(Xây dựng) - Tháng 4/2020, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 41/NQ-CP, trong đó có nội dung: Giao cho Bộ Xây dựng “đề xuất đổi mới phương thức, cơ chế chính sách để giải quyết căn bản nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp; phối hợp với các địa phương, đặc biệt là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh tập trung chỉ đạo, triển khai thực hiện tốt các nhiệm vụ, giải pháp đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thất, nhất là công nhân”.

Ảnh minh hoạ.

Thực hiện nội dung trên, Bộ Xây dựng đã gợi ý 8 giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp, gồm: Là dự án nhà chung cư cao tầng, căn hộ có có diện tích không quá 70m2; chủ đầu tư dự án được giảm 50% tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án (trường hợp chủ đầu tư dự án đã nộp tiền sử dụng đất, thì được hoàn trả 50% tiền sử dụng đất), được chậm nộp tiền sử dụng đất trong thời hạn tối đa 24 tháng kể từ ngày được giao thuê đất;

Được vay lãi suất ưu đãi, với mức lãi suất có thể ở mức 7-8%/năm; không khống chế lợi nhuận của chủ đầu tư, nhưng vẫn phải đảm bảo chất lượng công trình nhà ở; được miễn thủ tục thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở, trường hợp đã thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở, thì được miễn giấy phép xây dựng;

Khi lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết khu vực đô thị phải bố trí tỷ lệ quỹ đất ở để xây dựng nhà ở thương mại giá thấp, dự kiến khoảng 30% tổng diện tích đất dự án; có cơ chế hỗ trợ giải phóng mặt bằng, rút ngắn thủ tục lựa chọn chủ đầu tư, để sớm triển khai các dự án nhà ở thương mại giá thấp.

Đồng thuận với các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường, tuy nhiên Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) chỉ ra hiện vẫn còn một số vướng mắc trong việc phát triển nhà ở thương mại giá thấp cần được tháo gỡ. Cụ thể, về tiền sử dụng đất, Khoản (1.a) Điều 110, Luật Đất đai quy định miễn, giảm tiền sử dụng đất trong một số trường hợp, nhưng lại “trừ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại”. HoREA cho rằng lẽ ra nhà ở thương mại giá thấp cần phải có cơ chế chính sách hỗ trợ để khuyến khích phát triển.

Bên cạnh đó, Điều 16, Luật Đầu tư chưa có cơ chế chính sách ưu đãi đầu tư đối với các dự án nhà ở thương mại giá thấp và kể cả dự án nhà ở xã hội. Luật Thuế giá trị gia tăng, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp cũng chưa có chính sách miễn thuế đối với dự án nhà ở thương mại giá thấp (kể cả chưa có ưu đãi thuế đối với dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê).

Ngoài ra, trong các chương trình tín dụng theo chỉ đạo của chính phủ, bao gồm chương trình cho vay 5 nhóm, lĩnh vực ưu tiên, chưa có chương trình tín dụng cho nhà ở thương mại giá thấp. Vì vậy, HoREA đề xuất có thể giảm 50% tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án nhà ở thương mại giá thấp (trường hợp chủ đầu tư dự án đã nộp tiền sử dụng đất, thì được hoàn trả 50% tiền sử dụng đất); được chậm nộp tiền sử dụng đất trong thời hạn tối đa 24 tháng kể từ ngày được giao thuê đất.

Hiệp hội cũng đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét cho thực hiện thí điểm chính sách ưu đãi thuế đối với dự án nhà ở thương mại giá thấp, cụ thể là được giảm 50% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp; còn đối với dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê (100% căn hộ dùng để cho thuê) được giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, để thống nhất với Khoản (1.b), Điều 58, Luật Nhà ở và Khoản 2, Điều 9, Nghị định 100/2015/NĐ-CP.

Về ưu đãi đầu tư, nhân dịp Quốc hội đang xem xét dự thảo Luật Đầu tư (sửa đổi), HoREA đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét sửa đổi, hoàn thiện Khoản (5.c), Điều 16, dự thảo Luật Đầu tư, theo hướng thực hiện “ưu đãi đầu tư” đối với “dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại giá thấp”, theo hướng: “Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về nhà ở, trừ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại giá thấp theo quy định của Chính phủ”.

Ngoài ra, HoREA cũng đề xuất “nâng trần” giá bán nhà ở thương mại giá thấp tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh lên tối đa 25 triệu đồng/m2.

Theo Điều 53, Luật Nhà ở quy định nhà ở xã hội, nếu được đầu tư bằng ngân sách nhà nước thì được cho thuê, cho thuê mua; Nếu đầu tư nhà ở xã hội bằng nguồn vốn tư nhân thì được cho thuê, cho thuê mua, để bán.

HoREA nhận thấy, trên thực tế các năm qua, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn tư nhân, thì vẫn chỉ thực hiện phương thức cho thuê, hoặc cho thuê mua (bán trả góp 15 năm), chưa có loại “dự án nhà ở xã hội để bán”, thu tiền ngay 1 lần. Thực tế này cho thấy, loại “dự án nhà ở xã hội để bán” không phù hợp với nhu cầu của xã hội.

Theo HoREA, ở các nước, hình thức phổ biến nhất là loại nhà ở xã hội cho thuê và nhà ở xã hội bán trả góp dài hạn 20-30 năm, nhưng không có loại nhà ở xã hội bán thu tiền ngay như ở nước ta. Loại nhà ở xã hội bán thu tiền ngay như ở nước ta, thì các nước coi đó là loại nhà ở thương mại giá thấp, như Hàn quốc có 05 loại hình "căn hộ công" cho thuê với từng nhóm đối tượng có thu nhập khác nhau, tỷ lệ đặt tiền thế chân khác nhau, thời gian thuê khác nhau (50 năm; 30 năm; 20 năm; 05-10 năm).

Singapore đã thực hiện thành công chính sách nhà ở xã hội thông qua Ủy ban phát triển nhà ở (HDB), theo hình thức thuê hoặc mua trả góp dài hạn nhà ở xã hội (từ 1-5 phòng ngủ) trong các khu nhà cao tầng có đầy đủ các tiện ích và dịch vụ, thân thiện môi trường và hiện nay, đã có đến 90% dân số Singapore sống trong các dự án nhà ở xã hội và chủ sở hữu có quyền bán lại nhà, tương tự chính sách nhà ở xã hội của nước ta.

Sở dĩ trên thực tế trong thời gian qua,ở nước ta không có dự án nhà ở xã hội để bán thu tiền ngay 1 lần, bởi lẽ, người mua loại nhà này phải thuộc đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội, phải có thu nhập thuộc diện không chịu thuế thu nhập cá nhân. Do vậy, nguồn thu nhập không đủ để thanh toán ngay, khi mua loại nhà ở xã hội này. Ví dụ: Nhà ở xã hội 50m2, đơn giá 20 triệu đồng/m2, giá bán lên đến 1 tỷ đồng, có thể nằm ngoài khả năng tài chính của người mua nhà trả tiền 1 lần.

Thứ hai, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chưa được tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ưu đãi. Thứ ba, loại nhà ở xã hội để bán có giá bán tương đương với loại nhà ở thương mại giá thấp, thể hiện trong quá trình thực hiện gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng (2013-2016).

“Dự án nhà ở thương mại giá thấp cần có cơ chế chính sách hỗ trợ của Nhà nước để phát triển mạnh mẽ, đáp ứng “nhu cầu thực” về nhà ở của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân, lao động, người nhập cư, người trẻ mới lập nghiệp, mới lập gia đình”, HoREA nhận định. Cơ chế chính sách hỗ trợ dự án nhà ở thương mại giá thấp có thể bao gồm về đất đai, tín dụng, thuế, thủ tục đầu tư xây dựng…

Về lãi suất cho vay ưu đãi nhà ở xã hội se theo gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, để đảm bảo tính thống nhất của pháp luật. Về lâu dài, khi nền kinh tế phát triển mạnh hơn, Hiệp hội kiến nghị thực hiện mức lãi suất ưu đãi vay mua nhà ở xã hội từ 3-3,5%/năm để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người có thu nhập thấp đô thị.

HoREA cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước thống nhất quy định thời hạn cho vay vốn ưu đãi để thuê mua nhà ở xã hội trong từng thời kỳ. Đề nghị quy định thời hạn 20 năm cho giai đoạn 2021-2025 (Hiện nay đang là 15 năm).