Luật Đất đai sửa đổi sẽ tạo lập môi trường đầu tư minh bạch, giúp khai phá và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai.

Hệ thống luật đồng bộ

Cuối cùng Luật Đất đai (sửa đổi) cũng đã được Quốc hội bấm nút thông qua với những chính sách cơ bản đồng bộ với Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) được thông qua từ trước.

Đây là những dự án luật vô cùng quan trọng, được cộng đồng doanh nghiệp, người dân và cả các cơ quan quản lý ngóng chờ để tháo gỡ những vướng mắc trong thi hành pháp luật, giúp khơi thông được nguồn lực đất đai.

Quá trình xây dựng luật, đã có những ý kiến băn khoăn nhiều về chính sách tiếp cận đất đai trong thời kỳ mới sẽ chủ yếu thông qua đấu giá, đấu thầu. Đại đa số lo ngại xu hướng này sẽ khiến giá đất tăng, kéo theo tăng giá bất động sản vượt quá khả năng chi trả của người dân và ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.

Đại biểu Quốc hội biểu quyết thông qua Luật Đất đai (sửa đổi). Ảnh: TTXVN

Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua đã thể chế khá rõ tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW: Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu.

Theo đó, Điều 124 dự thảo luật đã ấn định cụ thể các trường hợp giao đất, cho thuê đất trực tiếp (không qua đấu giá, đấu thầu cạnh tranh). Trong khi đó, các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất được mở rộng. Các dự án xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở (thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo khoản 27 Điều 79) đều được lựa chọn nhà đầu tư thông qua cơ chế đấu giá, đấu thầu, tùy thuộc quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng hay chưa.

Việc áp dụng triệt để giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu là thách thức lớn với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp mới thành lập nên có không ít băn khoăn. Nhưng phải thừa nhận rằng đây lại là cơ hội tốt để “thanh lọc” thị trường. Các doanh nghiệp nhỏ buộc phải liên kết hình thành các doanh nghiệp lớn theo mô hình tập đoàn để củng cố năng lực, tăng khả năng cạnh tranh. Thị trường BĐS bởi vậy sẽ đi vào phát triển theo chiều sâu, tiến tới chuyên nghiệp.

Dĩ nhiên điều kiện tiên quyết để tổ chức đấu giá, đấu thầu là dự án phải thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Theo đó, Luật Đất đai (sửa đổi) tiếp tục duy trì chế định thu hồi đất cho các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Loại hình dự án đáng chú ý nhất (và cũng gây tranh cãi nhất) là các dự án nhà ở thương mại. Dự thảo cuối cùng trình Quốc hội bấm nút thông qua đã quay về với phương án của Luật Đất đai hiện hành, áp dụng cho dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Nếu không cho phép thu hồi đất để làm khu đô thị thì không thể tăng trưởng kinh tế, không thể gia tăng tỷ lệ đô thị hóa, thị trường bất động sản và cơ chế đấu giá, đấu thầu cạnh tranh cũng không thể vận hành, trong khi lịch sử chỉ ra rằng sự tăng trưởng về mọi lĩnh vực đều gắn với sự gia tăng tỷ lệ đô thị hóa.

Nhưng thu hồi đất cũng luôn tiềm ẩn nguy cơ bất bình đẳng xã hội, gây tình trạng đơn thư, khiếu kiện kéo dài. Để giảm thiểu bất công, góp phần đảm bảo công bằng xã hội, Luật Đất đai (sửa đổi) đã có những quy định nhằm giải quyết tốt khâu bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Dĩ nhiên để các quy định của pháp luật đi vào thực tiễn cuộc sống còn phụ thuộc nhiều vào chất lượng ở khâu thực thi tại địa phương. Giá đất để tính tiền bồi thường cho người dân phải sòng phẳng theo giá thị trường, và việc tái định cư phải trên nguyên tắc dành những khu đất có điều kiện tốt nhất, sinh hoạt thuận tiện nhất cho người dân, sau đó mới dành quỹ đất thương phẩm để kinh doanh, kiếm tìm lợi nhuận.

Còn đó những băn khoăn

Luật Đất đai (sửa đổi) được kỳ vọng sẽ giúp giải phóng nguồn lực đất đai cho chính quyền địa phương, người dân, doanh nghiệp. Nhưng một vài mối băn khoăn cũ vẫn còn đó. Đó là trường hợp các khu đất đang sử dụng để sản xuất kinh doanh (ví dụ các nhà máy, xí nghiệp sản xuất trong nội đô) mà theo quy hoạch phải di dời để phát triển nhà ở kết hợp thương mại, dịch vụ sẽ không có bất kỳ cách nào giải quyết.

Lý do là bởi Điều 127 Luật Đất đai (sửa đổi) cho phép chủ thể đang có quyền sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch để thực hiện dự án nhưng riêng trường hợp chuyển mục đích để làm dự án nhà ở thương mại thì phải đang có 100% đất ở hoặc một phần đất ở, một phần đất khác. Trường hợp cả khu đất là đất sản xuất kinh doanh (không có đất ở) thì không được chuyển mục đích sử dụng đất.

Đồng thời, trường hợp này cơ quan nhà nước cũng không được phép đưa khu đất của doanh nghiệp đang sản xuất vào danh mục thu hồi để tổ chức đấu giá, đấu thầu bởi khoản 27 Điều 79 chỉ quy định thu hồi đất thực hiện dự án khu đô thị có công năng hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở. Pháp luật về xây dựng (Nghị định số 15 năm 2021) quy định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị phải hình thành một đơn vị ở trở lên theo quy hoạch hoặc phải có quy mô từ 20 héc ta trở lên.

Luật Đất đai (sửa đổi) được kỳ vọng sẽ giúp giải phóng nguồn lực đất đai cho chính quyền địa phương, người dân, doanh nghiệp. Ảnh minh hoạ: Hoàng Hà

Đa số các khu đất sản xuất kinh doanh trong nội đô hiện nay đều có quy mô nhỏ, không đủ quỹ đất để bố trí đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không đủ hình thành một đơn vị ở nên cũng không thuộc trường hợp được thu hồi đất. Nếu cơ quan nhà nước ra quyết định thu hồi đất sẽ dẫn đến sự phản ứng, không hợp tác của doanh nghiệp đang sản xuất. Trường hợp này dự án rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan và cũng không thể di dời các cơ sở sản xuất khỏi khu vực đô thị như các văn kiện, chỉ thị của Đảng.

Quy định chỉ thu hồi đất cho các dự án khu đô thị có công năng hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cũng tiềm ẩn vướng mắc cho những địa phương có mặt bằng phát triển chưa cao, dân cư thưa thớt, tốc độ đô thị hóa chậm, nhu cầu nhà ở không nhiều (ví dụ các tỉnh miền núi).

Ở những địa phương này, nếu triển khai các dự án nhà ở có quy mô nhỏ (chưa đủ đáp ứng tiêu chí “khu đô thị”) thì không thể thu hồi đất để tổ chức đấu giá, đấu thầu mà doanh nghiệp BĐS có nhu cầu phải tự thỏa thuận để nhận quyền sử dụng đất. Điều này sẽ khiến các doanh nghiệp ngần ngại, không muốn đầu tư vào những địa phương này.

Để khắc phục, địa phương buộc phải quy hoạch, lập các dự án lớn (để đáp ứng điều kiện của “khu đô thị”, tạo cơ sở thu hồi đất) nhưng do quy mô quá lớn so với nhu cầu thực tế có thể dẫn đến cung vượt cầu, sản phẩm nhà ở bị “tồn kho”, gây hoang hóa, lãng phí đất đai.

Thực tế những năm qua đã chỉ ra rằng với những tỉnh miền núi thì các dự án nhà ở triển khai hiệu quả thường có quy mô nhỏ, dưới 10 héc ta. Tuy nhiên theo Luật Đất đai (sửa đổi) thì sẽ không được thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu với các dự án dạng này do không đáp ứng yêu cầu của một khu đô thị đồng bộ.

Luật Đất đai mới vừa thông qua nhưng những băn khoăn cũ vẫn còn đó. Băn khoăn đó phải chăng sẽ chỉ được hóa giải trong một Nghị quyết của Quốc hội về những chính sách đặc thù để tháo gỡ các vướng mắc trong quản lý, sử dụng đất?