(Xây dựng) - Hiện nay, pháp luật về xây dựng ở Việt Nam chưa có định nghĩa về chung cư mini. Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 và nhiều văn bản quy định pháp luật khác định nghĩa Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức. Có nghĩa là không có sự phân biệt giữa chung cư khối tích nhỏ (mini) với chung cư khối tích lớn, cao tầng, pháp luật chỉ phân biệt chung cư cao cấp (hạng A) với các chung cư có thứ hạng thấp hơn để xác định giá trị khi giao dịch trên thị trường.

Ảnh minh họa.

Trong khi đó, pháp luật về xây dựng định nghĩa về Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.

Các chung cư mini (như thường gọi, mặc dù pháp luật không có định nghĩa rõ) là sự lách luật giữa nhà ở riêng lẻ và nhà ở chung cư. Trên thực tế, ngôi nhà trên phố Khương Hạ, quận Thanh Xuân, Hà Nội bị cháy đêm 12/09/2023 được cấp phép xây dựng là nhà ở riêng lẻ và xây dựng vượt phép 04 tầng (thành 10 tầng) và cũng có thể được gọi là 1 công trình cao tầng.

Theo “High-Rise Security and Fire Life Safety” của tác giả Geoff Craighead, nhà xuất bản Elsevier Inc (Mỹ) năm 2009 thì trên thế giới hiện nay chưa có thuật ngữ định nghĩa chính xác về các tòa nhà cao tầng. Tuy nhiên, nhà cao tầng có thể được định nghĩa như sau: Một tòa nhà mà chiều cao của nó có thể ảnh hưởng đến sự thoát nạn (Hội nghị quốc tế về các tòa nhà cao tầng); Điểm phân tách công trình cao tầng là tầng 7, đôi khi xác định tầng 7 trở lên là nhà cao tầng, đôi khi xác định bằng chiều cao tuyến tính (tính bằng feet hoặc metre); Một công trình cao tầng được coi là một công trình có chiều cao hơn tầm với tối đa của thiết bị phòng cháy chữa cháy. Con số này được thiết lập trong khoảng chiều cao 75 feet (23 mét) - và 100 feet (30 mét) hoặc trong khoảng 7 đến 10 tầng (phụ thuộc vào khoảng cách giữa các sàn).

Theo tiêu chuẩn NFPA 5000 (National fire protection association) của Mỹ là 23m và BS 9999: 2008 là 18m. Nhà có chiều cao hơn 40 tầng gọi là nhà rất cao (Lo 1997; Lo et al. 2002; Lu et al. 2001)…

Hiện nay tại Việt Nam, chưa có tài liệu phân loại chính thức và chính xác các công trình kiến trúc theo số tầng cao. Theo TCXDVN 323:2004 “Nhà ở cao tầng - Tiêu chuẩn thiết kế” thì nhà ở cao tầng là loại nhà ở, căn hộ có chiều cao từ 9 đến 40 tầng (trên 40 tầng thường gọi là nhà chọc trời). Tuy nhiên hiện nay tiêu chuẩn này đã bỏ.

Có thể nói các vụ cháy nguy hiểm thường diễn ra ở các tòa nhà chung cư cao tầng. Các quy định về phòng cháy chữa cháy (PCCC) đối với nhà ở liên quan tương hỗ tới chiều cao và khối tích của tòa nhà, nên quốc tế định nghĩa nhà cao tầng gắn với chiều cao thoát nạn của tòa nhà.

Tại Việt Nam, QCVN 06: 2010/BXD về an toàn cháy cho nhà và công trình phân định nhà thuộc nhóm nguy hiểm cháy theo công năng có chiều cao lớn hơn 50m và 70m phải có giải pháp riêng được cơ quan PCCC thẩm định phê duyệt.

Sau khi một số vụ cháy thời gian gần đây gây thiệt hại nặng về người và của bao gồm 1 số chung cư cao tầng và quán karaoke trên toàn quốc, các quy định về PCCC trở nên chặt chẽ hơn, ví dụ năm 2020 Bộ Công an có Thông tư số 147/2020/TT-BCA quy định biện pháp bảo đảm an toàn PCCC và cứu nạn, cứu hộ đối với cơ sở kinh doanh dịch vụ karaoke, dịch vụ vũ trường; Nghị định 136/2020/NĐ-CP năm 2020 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành luật PCCC quy định Nhà chung cư cao dưới 5 tầng và có khối tích dưới 5.000m3; nhà tập thể, nhà ở ký túc xá cao dưới 5 tầng và có tổng khối tích dưới 2.500m3; nhà hỗn hợp cao dưới 5 tầng và có tổng khối tích dưới 1.500m3 thuộc diện thẩm duyệt thiết kế về PCCC do cấp xã, phường quản lý.

Một công trình được cấp phép xây dựng sẽ ghi rõ chiều cao, số tầng, diện tích sàn cũng như mục đích sử dụng và phải phù hợp quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt. Tuy nhiên, để lách luật nhiều chủ đầu tư đã tự ý nâng tầng, thay đổi chức năng, công năng sử dụng tòa nhà, không thẩm định PCCC; rất nhiều căn hộ tại các tòa nhà chung cư cao tầng đã tự ý cho thuê làm phòng học, văn phòng, kinh doanh... tập trung đông người, tăng mật độ xây dựng, mật độ giao thông, làm khó cho các nhà quản lý như Công văn số 4157/BXD-QLN ngày 15/09/2023 của Bộ Xây dựng đã chỉ ra.

Vai trò của người quản lý cấp phép xây dựng quan trọng, tuy nhiên vai trò của các đội thanh tra, quản lý trật tự xây dựng đô thị cấp xã phường còn quan trọng hơn nhiều, không thể 1 ngôi nhà được cấp phép 6 tầng mà lại xây dựng tới 10 tầng, cũng không thể cho phép 1 ngôi nhà được cấp phép với chức năng sử dụng là nhà ở lại đổi công năng trở thành lớp học, văn phòng thương mại hoạt động ngay trước mặt các cơ quan quản lý.

Vấn đề xây dựng đô thị luôn là vấn đề phức tạp, liên quan đến nhiều ngành, nhiều cấp ở cấp Trung ương và địa phương. Việc để cháy xảy ra ở chung cư mini 10 tầng đêm 12/09/2023 tại phố Khương Hạ, Thanh Xuân, Hà Nội là hồi chuông cảnh tỉnh cho các nhà quản lý như Chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội hôm 13/9/2023 khi chủ trì cuộc họp về việc tăng cường công tác PCCC đối với loại hình nhà ở nhiều căn hộ (chung cư mini) trên địa bàn đã nói đừng để sự mất mát của gia đình 56 nạn nhân vụ cháy chung cư mini trở thành vô nghĩa.

Trước mắt chúng ta cần rà soát lại các quy định về PCCC, các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, những gì cần sửa, sửa được có thể sửa ngay và nâng cao trách nhiệm của đội thanh tra trật tự xây dựng đô thị, để công tác quản lý xây dựng đô thị chặt chẽ hơn không còn kẽ hở cho các chủ đầu tư lợi dụng khoảng trống pháp luật vi phạm quy định xây dựng.

Tiến sỹ Quản lý đô thị Lý Văn Vinh
Viện Kiến trúc quốc gia