựng tính đến cuối năm 2019) nhưng số lượng đưa vào vận hành chỉ bằng 1/3. Không chỉ gặp vấn đề về tranh chấp và phá vỡ cam kết giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng condotel khi đưa vào khai thác còn bộc lộ vô số bất cập như khi để người mua tự kinh doanh vận hành condotel (theo cam kết bán hàng-PV) khiến các dự án nhếch nhác, mất an ninh trật tự.

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Trần Việt Trung, Giám đốc Sở Du lịch Khánh Hòa cho biết, hiện, căn hộ du lịch trên địa bàn tỉnh gặp phải những vướng mắc, phát sinh nhiều vấn đề khi người dân tự kinh doanh cho thuê du lịch. Theo ông Trung, hiện, nhiều người đang tự kinh doanh condotel như một hoạt động “chui”, bởi người dân muốn tự kinh doanh phải đáp ứng điều kiện trong Luật Du lịch. Theo đó, ngoài việc tự đăng ký kinh doanh, bản thân căn hộ đó phải có tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy (PCCC), đảm bảo an ninh trật tự… Tuy nhiên, điều này chỉ được cấp cho đơn vị khai thác là chủ đầu tư.

“Ở đây, các chủ căn hộ tự kinh doanh phải phối hợp với chủ đầu tư để đạt được thỏa thuận cùng khai thác kinh doanh.Bởi khi người dân tự kinh doanh chui xẩy ra hỏa hoạn, chủ đầu tư cũng bị liên đới”, ông Trung nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, nhà đầu tư tài chính thường sẽ không can thiệp đến quản lý vận hành của chủ đầu tư với dự án. Tuy nhiên, hiện nay, khi nhiều dự án bất động sản bán sản phẩm (thường là condotel, biệt thự du lịch) cho nhà đầu tư là cá nhân, thì những người này có thể sẽ có nhu cầu tự doanh sản phẩm của mình, thay vì giao cho chủ đầu tư hoặc đơn vị vận hành. Ông Châu cho rằng, đây chính là những vấn đề phát sinh mới trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Theo Chủ tịch HoREA, việc để sản phẩm trong cùng một dự án vừa được quản lý tập trung lại vừa được quản lý kiểu tự doanh bởi các chủ sở hữu riêng lẻ là không khả thi. Vấn đề an toàn an ninh, phòng cháy chữa cháy, vấn đề về khu vực chung/riêng sẽ phát sinh, có thể có hệ luỵ...

Theo chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu, việc tự doanh sản phẩm bất động sản có 2 mặt. Điểm lợi cho chủ sở hữu là họ quản lý được tài sản, thu nhập. Tuy vậy, điểm bất lợi và rủi ro là nếu như không có kỹ năng, kinh nghiệm quản lý, vận hành mà cứ tự kinh doanh, tự cho thuê thì sẽ tạo ra hệ luỵ. “Các vấn đề về an ninh, môi trường, sinh hoạt của khách thuê… có thể không được kiểm soát mà còn phát sinh gây hậu quả. Chưa kể, nếu chủ sở hữu không có kinh nghiệm vận hành, quản lý dòng tiền thì việc tự doanh sản phẩm chính là rủi ro”, ông nhận định.

“Sự cố condotel sẽ không phải cá biệt của thị trường đầu tư tại các thành phố biển Việt Nam. Kịch bản vỡ trận còn tiếp diễn nếu các chủ đầu tư chạy đua cam kết lợi nhuận nhằm bán được hàng nhưng thiếu chăm chút chất lượng, dịch vụ, quản lý, vận hành dự án”.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM.