(Xây dựng) - Chỉ vì chi tiết không được ghi trong hợp đồng mua bán, kiện tụng đã xảy ra giữa cư dân với chủ đầu tư, liên quan đến khoản phí bảo trì ở chung cư CT3 khu đô thị mới Trung Văn, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.

Chung cư CT3 Khu đô thị mới Trung Văn, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.

Theo đó, sự việc xảy ra như sau: Nhà chung cư CT3 khu đô thị mới Trung Văn là công trình do Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng Hà Nội (Công ty Xây dựng Hà Nội) làm chủ đầu tư. Ngày 17/12/2009, Công ty Xây dựng Hà Nội và Công ty Cổ phần Đầu tư và phát triển nhà VINA (Công ty VINA) đã ký Hợp đồng số 134 mua bán diện tích căn hộ tháp giữa nhà ở cao tầng CT3 khu đô thị mới Trung Văn.

Ngày 24/2/2014, anh Long ký kết hợp đồng chuyển nhượng căn hộ 11B3 tức phòng 1102 tầng 11, ĐN2 nhà chung cư CT3 với Công ty VINA. Đồng thời với việc chuyển nhượng này, Công ty Xây dựng Hà Nội cũng đã có văn bản xác nhận sẽ trực tiếp giao dịch với anh Long về các vấn đề liên quan đến hợp đồng và phụ lục hợp đồng.

Sau khi nhận bàn giao căn hộ, anh Long đã nhiều lần đề nghị chủ đầu tư thanh toán kinh phí bảo trì tòa nhà theo quy định pháp luật nhưng không nhận được sự hợp tác của Công ty Xây dựng Hà Nội.

Tại Văn bản số 769/2015/TB-CT ngày 29/10/2015 gửi Ban quản trị và các hộ dân trong tòa nhà CT3, Công ty Xây dựng Hà Nội cho rằng giá mua trong các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư CT3 chưa tính kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của chung cư nên các chủ sở hữu tại CT3 phải đóng khoản bảo trì này. Tuy nhiên, trong hợp đồng mua bán nhà chung cư giữa anh Long với Công ty VINA và Công ty VINA với Công ty Xây dựng Hà Nội đều không có thỏa thuận về đóng phí bảo trì. Đó chính là chi tiết làm nảy sinh vấn đề.

Anh Long khởi kiện, Tòa án nhân dân quận Tây Hồ (Hà Nội) thụ lý và tổ chức phiên tòa sơ thẩm ngày 15/11/2019. Anh Long cho rằng, theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2014, trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư sau ngày 1/7/2006 mà trong hợp đồng không có thỏa thuận về kinh phí bảo trì thì chủ đầu tư phải đóng khoản phí bảo trì này. Số tiền này chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển cho Ban quản trị tòa nhà bằng hình thức chuyển khoản.

Tuy nhiên đến nay, Ban quản trị tòa nhà cũng như các hộ dân chưa nhận được bất cứ khoản kinh phí bảo trì nào từ chủ đầu tư. Do đó, anh Long khởi kiện yêu cầu Công ty Xây dựng Hà Nội có trách nhiệm đóng phí bảo trì căn hộ 11B3 (phòng 1102) là 24.640.000 đồng cho Ban quản trị chung cư.

Về phía bị đơn, Công ty Xây dựng Hà Nội trình bày, ngày 24/2/2014, Công ty VINA ký kết chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở căn hộ 11B3 (phòng 1102) cho anh Long theo phụ lục hợp đồng 134. Theo đó, anh Long được tiếp tục thực hiện các quyền và nghĩa vụ của Công ty VINA. Dựa trên văn bản chuyển nhượng hợp đồng nêu trên, Công ty Xây dựng Hà Nội đã ký biên bản bàn giao nhà ngày 12/12/2014 và biên bản thanh lý hợp đồng mua bán nhà ở ngày 25/12/2014 với anh Long.

Hội đồng xét xử sơ thẩm Tòa án nhân dân quận Tây Hồ quyết định chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Long đối với Công ty Xây dựng Hà Nội về việc đơn vị này phải có nghĩa vụ đóng kinh phí bảo trì căn hộ 11B3 (phòng 1102) cho Ban quản trị chung cư CT3. Buộc Công ty Xây dựng Hà Nội phải có nghĩa vụ thanh toán 2% kinh phí bảo trì căn hộ trên cho ban quản trị chung cư CT3 với số tiền là 24.640.000 đồng.

Căn cứ vào Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn, quá trình tranh tụng tại tòa, Hội đồng xét xử sơ thẩm Tòa án nhân dân quận Tây Hồ nhận định, khoản kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhưng giữa các bên không ghi. Bị đơn chưa chứng minh được có việc thỏa thuận của các bên về nghĩa vụ đóng 2% phí bảo trì hay giá bán trên chưa có 2% phí bảo trì. Qua đó cũng không có thỏa thuận nào giữa các bên về việc đóng 2% phí bảo trì nên yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ.

Tuy vậy, Công ty Xây dựng Hà Nội không đồng ý và quyết định kháng cáo vì: Căn cứ hợp đồng giữa Công ty Xây dựng Hà Nội với Công ty VINA xác định việc giải quyết tranh chấp như sau: Trong trường hợp không giải quyết được bằng thương lượng, hòa giải thì tranh chấp phát sinh từ việc liên quan đến hợp đồng sẽ được giải quyết tại Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam. Tại khoản 5.2, điều 5, Phụ lục hợp đồng số 134.1102/HĐMBN-CT quy định: Bên nhận chuyển nhượng cam kết phải kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ của bên B theo hợp đồng và các phụ lục hợp đồng đã ký kết giữa bên A và bên B.

Thời điểm các bên thanh lý phụ lục hợp đồng thì Luật Nhà ở số 56 đang có hiệu lực pháp luật (còn Luật Nhà ở số 65 có hiệu lực từ ngày 1/7/2015) do vậy cần áp dụng Luật Nhà ở số 56 để giải quyết theo quy định tại khoản 1, điều 81: Chủ sở hữu nhà chung cư chịu trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng của mình; có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ trong việc bảo trì phần sở hữu chung… Anh Long là người kế thừa về quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng 134 ngày 17/12/2009 và phụ lục hợp đồng 134.1102 ngày 21/2/2014, là chủ sở hữu căn hộ trên nên anh Long chịu trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng của mình và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ trong việc bảo trì phần sở hữu chung.

Phản ánh với báo chí, ông Trần Xuân Kỳ - Trưởng Ban quản trị nhà chung cư CT3 cho biết: “Qua nhiều năm đi vào sử dụng và vận hành, đến thời điểm này nhiều hạng mục tại tòa chung cư CT3 như thang máy, lớp sơn bề mặt tòa nhà đã xuống cấp. Thậm chí một mảng trần lớn tại sảnh tòa nhà đã bị sập xuống gây mất an toàn và làm ảnh hưởng đến đời sống của cư dân nơi đây”.

Ngày 21/2 vừa qua, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đã mở phiên xử phúc thẩm, tuy nhiên do có đơn xin hoãn của phía bị đơn nên chủ tọa phiên tòa quyết định lùi phiên xử đến ngày 23/3.

Một số hình ảnh xuống cấp của chung cư CT3 đơn nguyên 2 - Khu đô thị mới Trung Văn, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội: